住房耐用品、土地市场分割与货币失踪之谜

2008年国际金融危机后,我国M2供给增幅远高于CPI上涨幅度,这一现象被学界称为“货币失踪之谜”。本文构建了一个两部门新凯恩斯货币模型来研究这一问题。当外部需求下降后,央行降低利率以提振经济,房地产部门和非房地产部门同时扩张。由于住房属于耐用消费品,具有一定的金融属性,其需求对利率变化更敏感。利率下降后,住房需求相对普通消费品需求上升更多。因为存在土地市场分割,商住用地供给弹性较小,住房需求上升导致商住用地价格上升较多,地价上涨提升了房地产企业的抵押融资能力,房地产部门进一步扩张。普通消费品需求对利率反应小,需求较弱导致工业用地价格上升幅度较小,非房地产部门抵押融资能力小幅提升。因此,非房地产部门产出和CPI只温和扩张。Ramsey最优货币政策模拟表明,只有实现了房地产部门与非房地产部门均衡发展,才能实现社会福利最大化。

“财”、“政”激励与土地出让市场分割:整合还是分化?

笔者利用省级统计数据解析我国地方政府土地出让市场分割的现状及未来变化趋势。研究结论表明分割市场出让土地的定价差距将随经济发展水平呈现"倒U型"的趋势,未来我国发达地区土地出让市场趋于整合,而欠发达地区将表现出先分化后整合的规律;不同经济发展水平的地区在不同时期表现出土地出让分化或者整合的趋势,其实质是地方政府在特定禀赋条件下追求地方经济增长,动态优化配量资源的结果;经验数据表明地方政府"囤地征而不用"是地方财政获得高额土地出让金收入的重要手段,高昂的用地成本则直接导致房地产价格的居高不下;现行的计税标准增强了地方政府粗放利用土地、依靠增量环节增加土地财政的激励,表现出"重预算外、轻预算内"、"重转用、轻保有"的特征,土地财政的结构性失衡决定了依靠土地增量扩张的财政增长方式可能难以为继,在土地资源稀缺的约束下甚至可能引发严重的财政危机。