自由市场及对自由市场限制的法哲学分析——从农村房屋及宅基地使用权流转问题说起

《物权法草案》第162条第1款对农村房屋和宅基地使用权自由流转的限制,实际是一种“捆绑”立法,反映了立法者在解决“房可走而地不能动”矛盾时的两难心境。从法哲学的角度分析可知只有事实很明显的证明法律干预确实优于自由市场又不违正义公平时,才可以选择法律干预。162条显然与这个结论不相吻合。

建立农村宅基地使用权自由流转制度的构想

随着工业化和城市化的迅速发展,农民进城就业现象逐渐增多,农宅长期闲置现象日趋严重,许多农村成了名副其实的"空心村",农民宅基地权益问题渐成焦点。正确处理农村宅基地问题,不仅关系城市化战略实施,而且影响"耕地总量动态平衡"目标实现。本文从划拨宅基地的历史沿革及其特点出发,并对划拨宅基地的现状及弊端进行分析,在此基础上提出了建立农村宅基地使用权自由流转制度的必要性、合理性及设计思路,为土地使用制度改革提供参考。

取消划拨宅基地 节约集约用地——对建立农村宅基地使用权自由流转制度的构想

随着工业化和城市化的迅速发展,农民进城就业现象逐渐增多,农宅长期闲置现象日趋严重,许多农村成了名副其实的"空心村",农民宅基地权益问题渐成焦点。正确处理农村宅基地问题,不仅关系城市化战略实施,而且影响"耕地总量动态平衡"目标实现。本文从划拨宅基地的历史沿革及其特点出发,并对划拨宅基地的现状及弊端进行分析,在此基础上提出了建立农村宅基地使用权自由流转制度的必要性、合理性及设计思路,为土地使用制度改革提供参考。

宅基地使用权自由流转问题的法理分析

一、澄清宅基地使用权流转问题的理论误区要想正确处理是否允许农村宅基地流转问题,必须就一些基本的法律关系做一下梳理,使我们的法律政策建立在正确的理论基础之上。笔者认为是否允许农村宅基地使用权流转,取决于对如下问题的理解。第一,要区分农村宅基地使用权的流转和农村宅基地所有权的流转。有学者认为,农村宅基地是集体所有的,个人无权处分。

从“小产权房”交易看我国农村宅基地使用权流转制度的完善

随着我国城镇化建设的不断推进,城市周边地区出现了大面积的"小产权房",由此引发了大量的法律与社会问题。"小产权房"表面上看是房产的问题,但实际上却是土地性质问题。我国现行的法律和政策严格限制农村宅基地的对外流转,人们的合理住房需求在现行制度下不能合法有效的实现,这是"小产权房"不断升温的根本原因。只有建立和完善农村宅基地流转制度,才能从根本上解决"小产权房"问题。

宅基地使用权自由流转之探索

长期以来,我国法律一直对宅基地使用权的流转进行严格限制,以致形成典型的城乡建设用地双轨制。立足民法的角度,分析其流转的可能性和必要性,并在维持集体土地所有权和充分发挥宅基地使用权保障功能的情况下,设计了宅基地使用权自由流转的路径。

我国农村宅基地使用权流转的困境与出路

农村宅基地使用权流转制度改革既关系到农民的核心利益,也将在很大程度上决定农村改革的成败。面对当前农村宅基地使用权流转制度中的种种问题,改革是应有的、必然的回应,而改革方案的选择则必须十分慎重。通过深入梳理、分析宅基地使用权流转的现状与困境,不难发现建构宅基地使用权自由流转制度具有坚实理论依据与现实基础。本文将从一般原则、具体建议、相关配套制度的建立与完善等三个层面阐述宅基地使用权自由流转制度的建构。

宅基地使用权制度改革的现实逻辑与路径选择

产权、管制和市场是宅基地使用权制度的三大核心要素。从现有法律规定和改革试点来看,宅基地法律产权限制、福利分配、不能入市交易等传统制度特征,正在向现实产权扩张、福利分配不可得、市场交易逆势发展等新情势发展,这构成了我国宅基地使用权制度改革的现实逻辑基础。文章基于宅基地使用权产权权能、政府管制和市场交易的相互促进和制约关系,提出了丰富宅基地用益物权权能,合理设置政府规划与审批等管制限度,促进宅基地市场多样化发展和农民自愿参与,承认并合法化现有制度创新等改革路径。

宅基地使用权规制规则反思:冲突与回应

宅基地使用权规制规则体系的内在冲突主要体现为三个方面:第一,宅基地使用权交易主要是通过土地管制规则来调整而使其财产权功能受到削弱;第二,宅基地使用权取得规则未适应其社会经济基础的变化,因而缺乏必要的引导功能和有效的可操作性;第三,宅基地利用规划和用途管制机制缺乏科学的法理基础而导致宅基地利用的低效和无序。为保障农民宅基地用益物权、适应城乡人口流动和村庄功能的变化,需要更新以管制为本位、维护村庄封闭性为目的的宅基地使用权交易和取得规则。在保障农民居住权的前提下,着眼于宅基地用途和农业多功能性,需要建立城乡一体化的住宅用地法律制度和相应的住宅公共政策体系。为维护宅基地利用规划的稳定性和用途管制的有效性,应当赋予农民集体充分的宅基地分配权和规划权。

关于农村宅基地使用权的法律思考

农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,一直以来专家学者对此问题的研究相对缺乏。《物权法》颁布之前社会上存在着宅基地使用权流转的隐性市场,也产生了放开宅基地使用权流转市场的呼声,《物权法》对此作了相对保守但又留有余地的规定。通过对我国有关农村宅基地使用权的现行法律制度及管理现状中存在的问题进行探讨,分析了目前农村宅基地使用权市场不宜放开的原因,并对农村宅基地使用权的流转提出了相应对策。

宅基地使用权自由流转的价值分析

目前,国家对宅基地使用权保持有限制流转的态度,但是随着改革开放的深入和新农村建设的逐步开展,现行的宅基地使用权制度已经不能适应当前的社会经济形势。笔者主张宅基地使用权的自由流转,这是由宅基地使用权本身的性质所决定的,宅基地使用权的自由流转蕴含着巨大的法律价值,经济价值和社会价值。本文将对上述宅基地使用权自由流转的三个价值进行分析。

宅基地使用权流转:限制及其解除

在我国农业社会主义改造背景下发展起来的宅基地使用权制度采取了均分、无偿取得的方式,并严格限制宅基地使用权流转,适应了我国优先发展工业战略、计划经济和城乡分割体制的要求。随着市场经济体制的确立和工业化、城市化进程的加快,我国对宅基地使用权流转限制的基础发生了深刻变化。土地增值的拉力及工业化、城市化的推力,导致宅基地制度选择空间扩大,宅基地使用权流转制度变革的摩擦成本降低,潜在收益增大,宅基地使用权自由流转成为正确的选择。应从完善宅基地创设方式、解除对宅基地使用权自由流转的限制、合理分配流转收益、完善宅基地相关管理制度等方面为宅基地使用权流转提供制度支持。

宅基地使用权流转的经济学分析

宅基地使用权不能合法流转造成产权的交易费用高涨,规范宅基地使用权的法律制度面临着制度变迁的压力,这表现在:一方面,市场对允许宅基地使用权流转的新制度之需求日益迫切;另一方面,从成本和效益比较的角度分析,宅基地使用权自由流转是合乎经济理性的。国家应不失时机地通过立法或其他制度途径完善宅基地使用权流转的各项实体及程序性规定,重点需要厘清宅基地的财产属性、宅基地使用权与集体土地所有权之间的关系以及宅基地使用权的特点等问题。

论成都市宅基地使用权任意第三人受让的普适性与完善

研究目的:探讨汶川地震灾后成都市重建宅基地使用权流转政策的普遍适用性,为中国宅基地制度改革提供借鉴。研究方法:文献分析法,比较分析法和逻辑分析法。研究结果:在保障村民居住条件下允许任意第三人受让宅基地使用权的政策是符合法律原则和精神的,具有普适性;但需要统一宅基地使用权财产化、宅基地使用权有期化和一定条件下有偿化制度配套。研究结论:一定约束条件下的宅基地使用权任意第三人受让可以成为宅基地使用权改革的突破口。

宅基地使用权应当允许自由流转——兼评《物权法》第十三章的规定

本文通过介绍宅基地使用权的内涵,分析《物权法》第十三章"宅基地使用权"规定的不足,指出现行法律、法规禁止宅基地使用权自由流转存在的弊端,提出了应当允许宅基地使用权自由流转的主张,并对完善宅基地使用权自由流转相关措施提出建议。

农村宅基地使用权流转制度的法律探讨

农村集体经济组织对宅基地拥有所有权,农民拥有无偿使用权,宅基地使用权具有特殊的法律特征。限制宅基地使用权自由流转不利于保障农民的经济权利,容易造成"空心村"和"隐性流转"等问题。因此,必须建立宅基地使用权自由流转制度,并在农民、集体、政府间合理分配流转收益;必须建立宅基地使用权流转运行保障机制。

浅论农村房屋和宅基地使用权转让问题

农民对房屋享有所有权与宅基地所有权属于集体所有,长期以来影响着农村房屋的自由流转,无法实现农村房屋价值的最大化.一户多宅与一宅多户的矛盾以及农村对宅基地管理不严的现实,致使农村住房和宅基地资源不能得到合理的配置,造成资源的极大浪费.我国现行立法未对农村宅基地转让直接作出允许或禁止的规定,但根据"地随房走,房随地走,房地一体"[1]的原则,在转让住宅时,宅基地使用权应随之一并转让.村民自治管理,在农村房屋转让时实现附带宅基地使用权的自由流转是解决这一问题的最佳途径.

农村产权交易视野下宅基地使用权流转制度构建分析

本文主要以宅基地使用权流转制度为重点进行阐述，以宅基地使用权流转的重要性为主要依据，从构建宅基地使用权流转原则、设计宅基地使用权流转制度几个方面分析构建宅基地使用权流转制度，其目的在于保障农村产权更加科学合理，为农村产权流转、交易提供更好的服务。

重构和完善宅基地使用权抵押的路径

健全完善宅基地使用权登记制度产权清晰是市场交易的前提。应该对现有的农村宅基地进行全面梳理，依法确定宅撼地的权属范围，明晰宅基地使用权的主体，保障交易的安全性。要从立法上赋予农民宅基地流转的权利，最终建立起均质、统一的城乡土地使用权权利体系、明确宅基地可以流转的具体条件，对符合条件的宅基地和房屋，