国土空间规划背景下存量工业用地评价与转型升级策略

国土空间规划背景下存量用地挖潜成为县市级政府获取建设空间的重要来源。工业用地在增量时代扩张较为迅速、粗放,也为更新转型带来挑战。目前,存量工业用地存在评价体系单一、更新规划过程静态化、退出机制缺乏等问题,文章从发展动力和土地绩效双维度,构建存量工业用地评价体系;以动态更新式思维,提供分类型、分时序的引导策略,构建存量工业用地动态开发“一张图”;以新制度经济学为解题范式,提供存量更新的倒逼机制、激励机制和责任机制。

增长联盟在存量工业用地更新中的实证分析——以上海S软件园土地开发为例

随着我国城市开发建设模式从增量扩张向存量开发转变,存量工业用地的更新方式越来越受到关注。增长联盟成为现阶段新出现的城市土地开发模式。文章从增长联盟理论视角出发,结合上海S软件园土地开发的实际案例,深入分析存量工业用地更新的不同方式与增长联盟中的各个主体,在总结现有增长联盟模型及优缺点的基础上,提出具有参考价值的存量工业用地更新策略,为其他地区存量工业用地更新提供借鉴。

城市存量工业用地现状特征及更新优化策略——以土地发展权为视角

城市存量工业用地是推动城市工业经济发展的基础,土地发展权作为推进城市工业用地更新、解决城市工业用地更新困境的重要手段,为城市工业用地更新优化提供了新的观察视角与思考路径。文章以苏州市为研究范围,通过主体、空间和权益三个角度梳理苏州存量工业用地的现状特征,分析其问题所在,最后以土地发展权为视角提出城市工业用地更新优化策略,以期为城市存量工业用地更新提供新思考,促进更新工作的有效落实,推进城市工业用地的转型与发展。

存量工业用地更新与政策演进的时空响应研究——以天津市中心城区为例

存量空间更新已经成为我国城市发展用地供给的主要途径之一。为应对存量空间中土地产权与交易成本的固有复杂性,相关城市政策需起到必要的导控作用。以天津市中心城区为例,探讨了存量工业用地的空间更新与政策演进之间的相互作用关系。首先,通过全途径调研构建空间更新数据库,对1995年以来存量工业用地的时空演变历程进行量化描述;其次,梳理1979年以来的相关城市政策,并对政策变迁的规律进行测度指标评价与分析;最后,通过比较研究,证实存量工业用地更新的进程受到政策演进的阶段性影响,而政策产生影响的反馈速度则受制于政策自身“引导型”或“规制型”的内在特性。

存量工业用地更新的政策作用机制与优化路径研究

当前,存量工业用地占据着城市中可供开发土地的较大比例,强化了土地闲置、集约利用效率低下等问题。存量工业用地具有“土地权属清晰、交易成本较低”等“弱存量”特征,政策制度因而成为推动其转型更新的主导动力和重要媒介。以天津为例的存量工业用地时空演变量化分析,进一步确认了城市政策在“作用强度”与“作用要素”这两个相互交叉的层面中发挥作用的机制。在此基础上,针对“新时代”发展阶段提出“推进用地功能混合”“界定土地开发权利”“设置存量更新单元”等3条政策优化路径。在空间规划改革背景下,应不断完善相关政策法规体系,以政策制度为媒介推进存量工业空间的持续转型更新。

产业园区外存量工业用地环境准入管控研究——以上海市为例

为探索在新产业布局及发展形势下的产业园区外存量工业用地环境准入分类管控模式,采用空间叠图分析和承载力评估方法,基于“三线一单”分区管控要求对上海市产业园区外存量工业用地的空间布局约束、资源环境承载和环境风险防控进行评估。综合评估结果、新法规要求和规划方向的指引,梳理典型区环境准入管理的试点经验,提出以下建议:生态环境及产业、规划相关部门对产业园区外存量工业用地的现状及规划实施动态排摸;结合各地块资源环境特征、规划发展意向等因素,对不同规划导向的地块实施差异化分类管控;针对近中期保留的产业园区外存量工业用地,通过开展区域环评强化环境准入。

大城市存量工业用地再开发的问题及其对策:以上海为例

随着城市化进程的推进和产业的转型升级,上海等大城市面临着城市人口持续增长和土地资源紧缺的矛盾,必须加快探索与社会经济发展相适应的土地利用方式,有效盘活存量工业用地,提高工业用地效率,为城市高质量发展提供足够的空间。以上海市为例的研究表明,近30年来,上海市工业用地二次开发经历了以中心城区国有工业用地更新为主、以产业结构调整和园区转型升级为主导、以盘活存量和二次开发为主等3个阶段,且目前针对城中心废旧工业用地、工业园区低效用地、郊区乡镇零散工业用地的二次开发采取了不同模式,但总体上仍存在诸如二次开发对象“乱”、土地收储成本“高”、配套服务功能“弱”等问题。其原因主要在于,统一的二次开发机构欠缺,相关政策法律不健全,利益分享机制不清,产业等配套服务脱节。有鉴于此,上海市工业用地二次开发应当在遵循相关基本原则的前提下,采取制定综合规划、实行各类试点,构建多主体合作框架、兼顾各方利益,完善土地出让制度、破除开发瓶颈,提高激励、纳入员工考核机制等对策措施。

存量工业用地高质量利用评价及优化策略--以苏州工业园区为例

在存量背景下,深挖城市工业用地的内在价值并实现高效配置,成为促进工业用地提质增效和城市高质量发展的关键议题。文章探寻地块尺度的工业用地高质量利用评价方法,通过挖掘工业用地高质量利用的内涵特征,重点从经济高效、用地集约、创新驱动、宜业宜达和生态低耗维度构建了工业用地高质量利用评价体系,并以苏州工业园区为例开展多维度综合评价,基于评价结果识别工业用地的关键问题,从用地差异化管控、空间高品质集聚、产业高层次集群及工业用地全生命周期管理等方面提出工业用地高质量利用的优化策略,进一步为工业用地更新提供参考依据和决策支持。

广州市村级工业园存量工业用地临时更新路径重构

存量工业用地更新对于城市功能升级与产业空间优化具有重要意义。面对既往存量工业用地更新实践的“两极化”困境与“严控大拆大建”的最新政策趋势,有必要探索低成本、短周期的弹性更新路径,以促进城市存量工业用地的整合提升。文章在分析工业用地更新的价值、趋势与现状困境的基础上,提出存量工业用地的临时更新策略,并以广州市村级工业园为例,分析广州市村级工业园现状特征与现行更新路径,构建了分类、分期的村级工业园整合提升路径,并从计划、规划、实施、监管和退出五个维度提出完善临时更新路径的政策建议。

城市存量工业用地更新中利益主体协同策略研究

多元利益主体博弈导致城市存量工业用地更新实践的困难,亟需促进存量工业用地更新中多主体协同行动以适应城市存量发展趋势。借鉴利益相关者理论和协同治理理论,按照“利益诉求—协同行动—协调重点”的城市存量工业用地协同治理分析框架,对北京市S老工业区和Q老工业区进行案例研究。研究发现,自上而下和自下而上两种更新模式均以土地高效利用为整体性共同目标,虽然在相关城市土地政策框架下不同主体有差异化的利益诉求,但最终仍形成了共同目标下的协同行动。研究认为,城市存量工业用地更新是在现行城市土地政策框架下进行的,为实现多主体的协同行动,应从多元主体的利益平衡、土地的实际用途、行政服务优化三方面进行利益协调。为优化城市存量工业用地更新的协同治理,应在现行土地政策框架下形成包含整体性共同目标和次级共同目标的多层次协同目标,完善相关政策工具以加强协同行动的利益协调,同时优化现行政策执行反馈中的公众参与,从而促进城市存量工业用地更新中多元利益主体的协同行动。

上海存量工业区转型的规划策略探讨——以外高桥自贸区和金桥自贸区规划为例

近年来存量工业区的转型发展备受瞩目,对于与转型路径相适应的规划呼声渐长。本文从规划编制的角度,选取外高桥和金桥自贸区两个地区的规划实践进行对比研究,旨在对上海的存量工业区规划实践提供经验借鉴。研究显示,存量工业区转型应首先因地制宜地提出园区发展模式,分类施策探索土地复合利用的方式,构建公共设施完善的方法与主动实施机制,聚焦规划的可实施性。

产权视角下苏州工业园区存量工业用地更新模式优化探索

在我国大城市发展进入以更新为主的时代背景下,存量工业用地成为产业升级转型的重要“再生资源”之一。本文从产权理论的视角对苏州工业园区存量工业用地更新的现状进行分析、总结,针对目前更新模式中存在的问题,以“土地产权重构”为切入点,以提高更新过程中土地资源要素流动和再利用效率为目标,从存量工业用地交易费用和产权效用两个方面提出优化路径,期望为相关规划编制和更新项目决策提供参考。

大都市近郊存量工业用地再利用探索——以浦东新区康桥镇为例

土地资源紧约束背景下,大都市郊区工业用地逐渐由增量开发向存量优化转型。本文以浦东新区康桥镇为例,选取申江路以东400米区域为研究对象,分析发现镇级园区产业用地对镇域经济贡献突出,对镇就业带动大,但也面临产出效率偏低、产业类型低端化、转型路径受限等问题。进一步提出存量工业用地转型再利用策略,包括提升土地利用价值、引导企业向价值链中高端转型,倡导土地复合利用、提高经济产出密度,优化空间布局、实现区域整体转型和功能完善等。

城市更新语境下存量工业用地“零星转型”路径研究——以上海市闵行区为例

在土地空间资源紧约束的背景下,上海正由外拓增量扩张转向内涵存量优化,存量工业用地是城市更新的重要空间载体。“零星转型”作为存量工业用地转型的一种重要模式,具有主动性强、灵活机动、数量多等特点,对于存量工业用地的挖潜具有现实意义。以闵行区为例,其存量工业用地“零星转型”推进进程缓慢、效果不明显,面临多方利益主体博弈、流程机制待健全、部门协调需统筹、运营管理弹性需改善、公众参与有待提高等困境。基于城市更新语境,以动力、路径、权责、机制与方法5个维度为抓手,结合实践经验,提出增强动力、畅通路径、厘清权责、完善制度和创新方法5个方面的转型路径,以期为类似工业用地更新提供借鉴。

上海城市有机更新背景下国有企业存量工业用地二次开发的思考

随着上海城市总体规划出台和本市用地政策重大调整,国有企业存量工业用地应加快再开发利用,以适应城市更新发展要求,实现功能转换和价值提升。

我国工业产能利用率测算方法研究——基于单位资本存量工业增加值指标

依据单位资本存量工业增加值(=工业增加值/工业资本存量)和单位资本存量工业产能(=工业产能/工业资本存量)之间的关系,在单位资本存量工业产能是年度的线性函数的假设下,提出利用单位资本存量工业增加值来拟合单位资本存量工业产能的合理原理和方法,并据此构建工业产能利用率的测算方法。应用该方法测算我国1978-2005年的工业产能利用率,测算结果能反映我国的现实情况。

国企存量工业用地盘活途径分析

根据北京市主城区'退二进三'(退出第二产业,发展第三产业)的产业疏解政策要求,原来的工业、仓储等产业将逐步退出,京津冀协同发展战略提出后,北京市产业疏解进一步加深,随着雄安新区宣布成立、北京市新总规出台,在'退二进三'产业疏解的基础上,不符合北京城市定位的产业也将全部向外迁移,北京产业结构升级转型进一步向高端聚集。

企业投资视角下上海存量工业用地转型的难点与对策初探

上海的城市建设和发展已逐步进入了“存量时代”,存量土地已成为未来城市发展的主要空间载体之一,尤其是存量工业用地。上海已出台多项关于存量工业用地转型的政策文件,诸多土地权利人也已在政策指导下开展了不少工业用地转型实践,但困难重重。本文基于作者参与的上海存量工业用地转型工作实践,以企业操作的视角,从政策、规划、土地、投资等方面简析存量工业用地转型的难点,并提出若干相关对策思考。

存量工业用地空间挖掘与利用研究--以厦门市海沧区工业用地整合规划为例

本文以海沧区工业用地整合规划为例,探讨用地精细治理背景下存量工业用地利用效率评价和空间挖掘的方法,并尝试从用地与建筑物基本使用属性变更的角度解析存量工业用地“预设选项式”的简化更新机制。结合城市宏观功能承载分区与企业用地空间灵活更新的角度,研究存量工业用地的发展方向和空间利用途径。

供给侧结构性改革中盘活城市存量工业用地的建议

当前我国经济发展进入新常态,从“三去一降一补”到供给侧结构性改革,从“三去一降一补”到“五大发展理念”,供给侧结构性改革是经济发展的核心理念。在供给侧结构性改革中,城市存量工业用地是城市土地的重要组成部分,城市存量工业用地的盘活不仅可以缓解城市土地紧张、减少住宅建设用地压力,而且可以释放大量闲置工业用地的低效空间,为城市发展提供更多优质载体,以实现土地资源的最优配置。本文对当前城市存量工业用地进行了梳理,剖析了盘活存量工业用地存在的主要问题,并提出了对策建议,以期对进一步深化供给侧结构性改革有一定的借鉴意义。