小区车位“首先满足业主的需要”释论

《民法典》第275条和第276条延续了《物权法》第74条的规定,实质上是采用了“开发商所有说”。业主权利保护的重心应当转移到“首先满足业主的需要”上来。在倾斜保护弱者利益的导向下,拆分理解“首先”、“业主”与“需要”的含义,从而采用比例限制、禁止只售不租、价格调控、禁止外售、控制外租、信息公开的多样化手段,才能遏制“强者愈强、弱者愈弱”之趋势;在权利救济方面,要明确广泛的行政责任与“首先满足业主的需要”的效力性强制规定性质,从而使行政机关与人民法院同时发力,禁止开发商滥用权利;在义务主体的范围上,将其限定为开发商与特殊情形下的第三人,方能使权利保护主次有别、张弛有道。