农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金探微——从农村集体经营性建设用地使用权出让视角

土地增值收益调节金在农村集体经营性建设用地使用权出让环节的缴纳主体和土地增值收益调节金缴纳主体在农村集体经营性建设用地使用权出让环节的法律责任不够明确。出让农村集体经营性建设用地使用权所取得的土地增值收益很难确定。土地增值收益调节金在农村集体经营性建设用地使用权出让环节的缴纳主体应为土地所有权人。应进一步明确土地增值收益调节金缴纳主体在农村集体经营性建设用地使用权出让环节的法律责任。按出让农村集体经营性建设用地使用权所取得的净收益,对缴纳主体超率累进征收农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金。

集体经营性建设用地入市调节金分配研究

集体经营性建设用地在政策、法律双层面的指引下进入市场,基于我国土地产权制度产生土地增值收益。在我国试点地区改革中,由于集体经营性建设用地入市范围的不确定性、《暂行办法》对确定调节金征收比例来源的不周延以及不完善的分配监督机制,导致各试点地区收益分配制度的构建各异。建立统一的城乡建设用地市场,赋予农民更多财产权利,需要明确分配权利来源,理清各分配主体、客体界限及范围,制定科学、协调的调节金征收及分配比例,以期建立合理长效的增值收益分配保障机制。

征地补偿标准对集体经营性建设用地入市适用性辨析

明确集体经营性建设用地入市补偿标准与征地补偿标准的关系是平衡入市与征地制度关系、确保入市补偿不低于被征地农民补偿水平的基础。本文以征地补偿标准是否适用于集体经营性建设用地入市为切入点,系统阐述集体经营性建设用地入市补偿标准的必要性、与征地补偿标准的差异性,明确入市土地补偿标准的制定路径,提出建立入市土地补偿标准机制的相关政策建议。结论表明,征地补偿标准不能直接适用于集体经营性建设用地入市,两项标准在法定力度、制定主体、补偿对象上均有本质区别,政府和集体均具备制定入市土地补偿标准的主体资格,应借鉴征地补偿标准制度经验,建立内容完善、更新及时、管理规范的入市土地补偿标准机制。

集体经营性建设用地入市土地增值税税率与扣除项目核算——基于重庆市大足区入市实例分析

明晰国有土地增值税和集体土地增值收益调节金在税率和成本扣除项目中的差异,核算集体土地入市成本扣除项目类型与标准,以及土地增值收益分配税费.采用对比分析法和实证分析法,结果表明:由于现行土地增值税对城乡土地不区分区位、用途、入市途径与方式,在调节高增值、高价格土地收益时存在不足,土地增值税替换调节金后,大足区国家与农民(集体与个人)之间的分配比例由4.5∶5.5变为3∶7,国家收益将大幅降低;首次入市环节与转让环节的土地成本扣除项目有本质不同,首次入市土地成本扣除项目包括土地使用权取得费和土地开发费两项,前者包含收回土地承包经营权补偿成本、房屋拆旧补偿成本、农民集体所有权人补偿成本、工程费用成本、统筹管理成本等5项,集中区、就地和城中村3种入市途径的成本扣除平均分别为32.28万元/667 m^2、18.94万元/667 m^2、31.09万元/667 m^2;如果土地增值税替换调节金,成本扣除项目是核算关键,建议建立统一细化的成本扣除项目类型与标准的动态更新管理机制.

政府监管权视角下农村集体经营性建设用地入市风险与策略

立足地方政府市场监管权人视角,运用调查研究法,系统梳理当前区县政府在深化入市改革试点中面临的民主决策不到位、法定认知有偏差、土地成本费用偏高、忽视核心任务、综合成效不足、分配矛盾易激化、制度间协调不畅、金融保障不到位、用地需求不精准、调控能力不足的问题与风险,并提出了加大监督农民决策、厘清政府监管职责、完善土地费用标准、扩大试点自主权、加强部门间协同、科学测算调节金、统筹不同制度适用、打通金融支持、摸清产业用地需求、完善规划计划机制的对策与建议,旨在为深化试点地区稳妥推动入市探索提供决策参考。

集体经营性建设用地收益分配的税制设计

作为完善集体经营性建设用地增值收益分配机制的重要一环,将土地增值收益调节金模式转向税收模式,具有正当性和必要性。集体经营性建设用地入市阶段,应按照入市方式配置税种:以出让、出资(入股)方式入市的,应征土地增值税;以出租情形入市的,应征收企业所得税并将之定位于地方税和目的税。再转让阶段,使用权出售、交换、赠与、作价出资(入股)流转的,应征收土地增值税;使用权租赁的,应征收企业所得税。集体经营性建设用地增值收益应在集体与成员之间合理分配,实行下限控制与村民自治相结合的模式。

集体经营性建设用地入市试点增值收益分配研究

集体经营性建设用地入市为土地增值收益分配带来积极的变化:集体和成员之间的分配比例得到提高、入市过程相较征收和拆迁更为顺利、农民长远收入问题在一定程度上得到解决。但因还处在试点阶段,其增值收益分配制度也白玉微瑕:政府分享增值利益的方式存在争议、征收基数和比例不统一、部分农民对自己与集体间在增值收益的分配比例及渠道心存不满以及未参与交易地区不能共享增值收益等。建议政府以管理者的身份,将土地收益调节金纳入土地增值税体系,税率比照国有土地略低;同时,在尊重农民意愿的前提下,政府应制定土地增值收益分配的指导性意见并完善监管机制;另外,政府还需要扩大合作制的适用范围,建立土地专项转移支付机制,以实现地利共享。

政府参与集体经营性建设用地入市增值收益分配法律机制的完善

政府以何种方式、何种程度参与农村集体经营性建设用地入市增值收益分配是土地制度改革的重难点所在。本文基于对当前集体经营性建设用地入市增值收益分配体系的剖析,发现政府以土地调节金机制作为主要的收益分配模式存在法律定性模糊、法理逻辑不畅、法律体系混乱、多层级法规内容冲突等诸多法律问题,导致增值收益分配环节的法律依据不充分,实践操作冲突频繁。据此本文认为有必要建立一种独立的农村集体经营性建设用地入市增值收益税,既能够使得法理逻辑严谨,又能够解决当前困境,较大程度地实现集体经营性建设用地入市增值收益在国家、集体、个人三者间合理分配的改革目标。

集体经营性建设用地入市收益分配探究

在政策和法律双重引导下,以国家现行的土地所有权和价值为基础,实现了对集体经营性建设用地的价值创造。在我国试点区域的改革过程中,因《暂行办法》对划拨资金的使用范围界定不够周密,且对划拨资金的使用监管机制不够健全等原因,造成了不同区域的划拨资金的使用方式不一。构建起一个统一的城乡建设用地市场,并给农民带来更多的财产权益,将各个分配主体、客体的界限和范围进行梳理,制定出一个科学的、协调的土地增值调节金征收和分配比例,从而构建出一个更加理性和长期的增值收益分配的保障机制。

集体经营性建设用地入市增值收益分配模式研究

集体经营性建设用地的增值收益模式对推动集体经营性建设用地入市有序发展具有重要意义。土地增值收益分配模式的构建和比较是建立良好的收益分配模式的必要环节。在既有的土地增值收益分配模式下,确立集体经营性建设用地增值收益调节金的税收性质,区分土地流转次数来进行收益分配,加强集体经济组织内部分配的管理监督有利于解决土地增值收益分配过程中的问题,推动完善土地增值收益分配模式,盘活农村土地资源,促进集体经济发展壮大,推进我国乡村振兴。

“三块地”改革试点之土地增值收益分配制度改革调研报告

土地增值收益分配制度改革是“三块地”改革试点的主要内容。试点地区大多采取在土地征收中国家和集体土地增值收益分配比例倒推入市收益调节金比例的做法,在农村土地征收中制定区片综合地价提高补偿标准,建立多元补偿方式保障农民长远生计,在此基础上测算土地征收中增值收益分配比例。集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金的征收模式可概括为按成交总价确定比例征收、按成交亩均单价分段累进征收、按土地增值收益确定比例征收和按土地增值收益超率累进征收等四种,集体土地增值收益在农村集体经济组织内部的分配又可分为由农村集体经济组织所有、由政府确定集体和成员的分配比例以及在政府划定的比例范围内由集体成员民主决定三种方式。土地增值收益分配制度改革中普遍存在的问题是存量集体经营性建设用地成本难核算、国家和集体在征收与入市中所获收益比例大体平衡难实现以及宅基地增值收益分配制度未建立等,应在土地增值税立法中建立城乡统一土地税制,制定超率累进土地增值税征收比例,同时将集体土地增值收益适当向成员倾斜,在农村集体经济组织内部合理分配。