新发展格局下土地发展权配置的需求逻辑与实现路径

土地发展权配置兼顾政治秩序、经济效率、社会公平、生态效益与文化价值,是在土地开发、利用和保护过程中,平衡公共利益与私人权益的一种政府调控和市场优化的混合型政策工具。土地发展权配置与新发展格局具有价值目标趋同、制度内容耦合、推进手段相似等内在关联特征。在新发展格局下,土地发展权配置呈现多重需求逻辑,包括“权益+机会+规则”的公平逻辑、“空间+结构+规模”的效率逻辑、“经济+政治+社会”的秩序逻辑和“生态+文化”的可持续逻辑。在新时期,为有效运用土地发展权政策工具,助力新发展格局构建,需要优化以权利立法、规划导向为核心的顶层设计,细化土地发展权配置原则、转移范围和二维尺度的操作细则,强化收益分配、财政金融、技术支撑、监管奖惩等配套机制,以全面激发城乡区域经济循环发展动力,推进国家土地治理体系和治理能力现代化建设。

发达国家土地发展权配置:典型模式与经验启示

新时代国土空间治理背景下,把握发达国家土地发展权配置模式与特点对推进中国土地发展权管理具有重要意义。本文采用文献归纳与比较分析法,基于土地发展权发展沿革的回溯,分析以英国、美国、法国、日本、意大利为代表的发达国家土地发展权配置模式及其经验,提出国土空间治理需求下中国土地发展权管理的需求逻辑。结果表明:中国的土地发展权尚未独立,且内生于土地产权制度,隐含于土地权利运行与土地管理制度实施过程之中;发达国家土地发展权配置表现为国家所有形式、市场转让与政府征购相结合、法定密度极限分配、未利用容积率转移、公平配置主导等典型模式;通过政策比较分析归纳出,以法律形式规范土地发展权制度与权属、确立市场与政府两种手段相结合的土地发展权配置模式、突出效率与公平两种机制在土地发展权制度运作中的基础性等经验启示。国土空间治理背景下,中国土地发展权管理重点在于助推空间规划革新以明晰发展权前置条件、突破管理范畴内涵以确立发展权调控内容、完善配套政策机制以保障发展权高效运作。

中国土地发展权的经济分析与配置设计——以北京市平谷区为例

采用综合分析法从土地规划干预的视角对土地发展权进行了经济分析,在此基础上以北京市平谷区为例进行土地发展权的定量配置设计,研究结果表明:(1)在政府有效干预下,土地用途转换所带来在农业用途基础上的价值增值即为土地发展权价值;(2)平谷区土地发展权初始配置为每公顷非基本农田土地发展权数量为0.35个,每公顷基本农田土地发展权数量则为1个,二者均有10%属于国家所有;(3)政府对土地利用干预是土地发展权存在的前提,显现了土地发展权的价值,土地发展权制度的设立又是政府干预的补充;(4)土地发展权在土地所有者和国家之间分配,国家的份额比例相对较小。