细化制度内容 规范操作行为——对招标拍卖挂牌和协议出让国有土地使用权规范的解读

2006年5月31日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行),自8月1日起试行。两个《规范》针对土地市场化运作过程中出现的实际问题,从程序上、技术标准上和操作规范上对招拍挂和协议出让国有土地使用权行为进行了细化,这对规范操作行为、健全和完善经营性土地出让制度、更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用等具有重大意义。为使读者准确把握两个《规范》的政策背景,正确理解规范的总体内容、操作程序和重点条款,我们约请了国土资源部土地利用司的有关人员(也是《规范》的主要起草人),对两个《规范》进行了详细解读。

契约化赋权:我国土地使用权建构的制度逻辑

土地权利研究应当关注“赋权”问题。现代产权制度的本质,并不在于国家是否保留土地所有权,而在于国家是否采取了契约化赋权的方式,并在此基础上形成了土地产权的契约观,从而建构一种“开放包容”的土地利用秩序。中国在改革开放后,以签订土地使用权出让合同的形式重建土地财产权,恰是采取了契约化赋权方式,并根据社保纳入情况,不断扩展契约化赋权的范围。这一做法有利于维护产权稳定,有利于树立契约型税理观,有利于强化民法对国家治理的作用,对于社会主义法治建设具有重要的积极意义。

城市土地使用权招标出让的博弈分析

根据城市土地使用权招标出让活动特征,运用不完全信息静态博弈理论,对城市土地使用权招标出让行为进行了分析,建立了博弈模型,得出了投标人的最优报价策略;分析说明了模型的合理性、有效性及实际工作中应注意的问题,以利于合理、高效地利用城市土地资源。

招标出让土地使用权的博弈分析

首先指出土地使用权出让有3种方式，而招标是较有竞争性的一种方式．之后建立了土地使用权招标的不完全信息静态博弈模型．通过对博弈均衡的分析指出招标有利于充分实现土地价值，且投标人越多，政府得到的价格越高．本文可为政府制定土地使用政策提供依据．

论经营性土地使用权出让制度

建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、产权交易和政府采购四项制度被温家宝总理列为政府监管的重点对象。文章在全面回顾经营性土地使用权出让政策的基础上,进一步明确了经营性土地的概念和来源,指出了经营性土地的特殊性;然后分析强化经营性土地管理的必要性,最后进行了经营性土地违法行为发生的原因分析。

土地使用权招标出让中存在的问题

调查统计发现,全国在土地使用权招标出让中,存在近四成的经营性用地,且成交方式多为综合评标。经营性用地采用综合评标,存在违背市场价值规律、削弱市场竞争、容易造成国有资产流失和行政腐败等问题。经营性用地招标应优先采用价高者得的成交方式,充分体现土地的市场价值。因此,需要采用综合评标的,要合理确定评标因素及评分规则,增强评标过程的保密性,确保招标的公平性和公正性。

浅谈国有土地使用权出让制度的利与弊

在对我国的国有土地使用权出让制度取得的成功给予肯定的同时,考虑土地使用权出让制度在现实运作过程的真实情况,重点总结出了我国现行的土地使用权出让制度依旧存在的一些弊病和问题,为国有土地使用权出让制度的进一步深化改革提供有效的突破口。

城市土地使用权出让制度存在的问题

城市土地使用权出让制度的建立,有助于实现土地价值,提高土地利用效率,实现土地资源优化配置。但是,在该制度的运行过程中仍然存在着制度本身缺乏系统性和统一性、出让方式的制度空间太大、出让的经营制度不合理、带有浓重的行政色彩等问题,阻碍了土地使用权出让制度社会经济目标的实现。

我国城市土地使用权出让制度的缺陷与理性构建

近些年,我国大部分城市相继建立了城市土地使用权出让制度,这一制度对规范和培育城市土地市场具有重要意义,但是也存在不少缺陷,主要是有关主体缺乏规范,法律法规不完善以及存在损害有关主体利益等。本文论证了其构建的理论基础,分析了我国目前城市土地使用权出让制度存在缺陷,提出了理性构建我国城市土地使用权出让制度对策。

陈德铭常务副省长指出要全面落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度

一、加强制度建设,规范土地交易行为。经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让作为一种市场行为,要真正体现公开、公平、公正的原則,必须建立相关的行为规范、规章制度和工作程序。各地要结合实际,把制度建设摆在重要位置,督促有关部门制定规范经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让活动的各项制度、工作程序和管理办法,对于投标、开标、评标、定标及评标专家的组成等都应做出严格的规定。要建立和落实土地集中管理制度,理顺园区用地管理体制,将土地供应计划。

江西省人民政府办公厅转发省监察厅等部门关于实行经营性土地使用权出让建设工程项目招标投标政府采购产权交易进入市场情况告知制度(试行)意见的通知

赣府厅发[2002]36号 2002年7月29日各市、县(区)人民政府,省政府各部门:省监察厅、省计委、省财政厅、省建设厅、省体改办、省国土资源厅、省经贸委、省交通厅、省水利厅《关于实行经营性土地使用权出让、建设工程项目招标投标、政府采购、产权交易进入市场情况告知制度(试行)的意见》已经省政府同意,现转发给你们,请认真遵照执行。

机制创新是土地领域源头治腐的根本举措——乐山市经营性土地使用权出让招标拍卖的实践与思考

江泽民同志指出:"创新是一个民族进步的灵魂,是一个国家发展的不竭动力".2000年以来,乐山市以理顺政府和市场的关系为切入点,大胆改革经营性土地使用权出让方式,建立和规范土地有形市场,积极探索和实践从源头上预防和治理腐败工作,努力建立"政府管理与市场运作相结合的资源优化配置的新机制",取得了较好成效.

招标与拍卖出让土地使用权的混淆及法律风险

土地使用权，可依法出让和行政划拨，行政划拨土地使用权，需要满足很严格的条件；而出让土地使用权，除了很早之前使用的协议出让外，现在大家耳熟能详的基本上就是“招拍挂”方式，即土地使用权的招标、拍卖、挂牌方式出让。土地使用权出让的招拍挂，是在协议出让的方式难以保证公开、公平、

廉政建设之重典——有感于经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让

随着市场经济体制的逐步建立,浙江省的土地使用制度发生了深刻变革,土地作为特殊商品的理念得以确立,其利用方式实现了从无偿、无期限、无流动到有偿、有期限、有流动的转变,资产属性得到了较好的显化,为经济起飞和社会发展提供了巨大的资金来源.

招标与拍卖出让土地使用权的混淆及其法律风险

土地使用权，可依法出让和划拔。划拨土地使用权需要满足很严格的条件，而出让土地使用权．大家耳熟能详的就是招标、拍卖、挂牌方式出让。但是．在土地使用权的出让方式中。人们并没有严格地区分招标方式和拍卖方式之间的不同，往往将招标与拍卖混淆使用。此种混淆使用．将会导致相应的法律风险。据此，有必要在解读法律法规的基础上．对招标出让和拍卖出让之间的混淆予以法律关系上的厘清．并分析出此种混淆将导致的法律风险。

国有土地使用权出让方式应只限于招标

本文主要通过分析拍卖、挂牌以及招标方式的不同点,以及不同方式对于国有土地使用权及房地产价格的不同影响,指出新建住宅国有土地使用权的出让大量使用拍卖及挂牌方式,是导致土地使用权及房地产价格暴涨的重要原因,高房价吸干了普通百姓的消费能力,透支了国家经济增长的潜力。因此,笔者建议将新建住宅国有土地使用权的出让方式限定为招标,取消拍卖及挂牌方式,再结合其他措施和手段,稳定房地产市场,促进社会主义市场经济的真正繁荣。