土地经营权入股立法的反思与展望

自家庭联产承包责任制实施以来,关于农村土地承包经营权能否以入股等方式流转,在政策与法律层面经历了比较复杂的变迁过程。土地经营权入股在立法中得到确认是“三权分置”改革的重要成果之一,有利于在流转中更好地实现土地经营权的价值。土地经营权入股现行立法表达不规范、不统一,且与相关法律规定存在冲突,导致立法预期的实现受阻。以立法的基本原理来审视,立法用语不规范只是表面现象,土地经营权的性质不明才是立法困境的根源,对入股所致不利后果的担忧则进一步导致适用难题。实践中大量存在的“以租代转”、“名为入股、实为出租”现象表明,既有立法并不能有效满足土地经营权入股的需求,反而徒增解释与适用的混乱。为了弥合土地经营权入股的认知分歧,保持相关立法之间的协调,实现“三权分置”的立法目的,有必要在立法中统一相关表述,明确规定土地经营权的性质,移除土地经营权承载的不必要负担,让土地经营权真正成为“可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产”,进而以“作价出资”取代“入股”。

土地经营权入股公司:股东出资、保本投资与配套制度

土地经营权入股发展农业产业化经营是深化农村土地制度改革的重要举措,也是促进农业适度规模经营、实现小农户和现代农业发展有机衔接的重要途径。土地经营权入股公司应定性为股东出资行为,以公司法为基础,完善股东出资、法人运行与配套措施等方面的法律法规。在股东出资方面,应限定出资标的物范围,完善农村土地价值评估机制。在法人运行方面,为农民股东优先配置可转换的、可累积的及可参与嗣后分配的优先股以基本实现其“保底收益+按股分红”目的;为农民股东配置优先股赎回权、清算优先权与股份回购保险以基本实现“保本退出”目的。在配套措施方面,国家应灵活运用宏观调控措施以改善农业弱质性问题,完善农村社会保障制度以破除农民失地失业困境。

“三权分置”背景下农村土地经营权的信托流转

我国农村土地制度改革中创新性地将土地权利重构为“集体所有权—土地承包经营权—土地经营权”的多层结构,其中放活土地经营权并加速其流转是实现“三权分置”制度目标和实施乡村振兴战略的重中之重。信托制度在长期发展中形成了所有权与利益分离、信托财产独立性、信托目的有限性、信托管理连续性等极具创新价值的基本法理。利用信托进行土地经营权流转,能够在土地权利多层结构中实现三权主体利益并约束其行为,提升土地经营权流转的稳定性和安全性,推动农地经营管理集约化和规模化。必须回归信托制度本源重新构建符合我国国情的农地信托,由农村集体经济组织、信托公司、农户担任信托委托人、受托人和受益人,从充分发挥农地财产属性的角度围绕土地经营权设立信托;立足于农村农业可持续、良性发展的大环境,以实现农户利益最大化为目标进一步细化受托人义务;结合我国物权登记制度进行信托财产登记,从而保证土地经营权信托流转的稳定性。农村土地经营权信托能够在确保集体土地所有权和农户承包权性质不变的前提下充分实现土地经营权有效流转,促进农村资源要素合理配置,为我国持续深化农村土地产权制度改革、实施乡村振兴战略发挥积极推动作用。

农村土地经营权信托要素的优化配置

发轫于“两权分离”背景下的农村土地承包经营权信托,在“三权分置”背景下已迭代为农村土地经营权信托。土地经营权被立法确认为民事权利,有利于破除土地经营权以信托方式流转的法律障碍。但是,既有土地经营权信托要素配置存在失衡的困境,主要表现在信托主体资格错位、土地经营权转移标准不明确及信托目的定位模糊等方面。信托要素的合理配置是促进土地经营权信托发展的内在要求,更是完善土地经营权信托相关制度的重要手段。应遵循是否有利于保障农户的土地权益、是否有利于彰显信托机理的功能优势及是否有利于克服信托实践中“市场失灵”的基本准则,从厘清信托主体资格、构建土地经营权信托登记制度及将信托目的重塑为社会性目的等方面着力,对土地经营权信托要素进行优化配置。

再流转中土地经营权的登记效力规则研究

再流转中的两种土地经营权在登记能力、登记效力上采区分原则。再流转阶段,基于土地承包经营权的土地经营权承继土地承包经营权的流转规则而采登记对抗效力,“未经登记,不得对抗善意第三人”应解释为未登记可以对抗恶意第三人以及能对抗善意第三人的必要条件为已登记,登记对抗效力表现为登记公示相较于其他公示方式的优先性与相对公信力,占有使用及向发包人备案作为认定第三人善意的实质调查内容在司法实践中发挥作用。以其他方式承包取得的土地经营权再流转须“经依法登记取得权属证书”为管理性规定,同时暗含登记连续性的目的,采登记生效效力的形式正当性在于此类土地经营权再流转的物权变动在实证法上的相对独立性,进而适用不动产物权公示的原则性规定,实质正当性在于通过市场机制高效利用农村“四荒地”土地资源的价值取向。另外,可结合此类土地经营权再流转的特殊规制目的适用善意取得制度。

土地经营权入股的隐性失地风险与制度应对

担心失地是制约土地经营权入股的重要因素。基于制度文本和实践纠纷的解析,土地经营权入股的失地风险主要为隐性失地风险——虽然在法律上享有收回土地的权利,但实际上难以收回、有效利用。其主要成因包括入股合同的约定欠周延,农地流转和土地股份组织制度衔接不足,政府投资建设的农业设施的处置规则不明,以及农地纠纷解决机制效能不高。在风险应对方面,不应固守单一的组织法视角,而是需要坚持系统性思维,综合施策予以现实应对,重点包括强化合同治理提高入股合同的周延性,深化农地流转和土地股份组织制度的衔接,健全政府投资建设的农业设施的处置规则,以及构筑更加便捷高效的农地纠纷调处机制。

信托:土地经营权抵押权实现方式的创新

折价、拍卖和变卖不适合作为土地经营权抵押权实现的方式,现有的其他方式也存在着各自的局限性。信托是土地经营权抵押权实现方式的创新,在理论上和实践中均可行。作为抵押权实现方式的土地经营权信托的设立须经抵押权人同意,以抵押权人为唯一或第一顺位受益人,并办理信托登记。受托人的权利应有所限制,即受托人不得将土地经营权以转让、入股等方式流转给他人;应允许信托合同对受托人的分别管理义务另行作出规定,细化受托人谨慎管理义务的要求。应设置专门的信托监察人对受托人经营管理农地的行为进行监督。

放活土地经营权的法典表达述评及其体系化解释

我国《民法典》关于土地经营权流转的基本规范,需要结合“三权分置”改革的政策目标进行体系化解释。土地经营权的性质应采纳“二元说”。土地经营权的流转或者再流转未向农地所属集体经济组织备案的,不影响土地经营权流转或者再流转的效力。但土地经营权的再流转未经承包方书面同意的,该流转行为无效。土地经营权向工商企业等社会资本流转的,未经县级以上人民政府的行政许可,该流转行为亦无效。是否登记取得权属证书,应不影响土地经营权的流转。物权性土地经营权可以进行抵押,债权性土地经营权可以进行质押。其他方式承包产生的土地经营权的流转,可以部分参照适用家庭承包语境中土地经营权的流转规则。

乡村振兴战略下土地经营权流转问题研究

随着乡村振兴战略的深入推进,土地经营权流转成为激活农村土地资源、促进农业现代化发展的重要手段。然而,在实践中,土地经营权流转涉及的法律问题多样且复杂,影响着流转的合法性和有效性。基于此,文章聚焦于乡村振兴战略下的土地经营权流转问题,分析了乡村振兴战略对土地经营权流转的影响、流转过程中存在的法律问题,提出了完善土地经营权流转法律制度的建议。研究结果表明,当前的土地经营权性质模糊,流转方式不规范,登记制度也存在缺陷。为改善这一状况,提出了明确土地经营权的法律属性、规范土地经营权的流转方式、完善土地经营权的登记规则等一系列对策建议,旨在明晰土地经营权的法律定位,规范流转程序,并完善相关登记制度,从而保障各流转主体的权益,促进乡村经济的健康发展。

乡村振兴背景下土地经营权信托流转的困境与出路

土地经营权信托流转作为一种新兴流转方式,可在激活农村土地要素和提高农民经济利益等方面发挥重要作用,为实现农业农村现代化创造良好条件。当前,我国许多地方开展了土地经营权信托试点工作并取得了一定成果,但仍然存在土地经营权信托法律关系主体资格不明确、登记制度不完备、监管制度不完备等法律问题。对此,应通过明晰土地经营权信托法律关系主体资格、完善土地经营权信托登记制度和土地经营权信托监管制度等途径进行优化。

农户视角下的土地经营权抵押贷款影响因素分析——以金寨县为例

以安徽省六安市金寨县为例,构建二元Logistic回归模型,从农户信贷需求视角分析土地经营权抵押贷款政策推进的影响因素。研究表明:个体状况方面,农户受教育程度、社会关系与农户抵押贷款意愿成正比,家庭劳动力规模、经营类型与农户抵押贷款意愿成反比;资产状况方面,家庭年收入、收入构成占比与农户抵押贷款意愿成反比;认知状况方面,农户对政策法规的了解程度越高,其贷款意愿就越高。提出了建议:完善农村社会保障体系建设,消除农户后顾之忧;完善农村土地流转市场,搭建农村土地流转平台,降低抵押物变现处置难度;强化对农村土地经营权抵押贷款的监管指导,最大限度发挥贷款资金促农增收作用。

资产专用性对家庭农场土地经营权流转契约选择的影响

【目的】家庭农场要实现“规模化、集约化、专业化”农地经营,必须以租金较低、租期较长、集中连片以及契约稳定的土地为前提。探究家庭农场土地经营权流转契约选择的影响因素,能够对提高家庭农场土地经营权稳定性以及促进家庭农场可持续发展提供参考。【方法】本研究基于湖南省520个家庭农场的微观数据,运用似不相关回归模型验证了资产专用性对家庭农场土地经营权流转契约选择的影响。【结果】1)物质资产专用性、人力资本专用性和场地专用性对家庭农场土地经营权流转契约形式选择呈现显著正相关,社会资本专用性对家庭农场土地经营权流转契约形式选择呈显著负相关;2)物质资产专用性、人力资本专用性与场地专用性对家庭农场土地经营权转入契约期限选择有显著正向影响,社会资本专用性对家庭农场土地经营权流转契约期限选择呈显著负相关;3)物质资产专用性、人力资本专用性、场地专用性对家庭农场土地经营权流转契约租金存在显著正向影响;社会资本专用性对家庭农场土地经营权流转契约租金存在显著负向影响。【结论】综合运用似不相关模型对资产专用性与家庭农场土地经营权流转契约选择进行分析,为促进家庭农场的土地经营权流转稳定性和健康可持续发展提供了科学依据。

“三权分置”背景下土地经营权登记的路径选择

农地“三权分置”背景下,土地经营权性质的界定关系到土地经营权的权利构造及其权利行使方式,对于后续改革与权利的完善具有重大意义。学界针对土地经营权登记问题的研究形成了债权和物权登记两种理论观点。就其权利属性而言,土地经营权债权登记欠缺理论基础且在实践中不具有可操作性,无法为权利人提供实质性保障。土地资源要素市场化的构建需要效力强大的物权为其提供制度支撑,土地经营权的物权属性为其纳入不动产登记体系提供了理论基础。物权登记路径的确立有着坚实的制度基础和法律保障,既符合农地改革的内在要求,也与我国正在建立实施的不动产统一登记制度相契合。

发包方终止土地经营权流转合同探究

《农村土地承包法》第64条赋予了发包方终止土地经营权流转合同的权利,目的在于切实保护集体土地所有权,避免集体土地遭受损害。发包方终止土地经营权流转合同的权利属于形成权,但不是合同解除权,不仅适用于土地经营权流转合同,也适用于土地经营权再流转合同以及融资担保实现后流转的土地经营权,不适用于其他方式承包的承包合同。在土地经营权人擅自改变土地的农业用途、弃耕抛荒连续两年以上、给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境的情形下,若承包方不行使合同解除权,则发包方有权终止土地经营权流转合同。发包方行使终止土地经营权流转合同的权利可以采取通知终止与诉讼终止两种方式行使。在合同终止后,土地经营权人应当向承包方返还承包地,地上物应当按照充分发挥物的效用原则处理,承包地的权利负担随之消灭,同时应当办理注销登记。

法律视角下农村土地经营权流转问题研究

农村土地经营权流转是提高农村土地整合利用、促进农业农村现代化的有效途径。然而,当前土地经营权流转仍存在各种问题和不足。因此,需要从法律角度对农地经营权的入市交流和流转问题进行系统研究。在分析经营权流转的基本现状和法律困难的基础上,从明确土地经营权权利性质、健全农村土地的产权制度、优化农地经营权融资制度、强化经营权流转法律保障等方面,探讨了健全和完善农地经营权流转法律制度的策略。

乡村振兴背景下土地经营权登记制度研究

土地经营权作为农地产权分置后的一种新型权利类型,其登记客体的明确对于土地经营权登记规则的制度设计具有重大意义。依据不动产用益物权理论,应将土地经营权的客体界定为农村承包地。土地经营权人对承包地享有直接支配权,在物权体系中属于一项完整的用益物权,故其登记层级应为自物权登记,颁发不动产权证书。土地经营权登记可借鉴土地承包经营权登记的先前经验,但囿于两种权利结构体系的差异性,土地经营权设权登记规则需要依其自身权利属性进行制度设计。土地经营权流转登记应当采用登记生效主义的设立模式,以此实现土地经营权设权登记规则的内部统一。

土地经营权入股公司后的农民回购制度

土地经营权回购制度是土地经营权入股后的配套制度,有其存在的必要性。考虑到现有法律法规对土地经营权入股后的回购制度未作出详细规定,通过研究经营权入股公司后的回购方式,将视角聚焦回购的两个阶段,分别分析各自面临的困境并试图构建农民土地回购制度的法律路径。研究对土地经营权入股公司的发展具有重要的指导意义,希望达成完善土地经营权的回购路径、均衡农地集约化发展的需求以及实现土地的社会保障功能目标。

乡村振兴背景下对农村土地经营权流转的思考

规范工商企业等社会资本流转农村土地,对保障承包农户合法土地权益具有重要的意义。《农村土地经营权管理办法》明确要建立工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的资格审查、项目审核和风险防范制度,加强事中、事后监管,及时查处纠正违法违规行为。阐述了毕节市农村土地经营权流转现状和存在的主要问题,提出了规范流转土地经营权的建议,为土地经营权流转助力乡村振兴提供参考。

土地经营权流转期限的分层调整制度设计与战略构想——基于分配正义视角

土地经营权被先后纳入土地承包法和民法典,搭建起农地三权分置格局,但其权利构建尚未完成。土地经营权制度构建事关农地权利分配正义,维护承包权主体利益、满足经营权主体需求、促进农地资源优化利用是其基本要求,土地经营权流转期限正是这些基本要求的集中体现。因此,流转期限的分层调整负载了土地经营权制度构建的现实基础、价值依据和技术路径。根植于农地流转实践,因循中国物权和债权制度现实,可将土地经营权流转期限分层为短期、中长期以及长期,赋予不同期限的土地经营权以不同性质。并在此基础上通过确保土地收回权落地等保障性措施,促进土地经营权的中长期流转,为土地经营权制度构建奠定符合中国实际的法理和制度基础。

耕地保护视角下农村土地经营权流转问题与法律对策

加强耕地保护是实施我国粮食安全战略的基础,降低农村土地经营权流转对耕地保护的不利影响,有利于鼓励农户农业生产积极性,提高耕地产出效率。本文分析土地经营权流转影响耕地保护的内在机制,理清土地经营权与耕地保护的关系,从耕地保护视角探索我国农村土地经营权流转方式、土地产权关系变更等方面存在的问题,并从法律层面提出相应的对策建议,为规范土地经营权流转、发挥农户耕地保护积极性提供参考。