改革和完善我国土地制度论纲

土地制度是指土地所有制以及与之相应的土地使用制度的总和。由于土地是一个自然—经济综合体,其开发利用不仅要遵循经济规律,同时还要遵循自然规律。所以,对土地度的研究既涉及到现实经济运行问题和政治经济学基本理论问题,同时还涉及到自然生态境和科学文化问题,所以是属于总观经济的范畴。本文试就几个与此有关的基本思路性问谈些粗浅看法。

农村土地制度改革的理性思考

提出应把土地“双轨”制作为农村土地制度改革的方向和目标。这一土地制度模式可以明晰土地产权，规范国家和农民的职责和行为，促进土地的流转、交易和增值，有利于农业产业化经营和土地适度规模经营。

农村土地制度的统计调查与思考

改变目前农业徘徊不前局面的“无限分割细碎”的分散经营制度在目前尚有争议。作者就这一问题进行了一次实际考查，本文就此考查作了一些有益的尝试和论证。

中国农村合作社的前世今生与土地制度创新

中国农村土地所有制随着建国初期农业合作化运动而形成,农村合作社也产生于合作化运动而成为农民的一个集体经济组织。当前农村集体经济组织的政治、经济、法律地位都不明确,很多农村集体经济组织名存实亡,由什么集体组织代表农民行使土地所有权法律上也不明确,导致农地产权主体虚置、农民成员权模糊等问题。农村土地集体所有应该是"成员共有",股份合作是最好的"合作、共有"制度,由此构建农地股份共有制。农民以土地所有权股份份额合作成立的集体经济组织,可以定义一个特有名称——"土地股份共有合作社",也是代表农地产权的真正主体。它不同于承包经营权的股份合作社,是经典意义的合作社而不是异化的专业合作社,在合作社治理上实行企业法人登记、"一人一票"等。文章同时分析了土地股份共有合作社作为土地所有人可发挥的角色作用,具体表现在土地统一经营、土地发包、土地征收谈判、用好土地发展权、做好土地流转的中间组织和推动宅基地收回整理等方面。

农业现代化转型进程中的土地制度调整

中国农业正面临着从传统农业向现代农业的转型。现行的家庭联产承包责任制却对实现农业现代化有阻碍作用,如何破解这个难题?这篇文章给我们以启迪:土地股份承包制——新型土地制度模式的设计和实践,将土地所有权和使用权很好地结合起来,且符合中国国情,有很大的生命力。

集体土地制:中国乡村工业发展和渐进转轨的根源

中国渐进转轨的相对成功是对西方产权理论的一个有力挑战，它引起了中外学者的广泛关注和争论。在比较中国和前苏联、东欧的改革时，人们注意到中国的农村人口和劳动力比重很大，而后者的这一比重很小。这可能是造成转轨差别的重要原因（ＳａｃｈｓａｎｄＷｏｏ，１９９４...

土地股份合作制效率的经济学分析——基于国家、产权和契约的视角

研究目的:从国家、产权和契约的视角对土地股份合作制的效率进行经济学解读,探讨蕴含其中的理论价值和政策含义。研究方法:文献资料法,理论分析法。研究结果:国家要素的"失灵"导致了土地股份合作制效率出现"短板";随着国家要素水平的降低,土地股份合作制迅速发展并产生较高绩效;而且,在国家要素的水平的阀值范围内,股份合作制才是农村土地制度改革最适模式。研究结论:采取放松政府管制、规范机制建设确保国家、产权和契约要素的协调运行,提高土地股份合作制的效率。

论城镇国有土地年租制

目前我国城镇国有土地有偿使用与无偿划拨相并存 ,而有偿使用又以出让方式为主 .在分析土地出让存在问题的基础上 ,分析了建立土地年租制的必要性 ,并在深圳土地年租制试点的基础上 ,对引进和推广土地年租制 ,实行双轨制并轨应注意的问题进行了分析 .

论土地年租制适用的制度架构——以土地年租制和土地出让制比较为视角

土地有偿使用是我国国有土地制度改革的一个基本目标,单一的土地出让制度已经无法适应国有土地有偿使用改革的要求。土地出让制和土地年租制并非天生的对立派,两者各有不同的功能机制和适用范围,都是国有土地有偿使用的重要形式。我国内地应当借鉴我国香港地区的成功经验,实行土地出让制和土地年租制并存的"混合体制",积极有效推进国有土地有偿使用制度的改革。

土地有偿使用制度新思路——“五年租制”

1988年土地有偿使用制度的建立对于我国土地市场和经济发展具有重要意义,但也出现了各种各样的问题,耕地流失等问题日益凸显,在这种背景下本文提出了建立在物权基础上的土地使用长约租赁制——"五年租制",是通过各城市组建国有土地租赁公司,由其代替政府向国有土地使用者每五年收取一次租金,其对象为国有土地使用权期满需要续期或新开发的适于出让用于经营用途的国有土地(不包括商品住宅用地)。本文从4个方面论证实行"土地使用权长约租赁制"的必要性,提出了"五年租制"的内涵、实行的框架及租金征收标准,并提出其实施的保障措施和建议,对进一步完善土地使用有偿制度及发展我国土地市场具有实践指导意义。

中国城乡结合部土地规制改进的探讨

目前,在土地转性和用途更改集中的城乡结合部,呈现出土地利用的粗放式、低效率、违法违规等问题,表明现有的土地规制政策有其内在缺陷,不能有效地遏制耕地资源的减少。因此,应当从明晰土地产权,完善土地征用的法律制度、程序、管理体制,加强市场机制作用等方面进行城乡结合部土地规制的改进。

土地使用的行政规制及其宪法解释--以德国建设许可制为例

土地制度改革的顶层设计提出符合规划和用途管制是集体用地入市的前提,这为土地使用规制方式和限制边界提出了新的挑战。德国法上关于允许具体土地开发计划形成了在规划控制区内的合规划审查,在建成关联地区允许按已有特质发展而进行现状相容性审查,在自然特征保护的外围地区普遍禁止例外审查等不同开发强度控制。我国应设置适度的不同开发强度层次的土地开发规制方式,为"合理地利用土地"的直接宪法要求提供制度保障。德国土地所有权享有宪法保障并在比例原则平衡下被施以社会义务,具体到土地开发规制中形成了有效的值得借鉴的法律控制方式,即规划权衡过程的正当要求,在同等情况下负担均等的要求,在规划区外的个案权衡中允许基于不同开发强度控制赋予土地使用权在审查中的不同权重。

中国房地产调控中的土地市场规制研究

在2004年以来的房地产调控中,土地市场调控未发挥应有关键性作用的原因,在于当前土地制度和土地市场存在诸多问题,没有将土地市场规制作为房地产调控的重要工具。土地市场规制的方法和途径包括土地供应政策、土地金融政策、土地税收政策和土地价格政策等。

我国城市土地出让制度的缺陷分析及其完善

目前我国的城市土地出让制度存在法律法规不健全、四种出让方式均易引发诸多弊端、土地出让过程缺乏有效监管以及出让金制度不完善四大缺陷。反映到具体实践中,则突出表现为城市土地出让过程中的权力寻租、"土地财政"、不公平竞争等一系列问题。必须从健全法律法规体系、完善土地产权制度、规范土地出让行为、改革土地出让金制度、加强土地领域廉政建设等方面,进一步改进和完善城市土地出让制度,使之更加适应城市化发展和经济结构调整的需要。

城市土地管理体制:变迁、缺陷及完善

建国以来,我国的城市土地管理体制大致经历了城市土地国有化和国有土地有偿使用两个阶段。城市土地管理体制无论从制度层面还是在运行过程中都存在诸多弊端:中央与地方土地所有权关系不明晰,城市土地储备制度不够完善,土地隐形市场的普遍存在,试行土地年租制并不成功,税费名目繁多且征管不够规范。完善城市土地管理体制,应重新界定中央与地方政府的角色和权利范围,进一步完善城市土地储备制度,建立公开的土地交易市场制度,改革土地年租制,建立与城市土地使用权制度相适应的税收制度。

土地使用制与可持续土地利用

阐述了研究土地使用制与可持续土地利用的必要性，分析了几种重要的土地使用制对土地利用的影响，提出与构建了可持续土地利用相适应的土地使用制。

论农村土地流转中土地共有制的自然生成

家庭联产承包责任制在自我发展和改革开放的大背景中,面临现代农业生产力、城乡二元结构张力、农业资本化的挑战。在面对挑战中,农业生产关系发生了重大变化。农业现代化、农民角色转化、土地流转共同生成土地共有制。土地共有制的实质是以承包土地作为股份进行投资的农业股份制资本运作。科学认识土地共有制对建设具有中国特色社会主义农业具有重大意义。

旧中国农村的阶级关系与土地制度

邓拓同志曾于一九五○年担任北京大学经济系兼任教授,并开设了《中国土地问题与土地改革》课程,——此文是讲稿的第三部分。讲稿内容精当,反映了邓拓同志深邃的史学和政治经济学的学识及丰富的土地改革实践经验。邓拓同志的遗著正在整理中,本刊先发表此文,以飨读者。此稿是由北京大学张友仁同志整理的。