乡村振兴视域下宅基地“三权”分置方案的探索与完善

文章探讨了在乡村振兴背景下,我国宅基地实行“三权”分置的理论与实践方案,分析了其改革路径、示范试点经验和存在的问题,并提出了完善建议。宅基地“三权”分置方案在理论层面可设置为“集体所有权、宅基地使用权、债权性质第三权”;也可设置为“集体所有权、宅基地使用权、物权性质第三权”;还可采取广义“三权”分置下的“退出-出让”模式。宅基地“三权”分置方案可以采取债权性质利用与物权性质利用相结合方式,配合收益分配配套措施进行实践。

宅基地“三权”分置的法构造及其实现路径

宅基地"三权"分置政策强调,以保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权为前提,适度增强宅基地使用权的财产属性,促进宅基地使用权的无障碍流转,释放该权利的融资功能。在法律制度层面,宅基地"三权"分置改革的目标为维持集体土地所有权保障功能的同时,增强宅基地使用权的财产权属性,实现两者的有效平衡。"集体土地所有权—用益物权"的权利架构依然能够对宅基地"三权"分置的权利构造提供有效解释:宅基地"三权"分置政策中的所有权对应的是既有物权法上的集体所有权,其内容包含集体成员权;农户资格权是农户享有的取得宅基地使用权的权利,权利属性应当为集体成员权,农户资格权属于集体土地所有权的范畴;宅基地"三权"分置政策中的使用权对应的是既有物权法上的宅基地使用权。宅基地"三权"分置的最终确立,需要遵循以下制度构建思路:一是完善既有集体土地所有权;二是明确农户资格权的权利内容及功能;三是改造既有宅基地使用权,增强其财产权属性。

宅基地“三权分置”助力乡村振兴的作用方向与机制完善——基于三个改革试点典型实践的对比分析

宅基地“三权分置”是农村宅基地制度改革的重要内容,是乡村振兴的重要抓手。宅基地“三权分置”助力乡村振兴具有特定的作用方向,理论上可通过加速农村产业发展、提升农村居住环境、促进城乡文化交流、优化乡村治理结构、增加农民财产收入等途径发挥推动作用,实践上改革试点地区已探索出诸多特色路径模式。基于对上海松江区、安徽金寨县、广西北流市三地典型实践的对比分析发现,宅基地“三权分置”助力乡村振兴既与制度初衷和目标追求精准匹配,也存在作用发挥不充分的离散困境。为此,建议从联动设计相关配套政策、建立分级联动工作机制、相关职能部门协助好服务保障、搞好宣传咨询与跟进引导服务等方面完善相关机制,从而更好地提升宅基地“三权分置”助力乡村振兴的作用效果。

乡村振兴战略实施中农民权益的法治保障——以土地征收和宅基地“三权分置”制度改革为视角

土地征收和宅基地“三权分置”制度改革与农民利益息息相关,加强农民权益保护、提高农民财产利益,是实施乡村振兴战略、促进农业农村现代化发展的重要举措。当前,在土地征收和宅基地制度改革过程中,损害农民权益的情形时有发生。土地征收应完善法律制度的保障与供给,以规范和平衡各方利益关系,并畅通司法救济渠道;宅基地制度改革,应严格规范宅基地所有权主体的行为,建立腾退宅基地反悔期制度,构建股权化补偿体系和机制,以保障农民合法权益。

“三权分置”下宅基地流转增值收益分配的制度构造

研究目的:针对“三权分置”下宅基地流转及经营性利用产生的土地增值收益,分析收益分配的理论依据及制度构造。研究方法:实证分析法和规范分析法。研究结果:在宅基地入市环节,农户依据宅基地使用权收益权能取得流转增值收益,农民集体依据集体所有权之收益权能参与收益分配;集体为成员提供共享利益构成其分配收益的合理边界。基于基础设施投入、产权交易服务以及再分配公平,政府应当通过税收方式参与二次分配。研究结论:为了保障集体和成员对宅基地流转增值收益的公平分配,立法应对集体分配收益的最低比例、用途、资金监管做出规定,同时赋予农村集体经济组织自治决议空间。宅基地入市环节应由农户缴纳所得税,再流转环节应当由转出方缴纳土地增值税,入市和再流转环节宅基地流入方均应缴纳契税。

宅基地所有权、使用权与房屋所有权冲突及其解决——以实现宅基地“三权分置”目标为切入点

在“三权分置”目标下,宅基地制度改革应当实现宅基地及地上房屋“动态”式流转,以充分释放宅基地财产权利属性。受限于“静态”式保障功能目标,宅基地所有权、宅基地使用权与房屋所有权会因农村房屋的买卖、继承、赠与、租赁、抵押或其他经营行为而发生权利冲突。解决该等冲突的关键在于“宅基地资格权”的创设。宅基地资格权因宅基地资格权人身份改变,或因宅基地使用权的取得、流转、退还等发生变化。可在宅基地初始分配保障农民居住利益功能不变的情况下,突破宅基地使用权身份限制并设定宅基地使用期限,以实现宅基地及地上房屋的有序流转。

农村宅基地“三权分置”权利体系的检视

农村宅基地“三权分置”制度改革源于中央政策推动,与我国长久以来农村土地制度变迁时政策引领、实践先行的路径一脉相承。但《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》均未能有效体现农村宅基地“三权分置”制度改革的成果,需将宅基地“三权分置”的政策话语有效转换为法律语言。厘清宅基地所有权、资格权、使用权的性质,才能从法律规范路径构建宅基地“三权分置”权利体系。集体土地所有权兼具公有权与私权的双重属性,赋予农民集体对宅基地收益和处分权能,才能发挥农民集体在落实乡村振兴战略中的主体作用。宅基地资格权为农民集体成员权,立足成员权与集体所有权的双重构建,才能实现成员权与集体所有权的良性互动。宅基地“三权分置”改革中的使用权应是既有物权体系中的宅基地使用权,亟须补足其收益权能。

农村土地市场下宅基地“三权分置”的权利运行与立法启示——以浙江义乌整村改造为对象

宅基地试点地区出现了农村土地市场这一新型土地市场。农村土地市场是县域农村成员间的宅基地交易市场而非城乡土地市场。农村土地市场下宅基地“三权分置”遵循集体所有权强化、资格权实化、使用权限定化的权利运行逻辑。宅基地“三权”不是“分离—独立”的权利关系而是“统分—主次”的权利关系。宅基地集体所有权派生出资格权,所有权的强化促进了资格权的实化。宅基地集体所有权统筹、配置、限定和管制宅基地使用权的行使。宅基地资格权的实现优先于宅基地使用权的行使。宅基地“三权分置”立法应坚持首先保障居住功能、优先实现生产资料功能、有条件激活财产价值和强化集体土地治理能力的取向,并保证规范制度设计的系统性。

宅基地“三权分置”改革的实践检视与立法表达——以佛山市南海区为例

宅基地制度关涉亿万农民的居住权益及社会稳定,宅基地“三权分置”改革拟对宅基地相关权利作创新性安排,并在试点实践中探索居住保障功能与财产功能间的平衡。通过对试点地区广东省佛山市南海区两镇的调研发现,宅基地“三权分置”改革仍存在所有权落实不到位、资格权实现机制不成熟、使用权放活受限等困境。鉴于此,深化宅基地制度改革应做到四个坚持:应在主体和权利内容方面坚持宅基地集体所有;明确宅基地资格权的成员权属性并予以实质呈现,将其外延扩展至多元化保障农民居住的权利;补齐宅基地使用权收益权能,建构宅基地法定租赁权制度,以实现盘活宅基地和闲置农房的政策目标;遵循法律逻辑,构建宅基地上“宅基地所有权、宅基地资格权(成员权)、宅基地使用权(用益物权)和宅基地租赁权(包括意定租赁和法定租赁)”的权利分离结构。同时,在宅基地“三权分置”改革中应当注意防范各种风险。

“三权分置”下农村宅基地制度改革政策优化研究

宅基地“三权分置”是一项重大制度创新,虽然我国宅基地制度改革试点取得了一定成效,但仍存在一些问题和困境有待解决与突破。在分析我国农村宅基地制度改革现状及存在问题的基础上,为进一步深化农村宅基地制度改革,提出了宅基地制度改革政策优化建议,包括从宅基地盘活再利用、产业多元化发展等视角落实宅基地集体所有权,从探索宅基地多重置换模式、健全宅基地退出补偿体系等方面保障农户宅基地资格权,从适当放宽宅基地流转主体范围、健全宅基地市场交易机制等角度放活宅基地使用权,促进农村生活、生态、生产“三生”融合发展,谱写乡村振兴优美篇章。

基于宅基地“三权分置”的农村古建筑旅游价值激活研究

近年来,随着工业化和城镇化进程的推进,许多村落逐渐出现空心化现象,大量古建筑无人打理老化严重,修缮保护工作耗资巨大,急需社会资本的介入。该文基于“三权分置”政策,对平衡宅基地“三权”主体在宅基地流转中出现的权益矛盾,激活农村古建筑旅游价值提出相关对策建议。

宅基地自愿有偿退出下的“三权分置”实现路径

宅基地自愿有偿退出对宅基地改革至关重要,是有效实现宅基地“三权分置”的充分体现。通过文献分析和归纳论证相结合的方法,根据吉林省九台区、山西省泽州县、贵州省湄潭县有关宅基地自愿有偿退出的实践做法,总结宅基地自愿有偿退出试点经验,试点地区做法实现了“三权分置”改革的意义,为新一批试点地区、非试点地区提供借鉴。试点地区经验涉及三个方面。第一,落实宅基地所有权中,规范宅基地自愿有偿退出程序、合理分配和使用腾退宅基地收益、加强对宅基地退出工作的监管;第二,保障宅基地资格权中,建立保留资格权退出宅基地的机制,合理确定退出宅基地资格权补偿方式;第三,放活宅基地使用权中,促进村集体经济组织内部流通宅基地,构建土地使用权交易市场。

宅基地“三权分置”的有效实现:理论探讨与实践探索--基于“宅基地‘三权分置’的有效实现研讨会”的综述

研究目的:系统梳理宅基地“三权分置”实现的理论探讨及实践探索,并对宅基地“三权分置”的有效实现进行展望,以期为深化农村宅基地制度改革提供参考。研究方法:综合分析与系统推理。研究结果:(1)宅基地“三权分置”的所有权、资格权、使用权是相互制约、相互关联的有机整体,其中所有权是“母权”;(2)宅基地“三权分置”的有效实现面临着所有权行使主体的法律定位不明、资格权界定长期处于模糊状态和使用权适度放活的“度”难以把握等困境;(3)试点地区分别从宅基地所有权的行使、宅基地资格权的认定与保障、宅基地使用权的适度放活三方面展开进行了实践探索,并取得了一定的实际成效。研究结论:应面向中国式的农业农村现代化建设目标,立足于中国国情开展宅基地“三权分置”有效实现的理论探讨与实践探索:一是“三权分置”的实现应坚持稳慎推进的主基调;二是加强集体经济组织建设是落实“三权分置”的关键;三是“三权分置”的实现必须因地制宜。

基于S-CAD方法的宅基地三权分置政策评估研究——以东部三地为例

宅基地“三权分置”政策实施效果如何,关系着这一政策的优化完善和全面推广,对保障农民居住权益、显化宅基地财产性质以及实现乡村振兴战略有着重要意义。基于此,运用S-CAD政策评估方法,以东部经济发达地区——浙江省义乌市、江苏省武进区以及福建省晋江市3地为例,以点带面、以面带全的研究评估东部3地宅基地“三权分置”的政策效果。研究发现:东部3地所采取的措施达到了殊途同归的政策效用,并且东部3地政策整体逻辑一致性较好、政策要素间的必要性较为充足,以及地方政府和农村居民政策的支持度较高,有效实现了宅基地“三权分置”的效果。但是,3地也存在无逻辑关系的政策环节、同一手段与目标之间的充要性不一致以及实践中产生新问题等情况。研究表明:需采用科学系统的评估体系以指导措施实施,优化该政策体系的内部结构。同时,也需借鉴其他地区的先进做法,调整政策手段投入的人力、物力和财力,建立畅通的反馈渠道,及时回应村民诉求。中央政府也需给予地方一定的政策和财政支持,并完善有关宅基地产权、流转交易等法律法规。

组态视角下宅基地使用权抵押融资影响因素及驱动路径探索

党的二十大报告提出:深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权益。文章以江西省新一轮宅基地制度改革试点四县十村为典型案例,运用模糊集定性比较分析方法,探讨试点地区宅基地使用权抵押融资实现的关键影响因素和驱动路径。研究发现:单一条件并不构成宅基地使用权抵押融资的必要条件,宅基地使用权抵押融资的实现是多因素协同作用的结果,各因素的有效结合以“殊途同归”的方式推动宅基地使用权抵押融资。

宅基地上房屋设立居住权初探

《民法典》物权编首次规定了居住权制度,通过解释论与对国家乡村振兴政策的分析,宅基地上房屋设立居住权具有合法性,有利于盘活闲置宅基地,推进乡村振兴。但在宅基地“三权分置”的权利结构下,为宅基地上房屋设立居住权,使居住权人获得了部分宅基地使用权利,实质上使宅基地使用权的主体由集体经济组织成员内部扩张到外部,是宅基地使用权扩张的表现。依据人役权的理论发展,宅基地使用权的扩张具有合理性,是发挥宅基地经济价值的现实要求,但同时应当控制在必要的范围内。居住权以其严格的流转限制,在实现宅基地使用权进一步流转的同时,将宅基地所有权保留在集体经济组织内部,是对宅基地使用权扩张的限制,也是当今宅基地使用权进一步流转的最佳方案。依据“房地一体”原则以及农村宅基地流转过程中的实际问题,宅基地上房屋居住权设立的主体、方法、客体、利益的分配方案也应当有所变化。

“三权分置”背景下宅基地资格权的法律性质与制度实现

作为中央政策性文件所创设的一个新概念,目前“宅基地资格权”并无现行法上的规范表达和制度设计。对于资格权的法律性质,学界上存在宅基地剩余权说、成员权说和用益物权说等观点。通过对学界观点进行分析梳理,再基于“三权分置”改革目的及宅基地资格权生成路径的分析,认为资格权应是兼具身份属性与财产利益的成员权性质的权利。成员权的性质定位不仅符合宅基地资格权的生成逻辑,有利于保障农民居住权益,更有助于宅基地流转权能的实现。在制度实现方面,为了落实宅基地“三权分置”改革思路,建议从明晰资格权权利主体、健全资格权权利内容、建立资格权登记制度等三个方面展开。

宅基地“三权分置”中资格权的性质浅析

宅基地资格权是深化宅基地改革、放活宅基地使用权的关键。宅基地资格权是由原宅基地使用权分化而来,并承接居住保障功能,其性质应界定为成员权。剥离身份属性后纯化为典型用益物权的宅基地使用权可以自由流转,农户的集体成员身份没有丧失,依然能凭借资格权享有相关的身份性福利。

宅基地使用权先买权的制度逻辑与法律适用

在宅基地“三权分置”背景下,宅基地使用权经转化后转让的制度经验逐渐成熟,一方面要求对其权能扩至处分权能,另一方面也对有关权利、制度供给提出了需求。宅基地使用权先买权具有平衡宅基地经济价值与居住保障功能的制度张力,该权利设立的正当性在与既有先买权的典型规范、制度目的比较分析中得以证成。该权利为法定先买权、形成权,对第三人具有法定对抗效力,权利主体为本集体经济组织及其成员,权利人依出卖人“事后通知”,在知晓出卖人与第三人订立宅基地使用权转让合同后,有权在通知期限内向出卖人做出愿以同等条件购买的单方意思表示。在宅基地使用权转让中,同种先买权竞存与不同先买权竞存应按照差别化原则处理。

宅基地“三权分置”的权能构造及实现路径

宅基地"三权分置"政策的提出具有重大现实意义,既是对当前宅基地闲置荒废、一户多宅、超标多占、无序违建等低效利用问题的回应,也是助推实施乡村振兴战略的核心利器。目前虽然实践上宅基地制度改革已拓展至33个试点地区,但理论上对宅基地"三权分置"的探索还很滞后。从宅基地"三权分置"的价值问题和理论内涵分析入手,解读宅基地集体所有权、农户资格权、使用权的物权属性,设计宅基地"三权分置"的法权结构,探讨宅基地"三权"的内部权能配置,提出宅基地"三权分置"的实现路径。