功能要素与农户宅基地退出——来自辽宁、重庆两地的样本证据

基于辽宁省和重庆市两地686户小农户问卷调查数据,运用Probit模型和分组回归实证分析宅基地所承载的各项功能对农户宅基地退出决策的影响机制及其异质性。结果表明:宅基地的居住与社会保障功能、资产功能、文化功能对农户退出意愿产生正向的影响;财产功能、生产与经济功能对农户退出意愿产生抑制作用。此外,不同非农化程度的农户因其对宅基地各项功能需求的差异性而对其退出意愿产生异质性影响。据此,建议政策部门通过关注闲置超标部分,建立完善合理的宅基地价格补偿机制,预留农户一部分生产经济空间;促进公共服务和基础设施的补给来鼓励农户宅基地退出;针对不同区位和功能差异的地区应该做好永久退出和暂时退出等差异化的管控政策政策。

农村土地市场下宅基地“三权分置”的权利运行与立法启示——以浙江义乌整村改造为对象

宅基地试点地区出现了农村土地市场这一新型土地市场。农村土地市场是县域农村成员间的宅基地交易市场而非城乡土地市场。农村土地市场下宅基地“三权分置”遵循集体所有权强化、资格权实化、使用权限定化的权利运行逻辑。宅基地“三权”不是“分离—独立”的权利关系而是“统分—主次”的权利关系。宅基地集体所有权派生出资格权,所有权的强化促进了资格权的实化。宅基地集体所有权统筹、配置、限定和管制宅基地使用权的行使。宅基地资格权的实现优先于宅基地使用权的行使。宅基地“三权分置”立法应坚持首先保障居住功能、优先实现生产资料功能、有条件激活财产价值和强化集体土地治理能力的取向,并保证规范制度设计的系统性。

农村宅基地制度改革研究——基于宅基地功能演变分析的视角

本文通过回顾农村宅基地功能演变历史,理清宅基地三大功能演变趋势,即政治稳定功能保持不变,社会保障功能进一步削弱,经济财产功能日益凸显。农村宅基地制度改革参考上述宅基地功能演变路径,应当从以下几方面着手:坚持土地所有权不变,保持政治稳定;统筹城乡发展,实施差别化宅基地制度设计;加快宅基地流转制度改革,激活农民手中土地财产。

乡村振兴背景下农村宅基地功能分化机理、规律及治理对策研究——基于资产专用性视角

根据不完全契约理论,农村宅基地制度可以视作国家与农户之间签订的不完全契约,国家通过宅基地专用性投资保障农村居民基本的住房权益。但是,这种资产专用性导致可占用性准租,带来投机主义行为风险。随着可占用性准租逐渐增大,农户实施"敲竹杠"行为的动机增大,表现为利用农村宅基地从事非居住保障功能现象越来越多,所以,农村宅基地功能分化本质就是农户攫取宅基地制度可占用性准租的机会主义行为。现行的宅基地内部治理模式不能适应这种功能分化趋势,造成宅基地治理绩效不高,引发诸多宅基地利用乱象。所以,应当削弱农村宅基地资产专用性,建立农村居住用地制度,完善农村宅基地治理体系。

农民特性、政策工具与宅基地功能——基于江西余江宅基地制度改革的分析

农民特性是宅基地功能发挥的主观性前提,政策工具决定了宅基地功能实现的基本维度,宅基地功能的有效发挥需要农民和政策工具的合力与互动。本文构建了"农民特性一政策工具一宅基地功能”理论分析框架,结合江西余江宅基地制度改革的具体实践,提出了以“三权分置”为基础完善相关政策,以城乡融合发展机制为导向促进制度创新,以市场机制为主线解决宅基地功能间的冲突等建议。

农村宅基地功能研究述评及对乡村振兴启示

本文从农村宅基地功能划分、测度、变迁以及与"三权分置"关系四个方面系统梳理农村宅基地功能研究进展,发现已有研究主要基于地理学和经济学视角,两种学科视角下农村宅基地功能划分、测度与演变表现出明显的学科特色。地理学视角下的农村宅基地功能是基于土地利用类型进行划分,依靠遥感、GIS技术手段进行测度,主要表现为生产和生活功能强弱演变规律;经济学视角下的农村宅基地功能划分更侧重于宅基地使用权制度所带来的效用进行划分,依靠成本法、收益还原法等进行评估,揭示出居住保障功能与财产功能之间的规律。实施乡村振兴战略,应当正视农村宅基地多功能利用趋势,实施农村宅基地"三权分置",重构农村宅基地功能,促进宅基地功能发挥。

我国农村宅基地功能与受偿价格实证研究——基于不同类型农户宅基地功能偏好的分析

随着农村工业化、城镇化进程的提速,农户间的分化日益加深。异质性农户对宅基地功能偏好及其受偿价格都产生了很大的差异。首先,将宅基地功能分为社会保障功能、资产功能、心理功能和生产功能;然后,选取无锡新区梅村街道和旺庄街道为样本,构建农户宅基地功能评价模型,并采用层次分析法对各指标赋权;最后,对纯农户、Ⅰ兼农户、Ⅱ兼农户和非农户四种类型农户的宅基地功能分别进行评价,得到不同类型农户的功能偏好和受偿价格,从而有针对性地提出相应的对策建议。

宅基地多功能识别及其空间分异研究——基于嘉兴、义乌、泰顺的典型村域分析

研究目的:基于宅基地多功能识别结果,构建多功能量化评价体系,揭示不同地区不同区位宅基地功能分异规律。研究方法:基于可达性划分宅基地类型,构建基于宅基地利用的多功能量化评价体系,引入产业区位熵测算宅基地功能优势度。研究结果:(1)生产功能以嘉兴城中村、义乌城中村及近郊具有突出优势;(2)资产功能呈现城中村>近郊>远郊>边远的分异特征;(3)生态功能呈现出山区>平原>丘陵盆地和城中村<近郊<远郊<边远的分异规律;(4)心理功能与保障功能未呈现显著性差异。研究结论:不同区位宅基地功能结构具有显著差异,在宅基地退出时应对其进行差别定价与补偿。

宅基地使用权流转制度改革探析——以宅基地功能变迁为视角

在社会变迁的背景下,宅基地的社会保障性功能已经逐渐向经济财产性功能演变。这种演变趋势是经济体制变迁的必然结果,是制度变迁的必然要求,是农民权利意识觉醒的必然体现。宅基地的功能变迁呼唤宅基地使用权流转制度的变革。

奉贤区农村宅基地综合利用实践

上海市奉贤区自2020年开展农村宅基地制度改革试点工作以来,深化“三权分置”,积极审慎推进各项任务,做实宅基地“政策超市”,探索建立宅基地分配、流转、退出、审批、监管等制度体系,加强闲置宅基地统筹综合利用政策研究,着力解决宅基地功能单一、效益低下等问题,为城市发展腾空间,为产业发展腾资源,为农民富裕增活力,形成了一定的“奉贤”经验。

基于地域和村域区位的宅基地价值测算及其空间分异特征研究——以浙江省典型县市为例

研究目的:构建宅基地多功能测算模型,基于地域和村域区位两个维度探讨宅基地综合价值及其空间分异,为宅基地的定价补偿提供理论参考。研究方法:参与式农村评估法(PRA),文献研究法,定量分析法,比较分析法等。研究结果:(1)宏观地域尺度上,单位宅基地价值呈现浙北平原(嘉兴市)>浙中盆地(义乌市)>浙南山区(泰顺县)的分异特征,城中村单位宅基地价值地域差异相对较小,近郊至边远地区逐渐增大;(2)微观村域区位上,浙北平原(嘉兴市)和浙中盆地(义乌市)宅基地价值均呈现出城中村>近郊型>远郊型>边远型的分异特征,浙南山区(泰顺县)宅基地呈现出城中村>边远型>近郊型>远郊型的分异规律;(3)宅基地价值构成因地域和村域区位不同呈现明显差异。研究结论:宅基地功能价值具有显著的地域和村域区位分异特征,应考虑宏观地域和微观区位因素差异化定价,以平衡不同尺度区位农户宅基地的退出补偿收益。

大都市郊区宅基地再利用农户收益分配研究——基于中介效应的案例分析

研究目的:剖析宅基地再利用中农户的收益分配机制,为保障农户宅基地权利、推进宅基地制度改革提供决策参考。研究方法:构建宅基地再利用农户收益分配机制分析框架,结合案例分析法对天津市北二堡村进行实证研究。研究结果:(1)宅基地再利用后农户让渡了宅基地使用权和盘活的宅基地使用权;(2)根据“损失什么,收益什么;盘活什么,收益什么”原则,北二堡村农户获得宅基地再利用总收益的30%作为宅基地使用权损失和宅基地使用权盘活的收益。研究结论:宅基地制度改革发挥中介效应,顺应了宅基地功能的变迁,保障了宅基地主体的权利。

多功能视角下农户宅基地流转行为研究——兼论市场环境的调节作用

正确理解宅基地的多功能性是切实保障农民差异化权益需求的关键所在。文中基于451份农户微观调研数据,运用Probit模型、调节效应模型,重点探究影响农户宅基地流转行为的功能因素及其区位异质性,同时兼论市场环境的调节作用。研究发现:1)影响农户宅基地流转行为的主要功能因素是生产功能和资产功能,生产功能促进农户选择抵押方式流转宅基地,资产功能促进农户选择入股方式流转宅基地,但抑制农户选择租赁方式流转宅基地。2)生产功能抑制城中村农户宅基地流转行为,资产功能抑制近郊村农户宅基地流转行为,但促进纯农村农户宅基地流转行为。3)市场环境可以削弱生产功能对城中村农户宅基地流转的负向影响,可以增强资产功能对纯农村农户宅基地流转行为的正向影响,但对近郊村不具有显著的调节作用。因此,建议重视宅基地多功能性及区位差异,加强制度“松绑”与“创新”、完善宅基地流转市场机制,切实保障农民差异化的权益需求。

乡村振兴背景下宅基地多功能权衡与协同研究——以德清县为例

[目的]识别与量化宅基地多功能,分析宅基地功能间权衡与协同关系,为乡村振兴背景下宅基地功能优化提供科学依据。[方法]文章基于要素和结构识别宅基地多功能,构建评价指标体系测算宅基地功能值,综合运用Spearman相关性分析和生产可能性边界度量和分析宅基地功能间权衡与协同关系。[结果](1)德清县的宅基地以社会、生态功能为主,经济、文化功能为辅,不同类型村庄的宅基地多功能表现有差异:相较于集聚提升类、城郊融合类和搬迁撤并类村庄,特色保护类村庄的各项功能具有明显优势。(2)德清县的宅基地生态、社会功能间呈中度协同关系,经济、社会功能间呈中度权衡关系,经济、生态功能间呈弱权衡关系,宅基地功能权衡强度在不同类型村庄显现差异:搬迁撤并类的经济、社会功能间权衡强度最大,特色保护类的经济、生态功能间权衡强度最小。[结论]宅基地功能间存在显著的权衡与协同关系,未来应结合不同类型村庄的发展目标制定差异化的功能优化策略。

功能价值视角下农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算方法

为探讨农民宅基地自愿有偿退出补偿标准的测算方法,采用宅基地功能价值理论,从宅基地4大功能维度构建农民宅基地自愿有偿退出补偿价值体系,建立农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算模型,并以全国10省20个村庄1242个农户的问卷调研数据为依据,实证分析不同类型村庄农民对宅基地功能需求的差异,将宅基地功能需求率作为修正系数引入宅基地退出补偿标准测算模型,实证测算集聚提升类村庄江苏省镇江市句容市后白镇西冯村农民宅基地自愿有偿退出补偿标准。研究发现:1)宅基地住房保障功能、生产经营功能、经济财产功能和情感传承功能的经济效用是宅基地退出补偿价值体系的重要内容;2)宅基地的住房保障价值可通过城镇居民低收入家庭廉租房补贴测算,宅基地生产经营价值可通过农户从事分散式畜禽养殖收益测算,宅基地经济财产价值可通过宅基地用途转变收益测算,情感传承价值可通过农村人均文化娱乐支出测算;3)依据功能价值论测算的农民宅基地自愿有偿退出补偿标准高于实践中农民宅基地自愿有偿退出补偿标准。因此,国家需依据功能价值论制定农民宅基地自愿有偿退出补偿指导意见,以不同类型村庄农民宅基地功能需求差异为基础,制定差异化的农民宅基地自愿有偿退出方案。

农户分化、功能认知与农村宅基地退出意愿影响因素研究

通过分析农户分化对宅基地不同的功能需求,研究农村宅基地退出意愿影响因素。运用山西、河南、安徽三省调查数据,进行多元有序Logistic回归分析,研究表明:农户分化、家庭收入与宅基地退出意愿呈负向显著影响。职业分化、利用宅基地获得经营收入、宅基地自由处置和住房数量与宅基地退出意愿呈正向显著影响。基于此,从政策宣传、退出补偿、农村住房保障、宅基地有偿使用、宅基地退出台账等方面提出推动农村宅基地退出的政策建议。

农户宅基地退出意愿研究——基于宅基地不同持有情况的实证研究

针对城乡建设用地"双增"趋势对资源利用与耕地保护的挑战,从宅基地功能角度出发对农户的宅基地退出意愿进行探讨。研究结果表明,在当前阶段宅基地承载着生活居住、风险保障、归属承继、支持生产、情感寄托及资本化等多重功能。由于持有宅基地的情形存在差异,宅基地在各种类型农户家庭中所发挥的功能也因此各有不同,进而形成对农户宅基地退出意愿的差异化影响,因此,倡导宅基地退出需针对不同持有情况区别对待。从影响农户退出意愿的主要因素来看,安居工程、风险保障和资金补偿是构建宅基地退出补偿机制需考虑的重点问题,其中如何确保农户的土地承包权益不受宅基地退出的影响、解决"两栖"家庭的养老问题、构建可进可退的灵活城镇化路径是破解宅基地低效率使用难题的关键。