美国城市开发管制方法变迁——从分区制到土地开发权

美国对城市土地开发进行管制的历史并不悠久,传统上美国人可以在自己的土地上自由地进行开发。直到1916年,美国才开始使用分区制管理城市土地开发。随着分区制在美国的普及,分区制中出现的不适当、不公平、未提供补偿、较为僵化等弊病越来越突出,为了解决分区制的不足,土地开发权转移制度顺势而生,较好地弥补了分区制的不足。到目前为止,土地开发权转移制度已经成为美国管理土地用途的一个重要方法,土地开发权转移制度与分区制配合使用能够更好地规范城市土地开发行为。

土地立法新探:以土地开发权为视角

我国的土地立法"重义务轻权利、重政府轻市场",缺少一种产权安排。我国的民事立法采用物权法定主义,尚未对土地开发权做出规定。通过创设土地开发权,可以将农地保护的正外部性内部化,激励农民保护农地,以推动土地用途管制制度的顺利实施。赋予农民集体土地开发权,可以保障农民参与土地增值利益的公平分享和实现土地利用管理中公权与私权以及私权与私权之间的平衡。我国土地开发权制度的实现应当采用开发权移转和国家购买开发权相结合的模式,同时要植根于我国的国情实现土地开发权的本土化。