土地发展权价值研究

西方国家通过设置土地发展权有效地保护农业用地、公共活动空地和自然保护区,取得很好的经济、社会、生态效益。近年来,我国一些学者也开始研究土地发展权,但主要集中于土地发展权的归属、配置、流转,很少涉及土地发展权价值的研究。在市场经济条件下,价格作为市场配置资源的重要信号,对资源合理有效配置起着方向性作用。文章系统地论述了土地发展权的价值构成、价格影响因素及土地发展权价格形成机理,最后建立土地发展权价格测算方法。

城中村改造的土地发展权价值评估研究——以金刀营城中村改造为例

本文基于新型城镇化的大背景下,以昆明市金刀营城中村改造为例,首先采用退出补偿价格法评估金刀营城中村改造前的土地价值,然后利用2018年1月-2021年5月昆明市住宅用地的成交数据为样本构建特征价格模型评估金刀营城中村改造后的土地价值,最后评估出金刀营城中村改造的土地发展权价值。研究结果表明:(1)金刀营城中村改造前土地为集体所有时,土地的经济财产价值和生产经营价值为其总价值的主要构成部分;(2)在城中村改造后作为国有土地出让时,容积率、面积、出让方式以及距离市中心的距离等是土地价值的重要影响因素;(3)金刀营城中村改造产生的土地发展权价值为每平米9391.73元,约为改造前其价值的1.21倍。

农地发展权价值与农村集体建设用地资产保护——基于土地供需双方的选择实验模型检验

本文以广东省南海区为研究对象,采用选择实验法,以南海224个行政村的村集体和用地企业为受访对象表明,运用多项Logit模型从土地市场供需双方视角测算土地发展权价值。研究结果:对于村集体,农地开发为工业、商业和住宅用地的发展权价值分别为604. 25元/平方米、1946. 30元/平方米、1508. 63元/平方米,而用地企业认为该3类发展权价值分别为1038. 42元/平方米、2203. 32元/平方米、2163. 89元/平方米;地块破碎度、容积率、土地用途对土地开发有极其显著的正向影响,且供给方和需求方均对开发成商业用途偏好最强,工业最弱;集体土地市场存在超额需求,同时,无论村集体还是用地企业均认为当前集体建设用地基准地价较低,集体建设用地存在资产流失。