集体土地征收中用益物权独立补偿否定论

《民法典》第三百二十七条并不当然含有对用益物权独立补偿的意思。相反,因用益物权内容具有个别性,价值难以统一量化,故对用益物权独立补偿存在技术障碍。并且,对用益物权作独立补偿还面临体系评价的矛盾,会诱发当事人骗取补偿和双重补偿等问题。与土地私有制国家不同,我国集体土地所有制在事实上限制了用益物权的处分与收益权能,故对用益物权作独立补偿可能会导致用益物权合同当事人间的不公,涉嫌侵害其他集体成员利益,甚至背离集体所有制的改革底线。因此,维护被征地农民权益的目标应在维持用益物权非独立补偿的前提下,通过强化集体经济组织法人的内部治理等改革来逐步实现。

土地征收权商业化的含义和种类

当前人们热议的"土地财政"实质上是土地征收权商业化的结果。土地征收权商业化是指土地征收申请人在运用土地征收权的过程中能够获得经济利益的现象。土地征收权商业化与土地征收权资本化不同。土地征收权商业化是合法的,产生的经济利益发生在土地征收行为终结之后,获益主体是土地征收申请人本人;而土地征收权资本化是非法的,产生的经济利益发生在土地征收程序过程中,获益主体是掌握土地征收权力的政府官员。土地征收权商业化的形态分成三种:土地征收权商业化形态Ⅰ是指地方政府通过低价征地高价卖地获得经济利益的现象;土地征收权商业化形态Ⅱ是指用地单位以自己的名义低价征地获得经济利益的现象;土地征收权商业化形态Ⅲ是指用地单位通过划拨低价征地获得经济利益的现象。

乡村振兴战略实施中农民权益的法治保障——以土地征收和宅基地“三权分置”制度改革为视角

土地征收和宅基地“三权分置”制度改革与农民利益息息相关,加强农民权益保护、提高农民财产利益,是实施乡村振兴战略、促进农业农村现代化发展的重要举措。当前,在土地征收和宅基地制度改革过程中,损害农民权益的情形时有发生。土地征收应完善法律制度的保障与供给,以规范和平衡各方利益关系,并畅通司法救济渠道;宅基地制度改革,应严格规范宅基地所有权主体的行为,建立腾退宅基地反悔期制度,构建股权化补偿体系和机制,以保障农民合法权益。

浅析土地征收行为的性质及其意义

目前在我国,关于土地征收行为的性质,学界有不同的认识。实际上,土地征收是一种多阶段行为,它包括土地征收申请阶段、土地征收审批阶段和土地征收补偿阶段。我们应从土地法律制度的内部视角切入,区分不同的法律关系以作不同的界定。笼统地将土地征收的法律性质界定为单一行为或者综合性行为都是错误的。明确土地征收行为的法律性质,不仅有利于维护公权力与私权利的平衡,关系到社会是否稳定和谐,涉及到社会整体利益与国民经济的发展,而且有利于规范政府部门的土地征收行为、明确被征收人权利救济机制和被征收人权利救济制度的改进。

土地征收成片开发方案编制存在问题及优化建议——以福州市为例

《中华人民共和国土地管理法》于2019年重新修订,明确为公共利益需要组织的成片开发建设用地可依法实施征收。结合福州市土地征收成片开发方案编制实践,对方案编制过程中的公益性比例、用地规模设定、方案调整、规划实施、编制质量等五大共性问题进行剖析,并提出分类设定公益性比例、灵活确定开发面积、细化规则管控、规划先行确保可实施性和合理引导方案编制等优化建议,以更好地衔接国土空间规划体系,为项目落地提供用地要素保障。

我国集体土地征收补偿法律程序构建分析

土地征收是对土地财产权的强制取得,是对土地财产权行使的最严厉的制约。土地征收要遵循正当的法律程序,否则就难以保证征收行为的正当性、征收过程的合法性和征收补偿的公正性。通过探讨建立我国集体土地征收目的的合法性审查程序、完善土地征收补偿程序、设置土地征收补偿的法律监督制约程序、健全土地征收补偿纠纷解决程序的具体思路,建议制定一部单独的《土地征收征用法》,对包括集体土地征收补偿程序在内的土地征收补偿所有事项加以明确具体规定,以使我国集体土地征收补偿活动早日走上法制化轨道。

改革开放以来中国土地征收法变迁及展望

不断完善的土地征收法为改革开放的顺利推进提供了必要条件。改革开放以来,土地征收法的主要发展变化有:从单行法转变为了诸法合体,"土地征收"概念取代了"土地征用"概念,土地征收审批权不断地被上收,补偿标准不断地被提高,省级人民政府的土地征收决定的可诉性得到了明确。展望未来,土地征收法的完善方向是:制定统一的土地征收法、明确规定征收土地的公共利益范围,科学设置土地征收审批机关,按照被征收土地的市场价值给予被征收人公正补偿,有效保障被征收人的救济权。

新型城镇化进程中农村土地征收利益博弈困局的破解

随着新型城镇化进程的高速推进,农村土地征收中的多方利益主体博弈问题日益凸显。农村土地征收利益的博弈主体主要集中在中央政府与地方政府、地方政府与用地单位、地方政府和被征地农民之间。控权失衡、分权失位、保权失效是新型城镇化进程中农村土地征收利益博弈困局形成的根本原因。故此,需要以控权、分权、保权为着力点寻求破解困局的法律应对之策。

基于山地城市的土地征收成片开发方案编制思路研究——以贞丰县为例

土地征收成片开发是提高土地集约利用程度,推动城镇高质量发展的重要政策。从国土空间规划过渡时期视角,基于土地征收成片开发的特点及编制要求,并以山地城市贞丰县为实践,对土地征收成片开发方案编制,从成片开发区域划定、必要性及公益性、布局及实施计划、效益评估、公众参与等方面进行探讨研究,以期为山地城市编制土地征收成片开发方案提供指导和参考。

浅议我国现行土地征收制度之缺陷

土地征收制度的设计直接影响其运行效果,土地征收制度的运行效果直接影响土地权利人的权益。土地征收制度本应该体现国家权力与公民权利的平衡,这在构建社会主义和谐社会中将发挥重要作用。然而我国现行土地征收制度由于理念和制度设计本身的原因导致在运行过程中有许多不尽如人意之处,文章着重分析这些缺陷与成因,以期对改革与完善我国土地征收制度起到对症下药之效。

论土地征收法的完善

不断完善的土地征收法为改革开放的顺利推进提供了必要条件。土地征收法的主要发展变化有:从单行法转变为诸法合体,"土地征收"概念取代了"土地征用"概念,土地征收审批权不断地被上收,补偿标准不断地被提高。土地征收法的完善方向是:明确规定征收土地的公共利益范围,科学地设置土地征收审批机关,按照被征收土地的市场价值给予被征收人公正补偿,有效地保障被征收人的救济权。

关于土地征收成片开发标准的探讨

本文探讨了土地征收中的成片开发标准,包括其定义和范围、建设用地规划和布局要求、建设用地面积和容积率的限制、基础设施和公共服务设施的要求,以及环境保护和生态补偿的考虑。同时,分析了该标准对土地征收和城镇发展的影响,并探讨了实施中可能面临的挑战和困难。通过本文的探讨,旨在促进土地征收成片开发的规范化和可持续发展。

我国集体土地征收的司法审查及其优化

通过对1 172份高级人民法院有关江苏、陕西以及河南三省集体土地征收案件的实证分析,发现我国集体土地征收的司法审查中,法院出于职能定位及信息、专业和权力等因素的考虑,表现出显著的程序偏好。这种程序偏好反映出我国集体土地征收中存在的法院能动性受限、征收程序有待完善以及诉讼机制与立法目的之间错位等问题。因此,应增强集体土地征收司法审查中法院的能动性,完善我国集体土地征收的程序自治功能建构,促进我国集体土地征收司法审查实质性与程序性基准的结合以及推动我国集体土地征收司法审查判断要素的拓展等,以期协调集体土地征收所涉及的复杂利益关系,从而更好地推动乡村振兴与农业农村现代化。

美国特别受益费制度在我国土地征收增值收益分配中的运用

在我国土地征收增值收益的分配模式中,基于农民集体对土地的所有权和政府对土地开发的投入,绝对的“涨价归公”和“涨价归私”都是有失公允的,比较合理的方案是一次分配基于产权,通过市场“归私”,二次分配基于公平,通过税收“归公”。美国特别受益费制度源于“开发利益公共还原”思想,从北美殖民时期至今已经发展出了一套相对完整的法律体系,并通过一定的技术手段“回收”因政府实施公共开发而对个体形成的特别利益。新型“征收—给付”理论的发展可以为我国土地征收增值收益的二次分配提供理论证成,土地增值收益调节金试点工作的开展也为土地征收增值收益的二次分配提供了有益实践,将来需要统筹推进土地制度与税收制度的改革。

土地征收中宅基地使用权补偿问题探究

宅基地使用权,作为征地房屋补偿的“链接点”,对其在土地征收中的补偿进行研究具有重要意义。研究结果表明,因国家层面立法未对宅基地使用权在土地征收中如何补偿予以明确规定,现有研究以宅基地使用权在土地征收中所处的地位为切入点,形成无需补偿、分配性补偿、独立性补偿三种不同学说。理论研究的分歧最终传导至实践的管理当中,各地关于《征地补偿安置协议》签订主体、方式以及如何补偿做法不一,导致农户合法权益被侵害、维权难的现象时有发生。本文对立法完善提出建议:在国家层面上,将以土地为中心的征收立法理念贯彻践行到位,对宅基地使用权独立之地位予以明确;在地方层面上,坚持一切从实际出发的基本要求,对宅基地使用权补偿测算方式、价格确定方式以及标准予以明确。

土地征收纠纷的诉源治理:现实需求及规范思路

随着经济发展和城市化进程的加快,征地拆迁大量出现,实务中,此类案件很难通过法院的一次判决就实现双方当事人的息诉服判,当事人上诉、申请再审的现象屡见不鲜。如果将所有纠纷都寻求司法诉讼来救济,不但不能取得“案结事了人和”的司法效果,反而会加剧“案多人少”的司法困境。以纠纷产生的成因及特点为参照,不断深化人民法院开展土地征收纠纷的诉源治理工作,化解土地征收纠纷,才能为社会主义现代化建设保驾护航。

建设项目土地征收社会稳定风险识别与评估

基于文献研究与专家访谈识别建设项目土地征收社会稳定风险因素22项,将社会稳定风险因素按合法性、合理性、可行性、可控性进行分类,构建了建设项目土地征收社会风险因素清单。采用评估实例对风险因素清单加以验证,评估结果显示,拟征地项目的组合风险指数为0.24,属于低社会稳定风险。

“三权分置”背景下中国集体土地征收补偿费问题研究

“三权分置”的土地制度改革,对中国以土地产权为基础的集体土地征收制度产生了重大的影响。第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议对《中华人民共和国土地管理法》的修正,体现在中国集体土地征收制度的征收目的、征收程序、补偿安置对象三个方面,进一步完善了“三权分置”背景下的集体土地征收制度。中国现有的土地征收制度存在土地征收补偿费纠纷司法救济界限不明确、土地补偿标准较“公平合理补偿”原则有差距、土地征收补偿权益分配体系不明确等问题,被征收土地的主体权益保护与救济不足,需要建立与土地制度改革相配套的土地征收制度。基于此,应当厘清土地补偿费分配纠纷司法干预的界限,以疏通土地补偿费分配纠纷司法救济渠道,推动土地补偿标准从“征地区片综合地价”模式转向“市场价格补偿+合理征收土地税”模式,以进一步推动落实“公平合理补偿”原则,明确“三权分置”背景下的集体土地征收补偿权益分配体系,进一步推动农村土地改革背景下集体土地征收制度的发展。

张家口市土地征收成片开发实践研究

为促进张家口市经济社会高质量发展,落实耕地保护和节约集约用地制度,保障建设用地有效供给,保护被征收人的合法权益,规范土地征收成片开发行为,根据相关政策要求,结合2021—2022年张家口市市辖区土地征收成片开发方案编制工作,通过政策分析法、实例分析法、定性分析法和定量分析法归纳张家口市土地征收成片开发方案编制工作的核心理念、项目特色和实施思路,主要分析公益性用地位置和比例,结合周边公共基础设施,按照地域位置、规划结构和功能定位,开展实施精准征地,提高土地资源利用效率,更好地衔接国土空间规划,保障规划实施的延续性。

房地产评估在土地征收补偿中的应用

随着社会主义经济高速发展,逐渐朝着城镇化的方向高速发展,因此对土地的需求量逐渐增多,现在有很多农业工作者的地被征收,用于相应的建筑建设,导致很多农业工作者失去挣钱的机会,让较多农业工作者处于失业的情况。在这种情况下,开始大力提倡和推广土地征收补偿制度,为保障补充金额的公平,通过房地产评估工作,对征收土地的价值进行合理评估,为相应的人员争取较高的土地赔偿,也能防止出现因为土地补偿不科学的情况,保障相应人员的合法权益。土地征收主要满足公共服务建设的需求,需要对有地的人们进行征收土地,既然要征收土地,需要给予用地人员一些经济补偿,要不直接影响公共服务的开展。基于此,本文主要从房地产评估和土地征收补偿概述入手,对房地产评估在土地征收补偿中的具体应用进行全面阐述。