城市更新中盘活利用国有建设用地的探索和应用——以北京某城建集团对学院路62号用地的盘活利用为例

盘活利用国有建设用地是城市更新中的重要举措,有助于推进新时期城市发展,促进产业结构升级。本文以北京某城建集团盘活利用国有建设用地为例,分析了该集团如何通过建设某大厦实现了对学院南路62号用地的盘活利用,创造了良好的社会效益和经济效益,旨在为其他企业盘活利用国有建设用地提供借鉴。

上海市国有建设用地资产核算方法及清查实践

国有建设用地资产作为全民所有自然资源资产中数据沉淀最为丰富、价格体系建设最为成熟的资源资产门类,是全民所有自然资源资产核算的重要组成部分。本文以上海市为例,首次提出了全空间全要素全周期实物量核算内容、国有建设用地主导价值核算分类体系。根据上海城市后工业化发展阶段特征,将国有建设用地资产价值量划分为经济价值量与社会价值量两类。尝试建立核算价格体系,开展经济价值量估算;社会价值量的测算分别探索社会平均成本法、基本成本法和市场替代法的核算路径,对比发现市场替代法核算结果兼顾成本与效率。核算主要难点在于专题数据基础不完善、价值量结果存在一定偏离、核算成果与其他相关工作之间衔接不足等,对此本文提出现阶段相应的可行解决建议。

出让国有建设用地使用权收回的特征分析

文章以司法领域国有建设用地使用权出让、国有土地使用权收回的性质划分为契机,从行业管理的角度对出让国有建设用地使用权收回的条件、性质和补偿内容进行梳理。通过分析发现,出让国有建设用地使用权收回过程中存在收回条件的公共性政策、行政行为与民事行为界定不清,公共利益与不可抗力的关联性不足,补偿内容存在责任归属不清、涵盖范围不足等问题。建议在改革国有建设用地用益物权、建立统一的国有土地市场的基础上,将因公共利益实施的出让国有建设用地使用权收回改为国有建设用地使用权征收,并通过对接国土空间规划明确征收主体、优化管制模式。

国有建设用地使用权出让特征分析

本文以司法解释与司法判例对国有建设用地使用权性质判定的差异性为切入点,系统梳理了在计划经济向市场经济转变的大环境下,土地供应由无偿划拨变为有偿使用引起的土地供应主体的变化。同时,通过结合现行国有建设用地使用权出让制度及其延伸、土地要素市场化配置改革带来的划拨范围缩减趋势,探讨了国有建设用地使用权出让的营利性特点。从约定权利与法定权利区分的角度,对国有建设用地使用权出让合同的内容构成及效力进行了剖析。最后,本文结合城乡统一土地市场建设、要素市场化配置改革预期,提出构建多元化供地市场机制、建立健全公益性用地市场、优化土地使用权交易合同的改革思路,为全国统一土地大市场发展提供借鉴和参考。

国有建设用地使用权出让管理系统设计与实现

传统的国有建设用地使用权出让一般仅以简要界址边界轮廓线进行描述,在实际的立体化利用开发过程中容易产生产权纠纷、产权登记、土地管理等各种问题,无法满足高度复合的城市建设需求。因此文章基于Cesium构建国有建设用地使用权出让管理系统,采用三维技术手段实现立体空间下国有建设用地准确、直观的表达,为国有建设用地精细化管理提供参考。

河北省国有建设用地资产清查价格体系省级统筹平衡及分析

统筹平衡是国有建设用地资产清查价格体系建设的重要内容之一,可为客观开展国有建设用地资产清查核算提供有力支撑。在河北省各县(市、区)清查价格基础上,开展综合性的统筹平衡及协调,分析全省县市两级多层次的清查价格空间分布特征,研究结果表明:①综合运用序列化、回归模型和地价偏离度具体分析,可丰富清查价格统筹平衡方法体系。②通过全省各县(市、区)清查价格统筹平衡及协调,有利于全省清查价格与社会经济发展相协调,确保全省可比。③全省各市的市域、主城区和市辖区层面的各地类清查价格基本呈现中部高,南部次之,北部偏低的分布规律,全省清查价格空间聚集特征较为明显。

国有建设用地使用权合并与分割后的规划实施管理

本文分析了国有建设用地使用权合并与分割后,与之关联的控制性详细规划、规划条件、批后监管、土地合同约定等方面在实施管理中存在的问题,并提出了相关建议。

国有建设用地使用权出让合同纠纷司法救济路径浅析

本文梳理总结了国有建设用地使用权出让合同纠纷司法救济的现状、争议点,并尝试从法理与实践两个视角分析不同救济方式可能存在的弊端,探索出让合同纠纷的司法救济路径。国有建设用地使用权出让合同(以下简称“出让合同”)纠纷有关司法救济路径一直存在争议,主要存在两种观点。

城市国有建设用地供应影响因素研究

经济社会的快速发展,对国有建设用地的供应提出了更高的标准和要求,而影响国有建设用地供应的因素有很多,如果不能把握各种因素的影响,建立起一个科学完善的国有建设用地供给机制,可能会影响国有建设用地的供给质量,进而对城市经济建设和发展造成一定的不利因素。本文根据现有研究资料,结合自身对国有建设用地供应影响因素的认识和理解,在研究中先阐述了国有建设用地供应的重要性,然后结合现有的一些研究资料和成果详细分析了城市国有建设用地供应的影响因素,认为包括城市国有建设用地储备、经济发展水平、房地产业发展水平等因素。最后,针对国有建设用地供应提出了相应的对策建议,通过研究,希望能够对城市国有建设用地供应提供一些帮助和启示。

湖南省国有建设用地省级清查价格体系建设实践与探索

全民所有自然资源资产清查价格体系是全民所有自然资源资产清查从“有多少”过渡到“值多少”的关键。本文以国有建设用地省级价格体系建设为例,就其清查价格体系建设面临的修正、平衡、参照、全覆盖等问题进行了分析,提出“城区分级、乡镇分等”的省级清查价格体系建设思路。

北京经济技术开发区管理委员会关于印发《北京经济技术开发区国有建设用地使用权分层供应管理的若干规定(试行)》的通知(京技管〔2022〕149号)

工委、管委会各机构,各街道,通州区、大兴区各相关镇:经工委、管委会同意,现将《北京经济技术开发区国有建设用地使用权分层供应管理的若干规定(试行)》印发给你们,请认真贯彻落实。2022年11月25日北京经济技术开发区国有建设用地使用权分层供应管理的若干规定(试行)第一章总则第一条〔目的〕为进一步提高北京经济技术开发区土地精细化管理水平。

天津市人民政府关于印发天津市国有建设用地有偿使用规定的通知(津政规〔2023〕6号)

各区人民政府,市政府各委、办、局:现将《天津市国有建设用地有偿使用规定》印发给你们,望遵照执行。2023年12月8日天津市国有建设用地有偿使用规定第一章总则第一条为合理利用土地资源,加强国有建设用地有偿使用管理,规范国有建设用地有偿使用行为,保护有关当事人的合法权益.

国有建设用地资产核算方法研究

通过厘清土地资产及其价值的内涵,探讨土地资产核算方法,为实施国有建设用地资产核算提供理论依据。结果发现,利用土地价格、土地面积这两大核心要素,分析非经营性用地的潜在收益参照标准,能够有效地核算出全国区域下的国有土地资产总量;综合定量和定性分析,证明基于基准地价、监测地价、交易地价得出的资产核算结果较为合理,与各类别城市的社会经济水平和区域条件相吻合;基于三种地价形态的样本区域资产结构较为稳定,但资产总量因地价形态的内涵不同存在较大的差异,且呈现区域分异的特点。所构建的土地资产核算方法能够量化土地资产价值的货币化表现,因区域条件和评估目的的不同可选择不同的适用方法。

国有建设用地供应计划编制的思考与建议

国有建设用地供应计划是政府利用土地政策调控宏观经济的一项手段,具有重要意义。在归纳以往土地供应计划在编制和实施中存在问题的基础上,阐述了2011年的供应计划在内容的完整性、横向对比性以及住房供地计划、部门协作等方面进步,并指出其在供应模式、与其他规划的衔接、供应规模确定、细致程度等方面的不足。为完善供应计划编制,保证计划实施,提出了开展供应计划实施监测与评价、明确考核标准,制定制图规范、理顺与其他规划的关系、确定计划调整门槛等建议。

上海市国有建设用地价格体系信息发布机制研究

国有建设用地价格体系是地价管理工作的核心。本文综述了当前我国地价体系信息发布基本情况,分析了上海市国有建设用地价格体系信息发布情况和存在的问题,提出了健全本市国有建设用地价格体系信息发布机制的相关建议,以期为上海市提高地价管理工作水平服务。

国有建设用地二级市场改革:制度逻辑与政策评估

开展国有建设用地二级市场改革是促进土地要素流通顺畅、提高存量土地资源配置效率的重要举措。建立城乡统一、产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的国有建设用地二级市场,是当前土地市场改革的重要目标之一。在对国有建设用地二级市场存在的问题和相关文献研究进行综述的基础上,系统梳理了国有建设用地二级市场改革的政策演进与制度逻辑,基于S-CAD政策评估方法,对天津市武清区国有建设用地二级市场改革试点政策展开预期评估;进一步结合实际效果,对预期——现实成果差异及原因进行剖析;基于试点成果及不足,对国家层面的政策创新和制度完善提出政策建议。研究发现,试点地区天津市武清区在填补政策空白,完善平台建设、构建诚信体系等方面先行先试,成效显著;但也凸显出制度缺位、交易税费高、部门难协同等问题,有待国家层面的政策协调与指引。

以监管履行《国有建设用地出让合同》为突破口加强出让国有建设用地的批后监管工作

出让国有建设用地的批后监管工作,是土地管理中的一个重要环节,是推行集约节约用地,加速"两型社会"建设的一个重要举措。为从根本上扭转长期以来存在的重审批轻监管局面,有效解决土地批后管理当中存在的问题,笔者从监管《国有建设用地出让合同》履行切入,提出了依据出让合同条款确定监管的内容,按照出让合同的要求,创新监管工作机制,为监管履行出让合同努力提高自身监管能力的思路和对策。

拍卖、招标在国有建设用地使用权出让中的利弊研究

抑制房价过快上涨一直是当前宏观调控的重要目标之一。而地价作为组成房价的重要部分,其上涨状况直接关系到房价的调控效果。针对目前地价不断上涨的状况,国家草拟了《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》,已上报国务院审批实施。文件的主要内容是要对当前国有土地出让手段中拍卖和招标的比例进行调整,降低拍卖在土地出让总量中的比例、提高招标的比例,希望通过这一手段起到抑制地价的作用。然而,地价的上涨是一个复杂的过程,拍卖和招标作为两种出让手段,确实在其中发挥了一定的作用,但是其对地价的真正影响仍需要检验。同时,考虑到二者在出让过程中公开性上的差异,笔者认为,不能轻易调整二者比例,而是需要经过详细的比较验证过程。本文拟通过比较拍卖、招标两种土地出让方式在对推动地价上涨的效果、出让过程的公开透明度以及对土地价值实现程度的影响程度,分析推动地价上涨的其他原因,进而客观评价拍卖、招标作为出让手段的利弊,同时对当前政策给出相关建议。

收回国有建设用地使用权的行政补偿——基于一个土地征收补偿案件的分析

出让国有建设用地使用权属于行政特许,收回国有建设用地使用权是撤回行政许可,但这并不意味着对行政相对人权益产生的影响就适用许可补偿规定,显然无论是出让土地还是撤回使用权的对象都是土地而已,不能简单地采取行政许可补偿优于征收补偿或先许可补偿后征收补偿,更不是简单地将两项相加,对其进行价值分析可知补偿的范围必然小于两者相加,具体细则将是按照各自领域的实施办法来计算。建议借鉴《国家赔偿法》的制定与实施,尽快出台《行政补偿法》对补偿标准进行统一规定,以市场评估价格为补偿的根本标准,依据不同类型的行政补偿规定不同的补偿标准,在司法层面则赋予法院附带审查补偿标准的权限。

我国国有建设用地供应变化特征分析——基于2003-2014年数据

基于2003-2014年的统计数据,利用数理统计、指数法、ESDA探讨了2003年以来国有建设用地供应的变化规律及影响因素。结果表明:(1)省份间供应量绝对差距扩大,相对差距缩小,建设用地供应趋向均衡,与人口分布趋向协调;(2)建设用地供应整体呈正相关,但相关性显著减弱,由显著的集聚分布转变为随机分布;(3)局部的空间正相关明显减弱,空间异质性增强;(4)仅有少数地区存在显著的局部性自相关,但范围减小;(5)经济发展、城镇化、政策驱动等是引致建设用地供应时空变化的因素。