不对称信息下商业银行的行为选择——基于房地产在建工程抵押贷款的博弈

在房地产在建工程抵押贷款业务中,商业银行在两个市场上均处于信息劣势的地位,因而存在相应的风险。基于银行针对评估机构委托评估前的逆向选择和银行面临开发公司抵押投贷后的道德风险的主要风险经验归纳,分别运用博弈模型对两个市场的策略互动行为进行了理论研究,实证结果表明存在市场失灵、资源配置效率次优。根据相关理论和市场实践得出商业银行的规范性行为改进有效对策为:通过提供最优激励合约、招投标机制以识别合格努力的评估机构,给予激励相容式的委托;在项目评估和企业审核的基础上,确定合适的贷款抵押率、完善贷款资金的账户管理、进行抵押登记的连续性操作,适时、适当地实现贷款受偿。

浅析在建工程抵押贷款的风险及防范

目前,在建工程抵押贷款已经成为金融机构的重要信贷产品,但由于在建工程抵押贷款涉及银行、企业、购房人、在建工程承包人等多方当事人,法律关系相比一般的房地产抵押复杂,银行在行使在建工程抵押权的过程中,往往会遇到一般的房地产抵押所不曾遇到的风险。如果银行操作不当,很可能出现法律风险,造成信贷资产损失。本文就银行在办理在建工程抵押贷款过程中可能存在的法律风险进行分析,并就如何防范风险进行初步探讨。

在建工程抵押贷款的风险及防范

在房地产开发过程中，开发商为了解决建设工程继续建造的资金问题，通常向银行申请贷款，并将在建工程连同其土地使用权抵押给银行，作为偿还贷款的担保。但银行在行使在建工程抵押权的过程中，往往会遇到一般财产抵押所不曾遇到的风险。如果银行未加以防范，将可能形成不良贷款。因此，笔者认为有必要对于在建工程抵押贷款的风险和防范问题进行分析和探讨。

谈在建工程抵押贷款的风险防范

在建工程抵押贷款，是现代商业银行一项较新开拓的金融业务。但随着中国加入WTO以来，中国的经济呈现前所未有的活力，作为中国入世后受冲击较大的金融业，只有在遵循效益性、安全性和流动性的基础上，不断开发新的金融产品，才能使自己立于不败之地。在建工程抵押贷款虽较其他物的抵押贷款多一些风险，但对于银行开辟新的业务、扩大资金市场、增强竞争力有着重要的意义。当然，南于银行开展这项业务还处于摸索阶段，只有充分认识在建工程抵押贷款的特性和应注意的问题，才能防患于未然，在取得社会效益和经济效益的同时，确保资金的安全。下面就在建工程抵押贷款可能产生的风险防范作一个粗浅的分析。

如何保障银行在建工程抵押贷款债权的安全

目前,预告登记制度已经成为我国商品房销售中的一项重要制度,对于保障购房者的合法权益起到了重要作用。由于房地产开发商一般将工程项目承包给工程建筑公司,同时又通过在建工程抵押贷款从商业银行融资,使得法律关系十分复杂。在商品房纠纷案件中,预告登记制度、建设工程价款优先受偿权和在建工程抵押权的关系如何处理,如何保障商业银行在建工程抵押贷款债权的安全,则成为我们不得不面对的一个问题。下面的这则案例有助于我们对上述问题的理解。

办理在建工程抵押贷款应注意的法律问题

在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。笔者所在的衣合行近几年发放的3000多万元以在建工程抵押的贷款，因操作规范、抵押额度合理，取得了较好的效果。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，其法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。在此，笔者试加以分析探讨。

在建工程抵押贷款的风险及防范

当前银行采用以在建工程抵押作为担保方式而发放的信贷资金规模逐年扩大。在建工程抵押的有效性事关信贷资金安全，但银行在行使在建工程抵押权的过程中，往往会遇到一般财产抵押所不曾遇到的风险。如果银行未加以防范，将可能使得所发放贷款担保方式落空，甚至形成不良贷款。因此有必要对在建工程抵押贷款的风险和防范问题进行分析和探讨。

在建工程抵押贷款的法律分析

在日常信贷业务操作中不少企业以正在建设的建筑工程作抵押向金融机构融资。由于在建工程抵押贷款同时涉及企业、银行、在建工程承包人、税务、抵押登记部门等多方当事人，法律关系相对一般的房地产抵押贷款业务较为复杂，商业银行对在建工程抵押贷款都持着比较谨慎的态度。本文拟结合操作实际，在现有的法律、法规框架内，就办理在建工程抵押贷款过程中应注意的法律问题进行粗浅的分析，以期抛砖引玉。

浅析在建工程抵押存在的问题及对策

近几年来，我国经济的持续高速增长和住房需求的不断增加促进了房地产业的发展。但是，房地产开发是资金需求量大、开发周期长的行业，大多数开发商不可能在开发之前筹措到全部资金。为了筹资，许多开发商都是用在建工程向银行申请贷款。

商品房在建工程抵押评估探讨

商品房是经政府有关部门批准，由房地产开发企业建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是白建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。众所周知，房地产开发企业通常白有资金达到一定比例就启动项目，其它通过土地抵押肢在建工程抵押贷款取得开发资金，

在建工程抵押标的物内涵辨析及登记注意事项

随着房地产业的迅速发展，在建工程抵押贷款在房地产贷款中所占的比重逐年增加。毋庸置疑，在建工程抵押在建设单位筹集资金、保证工程后续建设方面发挥了很大的作用，促进了房地产业的发展。但是，由于在建工程的特殊陛，以其为标的进行的抵押存在很大的不确定性，风险较大。因此，目前还有不少地区的房管部门尚未开展在建工程抵押登记。《中华人民共和国物权法》第202条规定，“正在建造的建筑物、船舶、飞行器”等债务人，或者第三人有权处分的财产可以抵押。如果不予办理在建工程抵押登记，那就成了名副其实的不作为。事实上，部分地区的房管部门不办理在建工程抵押登记，主要是因为对抵押物的内涵和抵押权成立的条件等问题把握不准，害怕因登记错误或失误而造成行政赔偿。本文拟就这些问题进行浅析。

房地产抵押贷款法律风险的防范

伴随着我国全面建设小康社会的步伐,农村产业化、城镇化、工业化进程也在不断加快,农村信用社不可避免地将进入房地产信贷市场。事实上,不少农村信用社也将部分富裕资金投入房地产市场。

房地产估价报告

项目名称：XX房地产开发有限公司清芷园1号。

税收优先权对银行抵质押权实现的影响

在考虑和审查贷款风险时，银行应对抵押物评估和贷款抵押率进行调整，以确保税务机关主张税收优先权后，还有足够的抵押价值资产清偿贷款本息银行在抵押贷款调查审批、贷款风险审查时，大多注重抵押物的价值和抵押物权利实现的变现风险，涉及到在建工程抵押贷款时，一些银行只注重在建工程抵押权优先对银行抵质押权实现形成的风险，而忽视了税收优先权对银行抵质押权实现的影响。