再流转中土地经营权的登记效力规则研究

再流转中的两种土地经营权在登记能力、登记效力上采区分原则。再流转阶段,基于土地承包经营权的土地经营权承继土地承包经营权的流转规则而采登记对抗效力,“未经登记,不得对抗善意第三人”应解释为未登记可以对抗恶意第三人以及能对抗善意第三人的必要条件为已登记,登记对抗效力表现为登记公示相较于其他公示方式的优先性与相对公信力,占有使用及向发包人备案作为认定第三人善意的实质调查内容在司法实践中发挥作用。以其他方式承包取得的土地经营权再流转须“经依法登记取得权属证书”为管理性规定,同时暗含登记连续性的目的,采登记生效效力的形式正当性在于此类土地经营权再流转的物权变动在实证法上的相对独立性,进而适用不动产物权公示的原则性规定,实质正当性在于通过市场机制高效利用农村“四荒地”土地资源的价值取向。另外,可结合此类土地经营权再流转的特殊规制目的适用善意取得制度。

现阶段农地流转中的关键问题与微观制度创新——四川省安岳县农村土地流转实践考察

现阶段我国宏观层面的农村土地"三权分置"制度和流转机制仍处于加紧构建和完善过程中,急需微观层面的创新实践提供经验支持和政策借鉴。四川省安岳县农村土地流转具有土地利用特色鲜明、推行时间长、流转规模大、流转效果较好等特征,但也存在流转行为不规范、农户利益难以保障、土地利用效率不高等关键问题。近年来,安岳通过建立"信用保证金"制度、"照市过价"制度和"土地再流转"制度,达到了规范土地流转行为、土地流转定价市场化和提高土地资源利用效率的目的,有效解决了当地农村土地流转中存在的突出问题。当前,在农村土地流转实践中,应加强对承包业主的信用评价与监管,积极推动土地流转定价市场化,充分提高土地资源利用效率。

未经承包方同意的土地经营权再流转合同效力研究

依据《农村土地承包法》第46条规定,土地经营权再流转须经承包方书面同意。将承包方同意限定为书面形式,将引发当事人之间的利益不平衡,并影响土地经营权再流转的交易稳定,应从立法目的出发将承包方书面同意扩张解释为涵盖口头同意和其他方式同意在内的承包方同意。对于违反《农村土地承包法》第46条强制性规定,未经承包方同意的再流转合同效力的认定,民法典时代下,应从规范目的出发,依照以利益衡量为核心的比例原则,判定违反强制性规定的合同效力,承包方同意与否并不影响再流转合同的效力,未经承包方同意的再流转合同有效。对于再流转合同有效将面临的现实风险以及对承包方合法权利的侵害,应通过承包方行使解除权进行救济,但考虑到承包方、经营权人、次受让人的三方利益平衡,应将承包方解除权行使限定在根本违约致使其合同目的不能实现的情形下。

“三权分置”下土地经营权的性质定位及其实现研究

农村土地承包法修正只规定了土地经营权的运行规则,淡化了对土地经营权的性质之界定,说明立法者对该权利的属性未持特定立场。根据民法典第341条的规定,流转期限为五年以上的土地经营权属于物权。土地经营权的取得(形成)有"流转"和"设立"两种方式,其中土地承包经营权人流转土地经营权时,只要符合"流转期限为五年以上"的构成条件,其采用的各种流转方式均可认定为通过"设立"取得物权性的土地经营权。在土地经营权实现过程中,梳理并解决改良土壤及建设农业生产附属和配套设施、再流转土地经营权、以土地经营权融资担保等权利中的疑难问题,能够为承包地"三权分置"制度中"放活土地经营权"的政策精神得到落实提供理论基础和规则指引。