物权法开禁农村宅基地交易之辩

农村宅基地不得交易是农村宅基地分配制度的有机组成部分,农村宅基地分配制度是有效维系亿万农民基本生存权利的重要制度,物权法必须重申禁止农村宅基地交易的现行法律政策。开禁或变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求,不具有正当性和公平性,物权法应当在完善农村宅基地分配制度上作出应有的努力。

宅基地使用权制度改革的现实逻辑与路径选择

产权、管制和市场是宅基地使用权制度的三大核心要素。从现有法律规定和改革试点来看,宅基地法律产权限制、福利分配、不能入市交易等传统制度特征,正在向现实产权扩张、福利分配不可得、市场交易逆势发展等新情势发展,这构成了我国宅基地使用权制度改革的现实逻辑基础。文章基于宅基地使用权产权权能、政府管制和市场交易的相互促进和制约关系,提出了丰富宅基地用益物权权能,合理设置政府规划与审批等管制限度,促进宅基地市场多样化发展和农民自愿参与,承认并合法化现有制度创新等改革路径。

“宅田合一”:农村宅基地流转及退出的习惯法——基于皖北农村的调查

当下对于农村宅基地入市交易和退出的呼声越来越高,但通过对皖北农村宅基地状况的实证调查后发现,在传统农村腹地,既没有形成集体土地交易需求,也没有主导性的私有地权观,更没有土地交易市场。皖北农村形成的"宅田合一"的地方性规范,作为内生机制使农村宅基地通过"以地换地"的方式流转,而非市场化交易。此外,皖北农村的宅基地闲置状况并不突出,退出需求弱,但是建房秩序的失范一定程度导致了宅基地的浪费,问题的核心在于加强基层组织对宅基的规划和管控。当然,对于因进城、移居等有着现实退出宅基需求的农户,应允许其在集体组织或成员同意的情况下转让宅基地。

论农村宅基地制度改革的基本思路

农村宅基地制度改革应当以渐进方式推进。保障村民的居住权是宅基地制度改革的出发点。为应对户宅制在实践中发生的变化,需要更新一户一宅规则,建立户有所居的住宅用地保障机制。保障村民宅基地使用权的初始取得是实现宅基地集体所有权的基本途径。在宅基地使用权分配机制中,为体现农民集体的主体性,政府的职能主要体现在土地利用规划和用途管制的合法性审查。为维护宅基地的基本功能,现行立法对宅基地使用权的权能的规定应予维持。为适应村庄功能正在发生的变化和发展多功能农业的需要,在遵循土地利用规划和用途管制的前提下,村民自主决定宅基地的使用方式,并建立以合法性和交易目的为主要内容的宅基地使用权交易审查机制。

大理模式:宅基地制度改革试点的法理探索

云南大理市是全国宅基地制度改革试点。本文基于其宅基地集中规划、批新让旧和有偿使用等经验的法理分析,解释了宅基地使用权取得、交易以及宅基地管制的基本规则。为保障农民集体的主体地位,应赋予农民集体组织在宅基地使用权分配、有偿使用和退出中的决策权和收益权,赋予农民集体组织与其职能相适应的规划自主权。为适应村庄人口和功能已经发生的变化,在保障农民居住权的前提下,更新宅基地用益物权的实现方式和途径。

宅基地使用权规制规则反思:冲突与回应

宅基地使用权规制规则体系的内在冲突主要体现为三个方面:第一,宅基地使用权交易主要是通过土地管制规则来调整而使其财产权功能受到削弱;第二,宅基地使用权取得规则未适应其社会经济基础的变化,因而缺乏必要的引导功能和有效的可操作性;第三,宅基地利用规划和用途管制机制缺乏科学的法理基础而导致宅基地利用的低效和无序。为保障农民宅基地用益物权、适应城乡人口流动和村庄功能的变化,需要更新以管制为本位、维护村庄封闭性为目的的宅基地使用权交易和取得规则。在保障农民居住权的前提下,着眼于宅基地用途和农业多功能性,需要建立城乡一体化的住宅用地法律制度和相应的住宅公共政策体系。为维护宅基地利用规划的稳定性和用途管制的有效性,应当赋予农民集体充分的宅基地分配权和规划权。

浅论农村房屋和宅基地使用权转让问题

农民对房屋享有所有权与宅基地所有权属于集体所有,长期以来影响着农村房屋的自由流转,无法实现农村房屋价值的最大化.一户多宅与一宅多户的矛盾以及农村对宅基地管理不严的现实,致使农村住房和宅基地资源不能得到合理的配置,造成资源的极大浪费.我国现行立法未对农村宅基地转让直接作出允许或禁止的规定,但根据"地随房走,房随地走,房地一体"[1]的原则,在转让住宅时,宅基地使用权应随之一并转让.村民自治管理,在农村房屋转让时实现附带宅基地使用权的自由流转是解决这一问题的最佳途径.

声音

推进宅基地改革,要尊重农民的意愿,尊重乡村发展和村庄发展的规律。最关键的一点就是坚持市场化改革的路径,推进宅基地的改革。在农民自愿的前提下,农村宅基地的退出、流转,都应该采取市场化的办法,用市场定价的机制解决,农民才能获得更多的收益。另外,在宅基地交易的过程中,按照市场化定价和市场化改革的方向,要在集体、政府和农民之间建立科学合理的利益分配机制,保护农民的利益。