城市地下建设用地使用权市场化取得的法律思考

我国城市地下空间的使用价值逐渐为人们所认知,但城市地下建设用地使用权市场化取得的相关制度仍然处于探索阶段。本文认为,应该在厘清城市地下建设用地使用权取得范围的基础上,从法治的层面把握地下建设用地使用权市场化取得方式、登记制度的基本要求及相对于地表建设用地使用权取得制度的特殊性,并进而实现相关制度的合理化建构。

地下空间建设用地使用权设立探讨——以江苏省宿迁市区多项目统建地下车库为例

地下空间建设用地使用权设立是地下空间利用的一个重要环节。我国对于土地确权的相关制度规定集中来源于《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国物权法》。《中华人民共和国民法典》第三百四十五条、《中华人民共和国物权法》第一百三十六条均对建设用地使用权分层设立进行规定,明确建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立,但没有对这一权利如何设定和登记进行明确、具体的规定。

建设用地使用权分层设立问题研究——以城市地下空间利用为中心

现代城市正在向立体化方向发展,作为城市立体化发展的重要组成部分的地下空间开发利用是必不可少的。《物权法》虽确立了建设用地使用权分层设立制度,但其设立尚存在主体不明、方式单一、登记制度不健全和权利冲突解决规则缺乏可操作性等缺陷。我国应当明确分层设立主体,严格落实商业性地下空间利用出让方式,建立统一科学的登记制度,健全权利冲突的解决机制。

我国城市地下空间建设用地使用权出让金研究

阐述了城市地下空间的概念及城市地下空间建设用地使用权出让金的法律基础,分析了城市地下空间建设用地使用权出让金的影响因素及评估方法。以上海、福州、温州、无锡等城市为例,列举了在具体的实践中地方性政策法规有关城市地下空间建设用地使用权出让金确定的规定,其中分层出让是一个特色;参考了其他学者提出的出让金估价公式,指出地下空间建设用地使用权出让金与参考地价、地下空间建筑所增加的建造成本及地下空间开发利用效能递减比例相关,为土地出让金的确定提供理论基础。

作为建设用地使用权客体的城市地下空间界定探讨

本文提出,应重新考量现行法规关于地下空间的地理学认知,建构具有民法意义的“地下空间”概念,打通建设信息模型与三维地籍之间的数据转换壁垒,在地下空间建设项目设计方案由粗到细的渐进性调整过程中,分阶段逐步明确地下产权空间范围。

关于我国地下空间建设用地使用权土地出让金估价模式的设想

当前,理论界和实务界均提出了许多有关地下空间建设用地使用权土地出让金估价的方法。影响该估价的因素很多,一般包括"土地同一供需圈的地价"、"地下空间建筑所增加的建造成本"、"地下空间开发与地表开发利用效能递减比例"等因素。综合各方因素,地下空间建设用地使用权土地出让金=(参考地价—地下空间建筑所增加的建造成本)×地下空间开发利用效能递减比例。

对地下建设用地使用权的若干思考

随着社会经济的不断发展，城市化和工业化、机动化的迅速推进，对土地的需求日益增加，城市建设用地日益紧缺，城市空间容量供需矛盾日益突出。为有效突破城市土地资源紧缺瓶颈，土地空间开发利用已逐渐由平面化走向立体化，转向地下空间开发。为顺应地下空间开发利用的发展趋势，也为了鼓励各路资金参与地下空间的开发建设，《物权法》第136条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

关于城市地下建设用地使用权的思考

“研究与探讨”栏目每期专题讨论刊发后，都会收到许多读者反馈信息。有的读者还专门就某一话题写来文章参与后续讨论。本文作者就是读了2005年第3期《明晰所有权。管理规范化》一文后有感而发。写成此文。我们热烈欢迎大家参与到这种互动讨论中，共同为人防工作发展献言献策。

我国地下建设用地使用权建设现状与优化措施

本文对全国50多个城市的地下建设用地使用权建设实践进行了梳理探索。在此基础上,分析了地下建设用地使用权配置与流转、价格确定、地籍登记等工作中存在的问题,提出了优化工作的相关建议。

可否设立地下空间的建设用地使用权

问题 甲公司计划在A市进行地铁项目开发建设,是否可以取得该地下空间的建设用地的使用权？ 解答 一、地下空间开发对地下建设用地使用权的需求随着城镇化进程的加快,城市可供利用的土地日趋减少,为了节约利用土地,很多大城市都开始探索城市地下空间的开发利用,地铁的建设就是其中的典型。从法律的角度来看,现代公司开发建设地铁,首先须解决的就是土地权利问题,因为这关系到投入大量资金建设的地铁项目所代表的这部分资产权属是否明晰,这也将成为未来产权顺畅流转的基础。

城市轨道交通领域实施建设用地使用权作价出资的思考

轨道交通是城市公共交通网络的核心组成部分,推进轨道交通场站及周边土地进行综合开发利用,是进一步提高城市土地资源集约利用水平、缓解公共交通基础设施建设投融资压力和加强轨道交通运营收支平衡的有效途径,对提升轨道交通建设、运营管理水平具有重要意义。但轨道交通建设项目一般投资额较大的特点,如何解决资金来源及日常运行亏损,成为摆在地方政府面前现实而又紧迫的问题。

浅谈城市建设用地使用权制度的完善

随着我国国民经济的不断向前发展,人们对于城市建设用地也给予了非常多的关注,对于我国现阶段城市建设用地使用权制度也越发的重视起来。由于技术、国情等方面的限制,尽管我国城市建设经历了六十余年的发展,仍然没有形成一个完善的建设用地使用权制度。因此,本文笔者根据个人多年来相关行业工作经验,并结合当前我国城市建设用地使用权制度的实际情况,先对建设用地使用权制度的立法指导思想进行描述,继而对城市建设用地使用权的设定方式问题、城市建设用地使用权期限届满应如何处理的问题以及城市建设用地使用期前回收问题等三项主要问题进行一系列详细的分析,希望可以起到抛砖引玉的作用,在不断完善我国城市建设用地使用权制度的同时,推动我国建设行业的不断向前发展。

看清交易新规则——新《国有建设用地使用权出让合同》示范文本详解(下)

土地使用权提前收回：补偿是应当的责任 为了防止规划变更给有关当事人造成利益损失，《城乡规划法》设立了补偿制度，规定依法修改规划给当事人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。为保护土地物权的稳定性和产权人的权益，《城市房地产管理法》第19条规定：国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。《物权法》第148条规定：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当给予补偿。

建设用地使用权设立规则

建设用地使用权制度与我国房地产市场的健康发展息息相关。在现有法律框架下，《物权法》仅规定了建设用地使用权物权变动的基本规则，其具体贯彻还有赖于《土地管理法》和《城市房地产管理法》去落实。目前，《土地管理法》和《城市房地产管理法》的修改已经提上议事日程，厘清两者之间调整范围的界限，并相应完善现有规则，无疑是我们面临的首要任务。

地下建设用地使用权的设立

地下建设用地使用权作为建设用地使用权的一种,其设立方式应采取划拨和出让两种方式。设立地下建设用地使用权,必须从地下空间的特殊性和用途两方面来综合考量,可以参照共有人优先购买权的法理,赋予在先建设用地使用权人于国家在其土地之下设立地下建设用地使用权之时取得一项优先权。在先建设用地使用权人在同等条件下,得以优先于他人取得其土地之下的地下建设用地使用权,地下建设用地使用权为在先权利的情况下,亦是如此。

地下建设用地使用权的取得与行使

本文认为,《民法典》物权编第345条和346条关于地下建设用地使用权的取得与行使的规定原则性较强,可操作性较弱。应出台司法解释,将在先用益物权和公共利益对地下建设用地使用权的限制落到实处;对建设用地使用权的申请主体、利益分配主体和风险分担主体予以明晰,并通过强化规划制度提高地下空间开发利用的安全性,合理分配各方利益,以管控地下空间开发利用的风险;将地下建设用地使用权的定义、限制性规定、利益分配规则和风险分担规则等内容设计成为《民法典》物权编司法解释中与《民法典》物权编第345条和第346条相配套的条款,进而为我国土地地下空间的利用提供具有可操作性的法律依据。

对于我国城市地下空间开发及土地使用权有偿出让问题的思考

本文结合我国城市发展现状,提出了城市地下空间开发利用应重视的几个问题及相应策略,对市场条件下城市地下空间土地使用权有偿出让进行了重点研究。

集体建设用地使用权流转对城乡二元房地产市场的影响论析——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为背景

集体建设用地虽被禁止开发房地产,但允许其流转本身给城乡房地产市场带来的影响是巨大的,它打破了国家对城市土地供给一级市场的垄断,有利于城市房地产市场竞争秩序的完善和房地产价格的下降,开启了农村房地产市场,为新农村建设中的住宅用地整理提供制度支撑,给小产权房问题的解决带来契机,同时也会带来房地产投机过热的消极影响。而禁止集体建设用地使用权进入房地产市场将人为地割裂城乡统一的房地产市场,城市房地产用地来源也无法解决。只有国有、集体建设用地使用权真正"同权、同地、同价",才能建立城乡一体的房地产市场体系。

关于建设用地使用权范围的相关法律问题

设立建设用地使用权,明确建设用地的范围,既有助于明确其权利归属,又便于建设用地使用权人充分利用土地。对于如何确定建设用地使用权的纵向范围,现行立法并无明确规范,且与民事法理不相一致。地下停车库的权利归属,应根据其建设用地使用权的不同基础分别对待。

浅谈地下建设用地使用权评估

随着土地资源日益稀缺，近些年，地下商业、地下停车场等地下空间越来越受到社会的重视，我国地下空间的开发利用正在迅速的发展。如何科学量化地下建设用地使用权的价值是规范地下建设用地使用权出让、转让市场的前提。我国地下建设用地使用权的相关政策法规目前还处于摸索阶段，走一步看一步，估价行业的估价体系也正处于从平面向立体转换的过程中。