宅基地“三权分置”下宅基地上房屋转让制度改革路径

通过宅基地"三权分置"实现宅基地上房屋的财产权是当下三农制度改革的重大命题。目前宅基地上房屋转让存在国家政策多管齐"堵"难见成效、法律规定之间相互抵牾、司法裁判难定纷争的治理困境。实行宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置",以宅基地使用权为制度建设的核心,配置宅基地批租权,改革宅基地上房屋转让的相关制度,破解宅基地上房屋转让的治理困境,解开宅基地上房屋转让问题的症结。

三权分置改革背景下宅基地上房屋买卖纠纷的裁判现状与优化路径研究

本文在对2006年以来7万余份裁判文书的分析基础上,结合实地调研成果,联系三权分置改革背景,提出在认定宅基地上房屋买卖合同效力时,应尊重村规民约和集体经济组织的自治权,审慎认定当事人是否具有集体经济组织成员资格;根据标的房屋所在土地的所有权归属判断是否属于同一集体经济组织;在现有法律和政策框架下,综合考虑时间、法律政策规定和受让人身份等因素,审慎认定向集体经济组织外人员出卖宅基地上房屋的合同效力;根据《土地管理法》规定的“一户一宅”原则,审慎认定同一集体经济组织成员之间宅基地上房屋买卖合同的效力;注重平衡诚实信用原则与公序良俗的关系,公平处理合同无效产生的返还问题等建议。