农村宅基地利用、农户宅基地退出补偿意愿调查与启示——基于安徽省821户农户问卷

对安徽省无为县、庐江县、埇桥区和潜山县821户农户家庭宅基地利用、宅基地退出与补偿意愿调研结果进行分析。结果表明:(1)不同地区的被调查农户宅基地退出意愿差异明显,经济发展水平相对较高的地区的农户更愿意退出宅基地。(2)针对愿意退出宅基地的农户而言,大多希望通过退出现有宅基地来改善目前的居住生活条件,获得相应的福利政策,同时考虑到为了避免宅基地常年闲置而愿意退出宅基地;而针对不愿意退出宅基地的农户而言,则对宅基地有感情、担心退出后家庭住房得不到保障、相关经济补偿不合理,同时预计农村土地未来有升值潜力而不愿意退出。(3)绝大多数农户对选择退出宅基地后是否进城十分谨慎,很多农民即使选择退出宅基地也不愿意进城。鉴于上述结论,提出了以下政策建议:实施多元化的宅基地退出补偿方式、确定合理的宅基地退出补偿标准、建立农村宅基地退出的配套政策保障机制和合理安排农村宅基地退出时序。

农村宅基地利用的综合效益评价研究——以重庆市武隆区为例

为了了解重庆市武隆区农村宅基地利用综合效益情况,比较分析了白马镇(传统农业区)和仙女山镇(旅游区)的农村宅基地利用综合效益。在掌握白马镇46户和仙女山镇33户农村宅基地利用状况的基础上,运用AHP法计算出两镇农村宅基地利用效益的评分值,通过比较得出结论:(1)农村宅基地之间的综合效益水平的差距很大;(2)传统农区(白马镇)农村宅基地利用的综合效益水平远远低于旅游区(仙女山镇);(3)两镇农村宅基地利用的生态效益都较低。针对存在问题提出两点建议:(1)坚持"因地制宜"的农村宅基地利用原则,实现农村宅基地的高效利用;(2)赋予农民更多对农村宅基地的权利,提高农村宅基地的利用效率。

贵州省龙里县农村宅基地利用现状及其影响因素分析

土地是人类生存与发展不可或缺的物质载体,近年来,随着我国经济的迅速发展,农民的生活水平得到显著的提升,人们开始追求更高层次的生活享受,对宅基地的需求进一步扩大,宅基地在大规模新建的同时,很多旧有宅基地被闲置,宅基地使用面积超标及闲置造成土地资源严重浪费,使得原本紧张的人地关系更是雪上加霜[1]。采用问卷调查法,了解贵州省龙里县农村的宅基地利用现状,运用线性回归模型对影响龙里县农村宅基地因素进行分析,找出问题,以期对其问题的解决提供依据,保障农村土地的合理利用,促进农村经济可持续发展。

昭通市闲置宅基地盘活利用问题分析

昭通市农村宅基地闲置问题普遍存在,闲置类型为建新不拆旧闲置、继承闲置和外出务工闲置,究其原因,主要是外出务工被迫闲置、没有严格落实“一户一宅”的规定、建新不拆旧、管理者缺位和流转局限于集体内部等。解决宅基地闲置问题需要加强宅基地立法,做好制度顶层设计,保障闲置宅基地盘活各主体利益,创新闲置宅基地盘活利用方式,加强闲置宅基地政策宣传推广,引导农户有偿退出流转,以此盘活利用闲置宅基地,发挥其多元化功能。

中国城市化发展与农民宅基地粗放利用的动态关系研究

研究目的:通过对中国城市化水平与农民宅基地粗放利用的长期均衡关系及短期波动效应的分析,为提高农村宅基地利用效率提供一定的理论依据和实证支持。研究方法:协整理论、Granger因果关系检验和脉冲响应函数。研究结果:中国城市化水平与农民宅基地粗放利用存在较稳定的长期均衡关系,而在短期内却是失衡的且在东、中、西部地区表现不同。东部地区,城市化率对农民宅基地粗放利用的冲击效应为正,且短期内显著而在长期却逐步递减;中、西部地区,城市化率对农民宅基地粗放利用的正向冲击效应短期不显著却在长期逐渐增强,且西部地区的冲击效应更强烈。研究结论:由于中国不同地区城市化发展的阶段不同,其促进农民宅基地集约利用的政策着力点也应不同。东部地区,政策重点是对农民私下的宅基地流转行为进行规范,使其合法合理化;中部地区,关键是探寻政府主导下的农民宅基地流转模式和有效途径;西部地区,则要提高城市化推进的质量,通过相关配套制度改革,提高进城务工农民的生活保障,以减少其返乡扩建、新建住房的行为。

乡村振兴背景下多主体参与闲置宅基地盘活利用路径研究——基于“三瓜公社”特色小镇的考察

通过对“三瓜公社”特色小镇的考察,研究乡村振兴背景下多主体参与闲置宅基地盘活利用的具体路径。在实践中,“三瓜公社”特色小镇围绕推进产业、村庄和村民重塑,拓展宅基地功能,推动多方主体共同参与闲置宅基地盘活利用,并取得较好的效益;激发包括农民、农村集体经济组织、返乡下乡创业人员、工商企业等多方主体在内的各类主体活力,并引导其通过多种方式共同参与闲置宅基地盘活利用。在实施乡村振兴战略背景下,应支持培育多方盘活利用主体、积极创新盘活利用机制,探索盘活利用闲置宅基地的有效途径和政策措施,从而为激发乡村发展活力、促进乡村振兴提供有力支撑。

休闲农业视角下闲置宅基地的利用研究

在城乡一体化进程加速的背景下,大量农民离开农村涌入城市务工,导致农村宅基地大面积闲置,同时2008年国家出台政策鼓励大力发展休闲农业,在此背景下将闲置宅基地的利用置于休闲农业发展的视野下,符合国家法律法规要求,为闲置宅基地的利用提供有效路径,但在利用闲置宅基地发展休闲农业的过程中,仍然存在一些问题,如政府引导有限,农民融资难,城市资本投入有限,针对存在的这些问题提出解决对策。

基于问卷调查的山东省宅基地利用管理现状分析

依据山东省典型地区的264份农户调查问卷统计数据,分析山东省农村宅基地利用现状,并在理论分析的基础上运用主成分分析法对其影响因素进行实证分析。研究发现,目前山东省部分地区的农村宅基地的利用出现了闲置住宅大量存在,一户多宅,超标准建房,乱占耕地建房,隐形流转市场活跃等不良现象,这些现象的产生受到宅基地区位条件、政策认知情况及农户从业习惯等多种因素的影响。最后,提出健全宅基地管理体制、完善农村社会保障体系、建立农民维权的平台、增强农民法律意识与政策认知能力等政策建议。

城镇化进程中的宅基地低效利用及其解决——村庄更新的思路

农村"人减地增"现象反映宅基地低效利用问题,建立宅基地退出机制、提高宅基地资源配置效率,成为缓解城镇扩展占地压力的重要手段。针对农村宅基地退出在政策上所遭遇的土地使用权与农房私产属性不匹配矛盾,主流观点是推动宅基地财产化并放开宅基地市场。鼓励农民卖房卖地进城的改革思路,不仅造成我国城镇化巨大风险,而且在技术上也不能解决宅基地低效利用问题。在农村宅基地公有私用制度框架下,宅基地低效利用问题可通过加强管理农民建房行为的办法解决。具体操作是抓住正兴起农村第三波建房潮,顺应农民居住需求变化,合理编制村庄规划并严格执行,积极实施村庄更新战略,引导农民自发有序退出闲置废弃宅基地。

以市场机制引导农村宅基地的优化利用

农村宅基地利用存在着一户多宅、使用面积超标,宅基地空心化、浪费现象严重,布局分散化、规模过大等问题。其根本原因是现有宅基地法律、制度和管理领域产权规制模糊,退出机制缺失,规划管理滞后等。因此,应从明晰产权规制、建立退出机制和加强规划管理等入手,以市场机制引导农村宅基地的优化利用。

闲置宅基地多功能利用探析

从多功能利用角度出发,针对闲置宅基地盘活利用问题,对宅基地功能进行了归纳分类,分析了已有宅基地利用模式,发现现有模式存在利用意愿难协调、利用条件缺乏、项目开发审批难和模式同质化严重等问题。应基于多功能利用角度,分区域、多主体进行闲置宅基地的再利用,同时结合村庄规划和发展战略进行综合性多产业发展,探索宅基地多功能利用新模式以及扩展宅基地功能,以期为宅基地多功能利用提供建议。

创新盘活城郊闲置宅基地:农民意愿与影响因素

城郊地区建设用地资源稀缺,进一步盘活闲置宅基地意义重大。由集体经济组织统一盘活村庄闲置宅基地,不但可以降低农民宅基地利用的不确定性和交易成本,还可以发挥规模优势提升宅基地价值,但这一盘活闲置宅基地模式的开展要以农民意愿为前提。研究在理论分析的基础上,基于上海市3100户农户调查数据,考察农户宅基地利用状况以及对将闲置宅基地使用权与处置权流转至集体经济组织统一盘活的意愿与影响因素。研究表明:近一半的样本农户宅基地房屋自住面积小于实际面积,存在再利用潜力;48.58%的农民愿意将宅基地使用权流转至村集体统一利用,44.26%的农户愿意将宅基地处置权交给村集体;拥有商品房的农户以及非农就业农户将闲置宅基地交由村集体统一盘活的意愿更高。此外,可通过建设农村养老社区为农民宅基地的释出及交由村集体统一盘活利用创造条件。

北京近郊农村宅基地流转现状调查——以昌平区香堂村、下苑村为例

文章以北京市昌平区香堂村、下苑村为例,通过入户问卷调查及数据统计分析,对京郊宅基地流转的现状、效益及问题进行了研究。研究发现,京郊宅基地流转的形式以出租和买卖为主,宅基地出租多沿村庄道路集中分布;宅基地买卖表现为地上房屋的买卖,出售后房屋闲置现象突出;宅基地置换导致老宅基地废弃,置换后的建筑空间对村庄布局产生影响;流转后使用主体以非村民为主,房屋功能以居住、商用为主。宅基地流转带来了一定的经济、社会和生态效益,主要表现在:农村集体获益,农民的财产性收入增加;吸纳流动人口,城乡资源有效互补;促进土地节约集约利用,缓解中心城区土地供给压力。与此同时也衍生出一系列问题,主要表现在隐形流转多暗箱操作,缺乏产权保障;无序置换及收益分配不完善,导致村民生活水平差异较大;无序的宅基地流转影响村庄空间发展。

农村宅基地管理制度研究

随着社会转型不断深化,城乡人口结构、生活环境和福利条件等不断变化,农民宅基地利用的理念和行为也在发生变化。本文通过对宅基地利用中存在的问题进行分析,对现行宅基地管理制度进行了反思,并提出完善我国农村宅基地管理制度的政策建议。

论宅基地制度改革的出路:从个体化利用到集体化利用

宅基地制度改革以农民个体化利用作为盘活宅基地的路径,遭遇了宅基地使用权身份性限制的法律瓶颈。但宅基地使用权的身份性是宅基地承载集体土地政治、保障、治理功能的抓手,为实现土地财产价值而摒除或变相摒除宅基地使用权身份性的方案均不具有可行性。在深化宅基地制度改革的进程中,应秉持“更加注重系统集成”的改革方法,转换以宅基地使用权变革实现土地财产价值的思路,由宅基地上的另一种权利即集体土地所有权实现土地财产价值,具体路径为由宅基地的个体化利用转向集体化利用。相较于个体化利用,集体化利用可全面实现政治、保障、治理等其他土地功能。在规范协同上,完善农民个体的宅基地使用权到期规则是实现集体化利用的关键。

法经济学视角下农村宅基地优化利用对策

农村宅基地利用存在着一户多宅使用面积超标、宅基地空心化浪费现象严重、布局分散化规模过大等问题。从法经济学角度看,其根本原因是农户对现有宅基地法律、制度和管理领域产权规制模糊、退出机制缺失、规划管理滞后等市场机制缺失反应的结果。本文提出应从明晰产权规制、建立退出机制和加强规划管理等入手,以市场机制引导农村宅基地的优化利用。

宅基地制度的法理基础及现状检讨

宅基地具有保障功能和财产功能,这是宅基地制度改革面对的主要矛盾。截至目前,宅基地的保障功能仍然是矛盾的主要方面。宅基地使用权的取得和流转一般具有身份限制,突破身份限制的规定已经背离了宅基地制度的法理基础。宅基地使用权和地上房屋所有权等合法民事权益受法律保护,在征收、土地整治等情形,应以相应民事权利为标准而非以成员权为标准进行相应补偿。在宅基地三权分置模式下,应当充实和完善宅基地所有权制度和农户资格权制度,切实发挥其保障功能。基于三权分置改革取得的宅基地和住房使用权是债权性质的土地利用权,而非用益物权性质的宅基地使用权。在条件成熟时可以完全放开宅基地使用权流转市场。