土地租赁权的物权化及我国的立法对策

在罗马法中,有两种特殊的土地租赁权演化为物权:永佃权与地上权。现代民法延续了土地租赁权物权化的进程,各国的民事立法普遍强化包括土地租赁权在内的不动产租赁权的效力。我国民法应该顺应这个趋势,把土地租赁权明确地纳入物权法中的用益物权体系。

土地租赁权的价格评估

随着我国房地产业的发展 ,常要对土地他项权利的价格做出客观合理的评估。在估价实践中 ,有时需要直接对他项权利估价 ,有时则需要考虑他项权利的存在而对土地使用权估价进行修正。本文分析、探讨了土地租赁权评估的技术思路和估价方法 ,并结合实例加以说明。

国有土地租赁权流转初探

阐述了我国国有土地租赁权流转的发展及理论基础,比较了租赁权流转和出让土地使用权的异同,并对土地租赁权流转的体系、流转过程中风险的规避、流转的登记程序等进行了探讨。

承租土地使用权与土地租赁权估价探究

土地资源是我国人民生存的最基本条件之一,如果土地资源不充足,作为世界范围内人口大国的中国,不管是在经济上,还是在文化和政治上的发展都将难以前进,会受到很多阻碍,足以见得土地资源对我国发展的重要性。随着社会经济制度、法律制度及土地资源管理制度的不断改革与完善,使我国土地资源相关使用权利得到了新的定义,形成了承租土地使用权、土地租赁权等权利体系,在很大程度上实现了土地资源的合理配置与使用,带动了我国经济及社会发展。所以本文作者根据自己对承租土地使用权和土地租赁权的了解,详细分析了承租土地使用权与土地租赁权估价。

承租土地使用权与土地租赁权估价探讨

近年来,各市县国土资源主管部门逐步对国有土地租赁权的土地估价产生了业务需求。但是现行法律法规和技术性规范对承租土地使用权和土地租赁权等概念缺少明确界定,其土地估价也缺乏明确的技术路线支撑。本文拟从土地价租均衡原则出发,对承租土地使用权和土地租赁权进行辨析并对其土地估价实务提出切实可行的技术路线。

我国城市土地租赁的若干法律问题

土地租赁是各国在实现土地所有权和利用权在经济性上的分离所普遍采用的方式,但是由于初期我国在制度设计上主要采用的是土地使用权出让和划拨的方式,因此,有关土地租赁的方式虽然近年来已经开始实施,但是,它毕竟还是一种新的制度,有关租赁与出让的关系、适用的范围、租金、期限、土地租赁权的转让和转租以及地上改良物的补偿等问题均存在值得探讨的问题。本文试就这些方面作些分析。

我国土地租赁法律问题研究

土地租赁制度在我国发展已有多年，但由于我国一直没有对土地租赁制度进行统一的立法，因此其在具体适用过程中存在较多的问题，主要体现在土地租赁权性质问题和我国国有土地租赁问题上。

乌克兰总统颁布《土地租赁法令》

乌克兰总统颁布《土地租赁法令》①乌克兰总统库奇马于１９９７年４月２３日颁布了《土地租赁法令》，内容如下：为了能在合同的基础上更有效地利用属乌克兰公民个人或法人所有、国家领土范围内的乡村、城镇及各大城市所有的土地，根据乌克兰宪法第１３、４１、１４２条和...

俄罗斯土地使用制度的新变化及启示——兼与我国土地使用立法比较

俄罗斯是大国且土地市场不完善,为实现土地资源有效利用和流转,俄罗斯法大幅缩限了终生继承占有权、土地永久使用权等用益物权的适用范围,建立了以土地租赁权为中心的土地使用新制度。土地租赁的优点是能够在土地市场中以非正式的交易方式实现土地资源的流转,较少受到复杂的土地交易规则和登记程序的影响,特别适合俄罗斯国情。比较中俄土地使用制度的立法现状,俄罗斯经验有助于改进我国土地使用立法工作,具体包括:设计和构筑以土地租赁权为中心的我国农村集体建设用地流转制度,摒弃土地使用权利非债权即物权的传统思维,土地承租人可以自由处分全部或部分租赁权,只须告知土地出租人而无须征得其同意,站在"大国"国情的认识基础上创新我国土地使用制度。

大国背景下俄罗斯土地使用制度变革述评

俄罗斯土地制度变革已经从所有为重心的私有化转向利用为中心的市场化。在土地利用的二元体系下,俄罗斯法大幅缩限了终生继承占有权、土地永久使用权等用益物权的适用范围,建立以土地租赁权为中心的土地使用制度,这是一种适合在大国且土地市场不完善的社会中实现土地资源有效利用和流转的制度安排。

论现代土地物权的新发展

本文通过对世界各国物权制度和物权理论的考察和研究，提出了现代土地物权发展的基本形态：一、土地社会化，所有权由绝对保护向滥用禁止发展；二、土地价值化，土地利用由以所有为中心向以利用为中心发展；三、土地利用立体化，土地空间权理论已经形成并正在受到法律的保护。

民法典编纂中土地承包经营权流转权利体系研究

以"三权分置"为核心的新一轮农村土地制度改革创新,体现为农村生产力不断发展、生产经营关系发生重大变化的实践需求。土地承包经营权的流转是"三权分置"制度的核心,为适应实践对法律制度的需求,承包地流转法律制度需以土地承包经营权流转权利体系构建为重心。在重新界定土地承包经营权的法律含义并详细分析土地承包经营权流转形成的权利关系的基础上,土地承包经营权流转权利体系的法律构建应主要解决土地经营权的设定与流转问题。根据"尊重农民意愿"原则,应允许承包方通过流转土地经营权分别形成用益物权性质的土地经营权和用益债权性质的土地租赁权,以适应多元化的土地流转方式的实践需求。因此,在民法典编纂中,对用益物权性质的土地经营权在物权编进行规定,对用益债权性质的土地租赁权则由合同编予以规范,从而实现土地承包经营权流转权利体系的法律构建。

确定建筑物所有权的依据

建筑物所有权须以土地权利为其正当根据。土地权利可以是建设用地使用权、宅基地使用权,也可以是集体土地所有权、集体土地使用权,还可以是国有土地租赁权。物权法第142条的但书内容应当指国有土地租赁权为建筑物所有权的正当根据。市政公共设施所有权、职工购买的公有住房都应当以建设用地使用权为其正当根据。

农地融资法律模式研究

当前农地融资试点中,土地承包经营权抵押与土地经营权抵押并存,前者于法相违,后者于法无据。改革应当凝聚共识,立法先行。随着农地三权分置改革的推进,土地承包经营权长久不变,逐步具有准所有权的法律地位。这种情况下,如果土地承包经营权仍然不能自由转让,那么,"土地承包经营权抵押"就是错误的法律表达。我国应当借鉴德国土地债务制度,建立"物上负担"式融资模式,解决农户自身融资需求。中央改革文件中提出的新型农业经营主体获得"土地经营权",既可以是债权属性的土地租赁权,也可以是物权属性的土地用益物权。然而,作为法律概念,土地经营权的内涵不能泛化,应当专指新型农业经营主体享有的新型用益物权。据此,新型农业经营主体的融资模式实质上包括土地租赁权质押和土地经营权抵押两种。

发展家庭农场需破解四大难题

目前，家庭农场发展面临四大难题。 产权不到位，扩大土地经营规模难。农户一方面不具有完全的土地租赁权、入股权、抵押权和继承权，另一方面缺乏对承包经营土地的长期收益预期，许多农户不愿长期出租土地，致使家庭农场难以稳定地保持足够的土地经营规模。

长期土地租赁中的会计问题

土地租赁权是指土地承租人依法按照租赁合同的约定支付租金，对土地进行占有和使用的权利。按照租赁期不同，有短期租赁和长期租赁两种方式。由于我国制度对土地租赁的规定不够具体明确，实践中对此的理解也存在很多分歧，导致其业务的会计处理不够规范。为此，本文欲对我国土地租赁权中长期租赁的几个会计问题作些探讨：

对我国“房地一致”原则的进一步探讨

根据相关法律规定,我国现行房地关系遵循"房地一致"原则。"房地一致"原则在一定时期对房地关系的稳定确实起到了重要作用,但随着社会主义市场经济的蓬勃发展,该原则开始无法适应日益多样化的市场交易模式,其不足之处也逐渐显现。比较法上大多在房、地之间引入其他权利作为沟通桥梁,如地上权、土地租赁权等。因此,文章提出在建设用地使用权之上再设一租赁权,来勾连房与地的关系,以期能为有效克服我国房地关系的不足提供一定参考。