中国房地产制度改革的内在逻辑及其发展趋势分析

中国房地产业在过去20年呈现爆发性成长的主要原因是房地产制度改革的综合结果。房地产制度的市场化改革激发了城市居民潜在的住房消费需求,使得政府垄断了房地产开发土地的供应,并将土地非农化的巨大增值收益从农村转移到城市。经济的市场化转轨,社会的城市化转型和消费的非农化升级是推动房地产制度改革的内在逻辑。解除土地供应的政府垄断,完善房地产税收制度,形成明确的房地产业目标政策体系,将是房地产制度改革的趋势所在。

国外城镇房地产制度的现状及其发展趋势

国外房地产经济发展历史较长,尤其是发达资本主义国家。但因各国经济制度及基本国情的不同,房地产制度也各有差异。从总体来看,以发达资本主义的私有商品制度和以社会主义公有制的有计划商品经济制度为主要典型。国外城镇房地产制度现状从整个国外房地产制度来看,各国都在根据本国实际情况进行房地产制度的不断改革。发达的资本主义国家美国、法国和日本,是私有经济最发达的国家。因此,房地产制度,

试论我国城市房地产制度改革的新基础

继农村经济改革之后，城市经济改革的相继进行和深入，拉开了经济体制全面改革的序幕，然而城市经济体制改革所具有的复杂性和艰难性，使我国整个经济变革发生了剧烈的波动。作为城市经济改革的一个重要组成部分——房地产经济体制的变革，也发生着巨大的变化。

借鉴香港地区房地产制度建设成功经验 建立我国强有力的房地产市场调控机制

内地与香港都是土地资源稀缺的地区。对房屋的需求都很旺盛。尤其是内地,由于几十年公房居住一贯制的缺陷,住房问题一直很紧张。对外开放,需要大量的外商用房;经济的发展,人民生活水平的提高,也需要改善居住条件。因此,国内掀起了房地产经营热潮,并且高烧不退,热浪一浪高过一浪。这股扑面而来的热浪,一方面缓解了大陆住房紧张状况;另一方面带来了许多负效应。笔者认为,内地发展房地产市场是经验与教训并存,而教训是深刻的。笔者引示以下数据:我国每年因土地“隐形”交易而致资产流失70个亿;93年全国有5000多万平方米的商品住宅无法售出,某市出让80平方公里土地,可建房1.2亿m^2。

国外房地产制度的借鉴及对我国的启示

中国房地产由于起步晚、发展缓慢,至今都没有一套健全的制度来保证房地产市场的健康发展,所以吸收较为发达的国家的先进经验是我国房地产业走向成熟的必然要求。本文系统地描述了国外房地产土地制度、金融制度、税制以及政治法律制度这四个方面,并指出我国房地产市场跟国外相比的不足之处,从而为我国房地产市场更为有序的发展提供一种很好的建议。

古代的房地产制度考究

读史可以明智。翻看历史记载的中国古代房地产,也许会给人一些启发。 最早的＂房产税＂ 房产赋税,是历代王朝赋税的重要来源之一。早在西周时期,为了规范都城内的商业集市及都城建设,就开始有目的地向商人征收一定的赋税。

8月8日切莫错失房地产制度建设最佳时机

7月份全国主要城市的楼市仍然延续了6月份以来量价齐升的格局,特别是,随着一系列＂稳增长＂措施的实施和央行两次降息的作用开始发酵,房地产回暖的预期开始明显升温。很显然，面对中央坚持调控的决心，购房者之所以选择纷纷入市，依然是担心在稳增长的烟雾弹下，一些地方阳奉阴违，放松房地产调控。事实上，经过三年多的调控，尽管房价快速上涨的势头被遏制，但在各地对土地财政的依赖难以摆脱的情况下，房价未来上涨的预期并没有得到扭转。于是，一方面是政策的三令五申，另一方面却是房地产市场的全面回暖，同时，购房者对未来房价上涨的预期又明显升温。这种尴尬的局面说明，如果仅仅靠限购等行政性的举措，而不是利用房地产市场调整的有利时机，抓紧完善房地产市场的制度建设，房价就会出现“弹簧效应”。这个效应的根源仍然在于，目前我们采取的调控手段并不能给购房者长期的预期。过去十多年的事实说明，抑制房价上涨，促进房地产健康发展，仅仅依靠调控是不现实的。面对如此情形，管理层最好的举措仍然是抓住目前房价尚未明显上涨的关键时期，弥补房地产制度建设方面的欠账，抓紧取消或完善预售制度，抓紧在全国推行房产税，抓紧完善抑制投资投机的税收手段，抓紧对全国住房进行普查，抓紧房地产登记的全国联网。没有不动摇的政策，只有不动摇的制度。

博弈论视角下的我国房地产制度设计——以北京市为例

博弈论是研究在策略环境中如何进行决策和采取决策性行动的科学，即指研究多个个体或团体之间在特定条件下的对局中利用相关方的侧路而实施对应策略的学科。我国的房地产市场经过多年的过度发展，现在已进入一个非常时期。本文将近期的房地产制度设计视作一个博弈，将中央政府、地方政府、开发商以及消费者视为局中的参与者，以北京市为例从各参与者自身的行为目标来剖析各自在房地产市场中的利益博弈，分析房地产制度设计的难度及其改进，并探析未来房地产制度设计的原则和方向。

我国地产制度中的行政行为与经营行为

通过对我国地产制度的变革的现实和理论依据的分析，认为土地行政行为是依市场经济模式建立地产制度的动因和关键，土地经营行为作为我国土地制度变革的主要内容，尚需在今后发展中进一步完善和规范。

中国房地产制度设计的难度及方向

以民生为本是房地产市场各利益主体矛盾协调的根本原则。因为房屋除了具有保障人类最基本的生存属性外．还具有一定程度的公共物品属性。而改善人居条件、保障社会成员拥有适宜的住房，实现“住有其居”是政府的职责；住房问题关乎国家的长治久安，要实现国家的长治久安．就要保证人们能够“安居乐业”．而能够“乐业”的前提是“安居”

房地产业的政策博弈与制度变迁

近几年，房地产调控政策的效果不尽入意，凸显了调控政策背后的中央政府与地方政府的政策博弈问题。政策博弈产生的制度性因素是分权化的体制改革、以GDP为核心的考核体系及政府职能未能实现根本性转变等三个原因。政策博弈的后果——导致了房地产业的制度变迁，要改变地方政府政策博弈的动机。需要对现有的房地产制度及管理模式进行制度变革，使地方政府与中央政府的利益趋向一致。

我国房地产登记制度有关问题探讨

针对目前我国房地产登记中存在的问题提出了一些思考,对房地产登记法律制度中存在的如房地产登记机关不统一,登记效力不够明确,以及具有浓厚的行政管制色彩等问题进行了剖析。作者认为,有必要从法律上对房地产登记制度进行进一步完善。

我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究

一、房地产税收和房地产市场的发展 (一)近年来我国房地产过热的表现及影响. 房地产业作为国民经济发展中的基础产业、先导产业和支柱产业,具有产业链长、关联度大、带动性强的特点,不仅以其自身发展直接促进经济增长,还能有效带动相关联的上游与下游产业群的发展,拉动经济增长.统计数字表明:房地产业的影响力系数、感应度系数在国民经济各产业部门中都处于平均数以上;与房地产业直接或间接相关的产业部门多达五十多个;房地产业的产值每增加1个百分点,会促使相关产业的产值增加1.5～2个百分点;近年来,在我国每年的GDP增长率中,由房地产拉动的至少占2个百分点.

完善我国房地产登记制度的实证思考

我国的房地产登记模式,仍应采取权利登记模式,同时可以吸取契约登记制度的一些优点;登记机关的设立一般以市为基础;在立法上,应明确区分土地权利的总登记和初始登记,在实务中,有必要引入房地产登记专业代理人制度,同时确立登记机关和专业代理人相应的赔偿责任和保险制度。

我国现行房地产税收制度问题探讨

房地产价格的上涨是一种长期趋势,税收对房地产市场的调控应注意把握调控时机和调控力度。从税收政策目标看,不应以打压房价为目标,而应以促进房地产市场健康、有序发展为目标,并应在课税对象、税制结构、税负水平和征收管理上进行重新设计,最终建立起全新的、健全的房地产税收体系。

清末房地产法律制度运作之二元结构——以交易参与者为视角的分析

传统社会之房地产交易多在熟人之间进行,参与交易的不仅是双方当事人,尚有亲属、邻、友、中人、士绅、官牙等,交易中渗透着国家的监控。而这种控制是通过中间阶层实现的。清末房地产法律制度的实际运作充分体现出国家干预和民间自治的二元特征,两者协调均衡,共同发挥着维护交易秩序和社会稳定的作用。

浅议我国房地产税收制度的改革

房地产业的持续高温令房地产税的讨论成为焦点,由于在我国现有的税制结构中没有房地产税的完整概念,人们对房地产税还存在很多认识上的误区,本文结合我国现行房地产税收制度及其存在的问题,谈谈如何进一步完善有关房地产税收的配套制度和政策。

论市场经济条件下的农村地产法律制度改革

社会主义市场经济的发展，要求农村的地产制度与之相适应。然而，现行农村地产制度过分地强调了所有者的权利，而弱化了其他主体的权益。虽然经过改革，实行了农村承包责任制，确认了农村土地的承包经营权，但是，这一变革仍没有从根本上触动农村的地产制度。为此，必须深化农村地产制度改革，按照市场经济的要求。

房地产投资信托登记制度的域外移植冲突与法律调适

文章在探讨不动产公示登记制度及两大法系国家信托财产公示登记保护机制构建的理论基础上,深入剖析了大陆法系信托财产登记制度与物权登记制度的冲突及根源,从而对我国房地产投资信托财产公示登记制度进行了立法考量,提出了我国房地产投资信托不动产登记制度的构建思路。