成本法中对土地取得成本计息的思考

在成本法估价实践中，都对估价时点的土地取得成本计算了投资利息。本文从投资利息的本质、估价时点、机会成本的考量、与剩余法中利息内涵的比较等角度进行了思考分析，指出估价时点的土地取得成本在理论内涵上不应再计算投资利息这一观点，以与同行商榷。

房价、地价与土地供应的前因后果

近年来,征地费用和拆迁费用越来越高,加大了土地取得成本,这种成本的升高,和土地出让方式是无关的。更重要的是,熟地价远远高于毛地价,由此导致的成本差异很大,对房价的影响迥然不同,不加区别地推论地价上涨对房价的影响是不科学的。就近期而言,土地供应量并没有大幅度减少。“三个暂停”以来,全国各地土地征占用数量有所减少,出现了“土地紧缩”,但是主导房地产开发的国有土地出让基本上没有受到影响,反而由于“8·31”大限,一些地区还呈现了大幅度增长的趋势。无论是协议出让还是招拍挂,都是土地市场中的资源配置方式,也可以说是一种形式。这种形式上的改革,充分体现了公开、公平、公正的原则。从对地价和房价影响的角度看,形式毕竟是形式,不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾,因而不能在根本上决定地价和房价的高低。

积极推进改革降低实体经济用地成本

实体经济用地成本构成及特征（一）实体经济用地成本构成实体经济用地成本主要指实体企业为开展正常的经济活动得到可利用土地过程中的所有物质成本,包括土地取得成本和土地开发成本,可细分为土地出让金、土地占用和使用相关税金、相关行政事业性收费以及自行开发的投入。土地出让金。依据有关法律法规和政策规定,土地使用者为获得若干年限土地使用权的让渡,向土地所有者的代表,即市县人民政府所支付的费用。

划拨土地使用权补办出让评估的完善

随着我国土地市场化程度的不断提升,划拨土地使用权补办出让手续的需求越来越多,情况也更为复杂,对补办出让价格评估的规范性和公正性提出了更高要求。当前,划拨土地使用权补办出让的评估还存在评估技术路线认知不清、评估技术规范实际执行难度较大等诸多问题。本文对此进行了分析,并提出了有针对性的对策建议。

工业用地成本费用构成研究——以杭州市区留用地制度框架为例

随着留用地制度、失地农户社保制度等配套制度的实施与推进，国家在征地、拆迁过程中所花费的土地取得成本，其内涵构成、项目组成及价格水平等都发生了显著变化。笔者结合杭外l市留用地制度及失地农户社保制度实际，对土地取得成本费用的构成进行深入分析和量化研究，以期提出工业用地成本费用构成标准及制定方法，为完善工业用地出让最低价制度、加强工业用地出让管理提供借鉴。

完善土地储备制度,经营好城市的主打产品

现阶段,城市土地成为城市政府最大的资产和财政收入的重要来源,经营城市土地成为经营城市的主要内容。土地储备成为经营城市土地的重要形式,部分城市开始尝试通过“收购、储备、出让”的土地运行机制垄断土地一级市场,在调整城市空间结构、完善城市功能的同时,使城市政府获得可观的土地收益。作为经营城市的重要方面,城市土地储备亦应借鉴经济学和企业经营学等领域的理论,逐步深化和发展。

对在储备土地上建设基础设施的思考

当前,土地储备已逐步从＂净地＂供应向＂熟地＂供应转变,土地储备机构职责也逐步从单纯实施征地拆迁向征地拆迁、基础设施建设一体化转变。但现行的政策框架体系下,土地储备机构在储备土地上进行基础设施建设的过程中,面临着角色定位、建设深度、成本核算等诸多问题,而这些问题是否能妥善解决,关系到土地储备机制的健全与完善。

土地新政将大幅推高工业地价

9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）正式出台。《通知》规定，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。其目的明显在于抑制地方政府低价出让工业用地的做法。据新华网报道，受此政策影响，我国工业上地价格预计将提高近50％。

供给侧的问题与改革

习近平总书记最近提出,要在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构性改革,着力提高供给体系的质量和效率,增强经济持续增长动力。供给侧一词引起大家的关注,纷纷讨论其内涵和政策取向。从经济学的角度看,供给和需求是一个事物的两个方面,没有需求,也就没有供给。

建设用地税费标准将提高

国家将统一制订工业用地出让最低价标准 今后，国家将根据土地等级，区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。昨天中国政府网转发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。根据通知规定，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和接规定收取的相关费用之和。建设用地州关税费标准将提高。

西宁市人民政府关于印发西宁市经济适用住房管理办法的通知

宁政[2008]9号《西宁市经济适用住房管理办法》已经市政府第7次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。西宁市人民政府二○○八年一月八日西宁市经济适用住房管理办法第一章总则第一条为建立和完善住房保障体系,改进和规范经济适用住房建设、供应、使用和监督管理,根第四条西宁市人民政府负责经济适用住房建设的指导和监督工作。西宁市房产行政主管部门具体承担经济适用住房的建设和销售的日常管理工作。

浅谈房地产投资与成本控制

房价是由房地产开发商投资成本和预收益决定的,房地产投资成本由土地取得成本和开发成本组成,而房地产投资成本将占到房价的70%～80%。开发成本控制涉及到很多方面,如设计招投标、设计方案竞选、施工过程中的工程变更、施工组织及技术措施以及工程资金筹措、支付及施工进度等。房地产开发企业只有很好地做好开发成本控制,才能有较好的利润空间。政府部门要完善土地供应的政策及制度,避免少数开发商对开发用地的垄断,使地价与房价相隔离,使地产投入与产出价值对等,政府才更易于对房产市场结构进行调整和房屋价格进行调控。

论围墙兴起与发展的逻辑

2月21日《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出＂原则上不再建设封闭住宅小区＂;＂已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化＂。一下子被网络解读为破除围墙,反响巨大甚至影响到社会稳定。住建部认为街区制是对世界城市规划经验的总结,也是发达国家通行的做法,不能简单认为是拆围墙。