买卖不破租赁规则的法律效果——以契约地位承受模式为前提

合同法第229条确立的是"契约地位承受模式",并非消极的承租人对抗模式。应确立租赁标的物所有权变动的通知义务,以保障承租人的知情利益。原出租人预先收取租金时,应肯定标的物交付后受让人对于原出租人的不当得利请求权或返还原物请求权,承租人则得以对原出租人的清偿对抗受让人的租金请求。出租人预先出让了将来租金债权时,在解释论上应肯定将来债权受让人的优先性,标的物受让人所受的不利益则通过其他制度予以救济。对于出租人地位保留的问题,应认为未经承租人同意的保留不生其效力,但在立法论上可以考虑有条件地肯定其效力。押租金的问题,则应坚持押租金契约的从属性,新所有权人的返还债务并不以是否受有现实转交为条件。

论买卖不破租赁效果之债法路径构建

我国买卖不破租赁规则的效果模式,以《中华人民共和国合同法》第二百二十九条为节点,由之前实定法中德国式的“契约地位承受”,到其后虽无明确规定但实务中依然沿袭的暧昧态度,体现了我国立法在效果模式上的模棱两可,也为其他效果理论留下证呈的空间。检视其他效果模式,存在当事人权利义务分配不合理、与现行法律体系不兼容等缺陷。故此,应当矫治我国买卖不破租赁法律效果理论上的“物权化”倾向,以契约地位承受模式为基础,明确租赁物所有权人对受让人的告知义务及在买卖合同中的权利瑕疵担保责任。我国当构建债法路径下的买卖不破租赁法律效果:应赋予买受人自由意志下救济途径的选择权,避免其利益在租赁权欠缺公示效力的情况下受到损害;应将承租人享有的权利限定在原租赁合同规定的范围内,而不享有对规则适用的选择权。

租赁权对抗效力的民法解释论:基于民法体系方法的批判与修正

根据民法学体系化的解释论准则,传统租赁权对抗效力解释论的三种模式中,移转不能的物权法模式存在外部体系性圆融缺陷,契约地位法定概括承受的债权法模式与有条件的权利竞合模式除损害民法的外部体系性外,亦扭曲了其内部体系。不遵循体系性准则的民法解释论不仅损害民法的体系性,对于实质的权利义务分配亦将产生深刻影响。三种模式中,物权法模式是对体系性造成损害最小的解释论模式,但宜以物上之债的解释方案取代移转不能的物权化解释方案,并对其予以局部修正,使租赁权对抗效力的解释论回归民法体系性的自觉轨道。