农村土地征收补偿标准中土地市场价格的引入研究

农村土地征收一直是社会关注的热点,这不仅关系到农民的切身利益,更是关系到社会的稳定及农村的城市化进程等。十八届三中全会决定虽然对农村土地的征收补偿标准进行了完善,却并未提及土地市场价格的问题。所以,有必要对农村土地征收补偿标准中的土地市场价格进行研究,同时借鉴国外土地补偿标准中市场价格的规定,强调市场价格在土地征收补偿标准中的重要性及公平性,呼吁政策制定者重视这一问题。

中国土地市场地价监管新体系构建

研究目的:针对中国现行的以基准地价和标定地价为核心的城市地价管理体系存在的问题,提出重新构建土地市场监管体系的建议。研究方法:比较法,逻辑推理法和调查分析法。研究结果:中国一级土地市场本质上是一种垄断市场,二级土地市场应该是一种自由竞争市场,二者地价形成机制是不同的。中国基准地价、标定地价存在的最主要问题是没有承认这两个市场的区别以致服务指向不明确。研究结论:需要构建与中国土地市场结构和特征相适应的新的监管体系,即"土地正常市场价值+土地交易市场价格"并行的监管体系。一级市场以土地正常市场价值和标定地价为核心,二级市场以土地交易市场价格为监测重点。

农地补偿不妨部分以土地债券来支付

十八届三中全会指出，当前征地制度改革的方向是缩小征地范围，提高征地补偿标准，拓宽安置渠道，规范征地程序。然而，征地制度改革是一个长期的过程，改变征地补偿方式也许更为迫切。提高征地补偿标准固然重要，但以现金金额补偿的方式值得推敲。第一，由于土地市场价格也是在不断变化中的，

城市土地储备过程中证券化方式的选择

随着土地储备制度的深入发展,尤其是作为政府经营城市的主要手段,起初所采用的银行贷款为主的融资办法已成为制约城市土地储备机制发展与完善的瓶颈。拆迁成本的日益提高,储备成本的提高增加了对资金的需求量。银行贷款这样的间接融资方式由于额度小、融资成本高,而且与土地整理开发存在周期不匹配等不利因素,已经越来越不能满足资金的需求和对金融效率的要求。土地市场价格易受宏观经济波动的影响,投资面临较大的风险。对于银行来说,土地开放贷款数额大,开发周期长,流动性不足,风险增大,影响了银行贷款的积极性。

农牧区土地承包经营权流转中存在的问题及改进措施

一、土地承包经营权流转中存在的问题 （一）部分农牧民思想落后，缺乏市场观念。由于过去土地草场市场价格偏低，一部分农牧民没有长远打算，将自己的土地草场经营权转让（或承包），随着时间的推移转让费逐步花完，生活困难无着落。而这几年国家退耕还林、退草还牧补贴力度加大，使草场土地市场价格逐年上涨，60％的草场转让人反悔毁约合同，造成违约的土地纠纷案件经常发生，每年因草场土地经营权流转的法律纠纷案件约占20％左右，形成农牧区不稳定、不和谐局面。

科学合理确定土地收储规模

实行科学决策，合理确定土地收储规模，是搞好土地收储的首要环节。要做到土地收储的科学决策，首先必须澄清思想上的认识。有人认为土地收储的规模越大越好，便于政府调控；也有人认为土地收储的规模越小越好，没有风险。应当充分认识到，土地收储的规模越大，周期越长，政府对土地市场的调控能力越强，但沉淀在土地上的资金就越多，存在的金融风险也就越大。反之，收储的规模越小，政府对土地的一级市场调控能力也就越弱，有可能在市场要求旺盛时无地可供，以致土地市场价格过高。只有规模合理的土地收储，才能适应地方经济社会发展的要求。

基于特征价格模型的农村土地征收价格影响因素研究

在分析我国农村土地征收市场现状和农村土地征收价格影响因素的基础上,以天津市环城3个近郊区为例,收集市场案例256宗,选择影响因素13个,采用SPSS12.0进行多元回归,构建了两种形式的特征价格模型,重点分析了影响因素对价格的作用机制。

地价上涨是房价上涨的结果而非原因

●近几年来的房价持续快速上涨,是在长期实行住房实物福利分配制度导致住房短缺而社会又快速城镇化的背景下出现的。巨大的住房潜在需求,在居民收入不断增长和银行住房消费信贷的支持下,转变为强劲增长的住房有效需求,成为拉动房价持续快速上涨的决定性因素。●土地作为形成住房产品的一个生产要素,其市场需求由住房需求所引致,土地价格属于引致价格。近几年来,我国城市房地产用地价格上涨就是由房价快速上涨所直接引致的,实行土地“招拍挂”只不过真实地显化了这种土地市场价格。●房价的二元特征决定了土地资源越稀缺,人口密度越大,住房需求越强,房价就越高,地价占房价的比例也就必然越高;房价和地价的这种关系说明,不能脱离开住房产品的市场供求形势和房价来空谈地价。●只有先行完善住房供应和保障政策体系,才能围绕住房供应和保障政策确定的目标,跟进完善土地供应、土地价格、金融信贷、规划管理以及公共投资等方面的政策。

试谈现行征地安置的缺陷及未来改革设想

城市化是指在人类社会分工的发展过程中,伴随着工业化进程而出现的非农产业及其人口从农业中分离出来,逐渐集聚到城市,从而使城市在国民经济中的比重日益增大,城市人口迅速增长、城市地域范围显著扩张和城市物质文明、文化不断扩散的过程,它是一个国家或地区经济发展所必然出现的现象.我国城市化正在迅速推进,并深刻地影响着人们的生产和生活.

养老地产“幌”言

开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具。

当前我国财税体制存在五方面突出问题

一、地方财政正在由土地财政向融资财政异化。2014年以前的几年，各地房地产市场异常火爆，土地价格飙升，多地出现“地王”等不良现象。各地房地产业的“火爆”情形为各地政府提供了大量的财政收入，驱动了城区建设，但也埋下了严重的地方债务“隐患”，突出表现为“土地财政”，导致地方政府负债率居高不下，2014年以后，一些地方的土地市场价格持续下滑，商品房库存日益增加，已出让的土地价款收不上来，收储的土地拍卖不出去，由此也导致这些地方政府财政走入了困境。

2008年12月北京土地市场分析

2008年京城土地市场可谓跌宕起伏，贯穿全年的楼市低迷引发的是土地市场的持续积弱，土地成交在去年频频面临流拍和无人问津的尴尬。而来自权威机构统计数据表明，随着土地市场价格在去年底的逐渐下降，“没人买房也就没人买地”的局势有所扭转，与之前几个月冷清的交易场面相比。2008年12月以来京城土地成交情况要明显好于以往．“土地抄底”、“趁低吸纳”在岁末年初苗头显现。

武汉楼市调控政策再升级本地人限购第三套住房

11月14日，武汉市房管局下发通知，从11月15日起，武汉市主城区实行升级版楼市调控政策．提出强化住房限购限贷措施、切实加大住宅用地及住房供应、严防土地市场价格过快上涨等六大描施。通知要求，在武汉市主城区内，本地人拥有两套及以上住宅，暂停向其出售住房。

工业用地改变用途，出让方式如何选择？

问：2003年8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

新时期财税体制改革的问题聚焦与化解之道

一、问题聚焦（一）地方财政正在由土地财政向融资财政异化房地产市场的异常火爆，为各地政府提供了大量的财政收入，驱动了城区建设，但也埋下了严重的地方债务“隐患”，突出表现为“土地财政”，导致地方政府负债率居高不下。2014年以后，一些地方的土地市场价格持续下滑，商品房库存日益增加，已出让的土地价款收不上来，收储的土地拍卖不出去，由此也导致这些地方政府财政走入了困境。

何必饮鸩止渴

向房地产开发商注入资金来抬高土地市场价格，并不会刺激经济复苏。这将只为地方政府带来临时的收入反弹，并换来未来更多的不良贷款。人为制造资产升值的假象不会带来市场信心的回归，只有结构性改革可以做到这一点。为达到这种目的，改革必须削弱政府的行政权力，同时加强法治约束.

平等保护地权四建议

允许集体土地直接用于城市建没；征收集体土地必须按当时当地正常的土地市场价格予以补偿；允许集体土地的建设用地使用权自主地进入市场，包括房地产市场；