构建农村宅基地房屋征收补偿利益公平分配机制的法律思考

如何公平分配补偿利益已成为地方政府对农村宅基地房屋进行征收与拆迁问题的焦点。按照我国相关法律的规定,房屋补偿利益归房屋所有人,宅基地补偿利益归农村集体经济组织,但实际征收中,一些地方政府往往将全部补偿利益归于房屋所有人。集体土地的合有性质及社会基本善理论决定了对农村集体组织成员以人口为基数分配补偿利益的公平性与合理性,公平分配的关键是要区分宅基地补偿利益中的基本居住利益与超额利益。

城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律解决

随着中国城市商品房价格的快速增长,部分无力在城市购房的人开始寻求购买农民在其自己宅基地上建造的房屋。近年来,此类房屋买卖行为导致得纠纷多发,且由于法律对该类购房合同效力缺乏明确的规定,法院在解决纠纷时又判决不一,纠纷无法得到合理解决。完善农村房屋买卖相关的法律制度,健全物权变动登记制度,统一司法裁判标准,确保农民土地收益,能够较好地解决这类纠纷。

农村宅基地房屋买卖效力及其法律纠纷处理探析

案例统计分析表明,当前司法实务中以农村宅基地房屋买卖无效作为裁判结果的主流。学术界对法律规范适用提出各种论证和质疑,并通过解释论的体系运用和立法论的理论构建,形成了既有的解决问题的各种观点。在规制目标明确的裁判实务语境下,关注各种观点和学说的科学性,有其现实意义。在法律纠纷处理的路径上,运用合同无效的损害赔偿解释论,对请求权基础、责任认定、赔偿范围进行梳理和论证,提升问题解决的合理性和实效性。

城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律探讨

我国《土地管理法》并未禁止宅基地使用权转让,《物权法》对此设置了开放式的衔接性规定,而国务院有关政策性文件则明确指出城镇居民不得购买宅基地房屋。基于司法实务中的诸多案例的类型化分析,宅基地买卖合同应予以有效认定。建议以民法典编纂为契机,引入法定租赁权制度,同时从长远考虑,需要完善相关的法律制度,使宅基地使用权和城市国有建设用地使用权同地、同权、同价,保证宅基地使用权依市场机制合理流转,实现城乡一体化发展。

集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力认定

农村稳则国家稳,农村和则天下和。我国是一个农业大国,解决好农村社会纠纷对治国安邦意义重大。那么,如何培养农民的自我保护意识,让他们“敢于维权、善于维权”?本栏目以近年来“三农”领域内发生的具体维权事件为着眼点,结合相关法律法规,对事件发生的原因和处理结果进行全面梳理审视,一方面为合法权益受到侵害的人们指点迷津;另一方面,为法律体系的进一步完善抛砖引玉。

宅基地上房屋买卖的权利构造

通过对江苏省法院近3年农村房屋买卖纠纷裁判的梳理,发现判决是否有效与买受主体身份、购买时间等之间有错综复杂的关系,故仅凭合同效力判断不能体系化解决宅基地房屋买卖纠纷。应根据民事法律关系理论,在区分宅基地房屋买受人的基础上建构买受人对土地的权利。如买受人为本集体经济组织成员,那么买卖合同应以有效为原则;如有违“一户一宅”形成超占,则应对超占部分引入有偿使用制度。如买受人为非本集体成员,村民买受则应认可合同效力,市民买受则应平衡利益。权利构造的立法论上市民买受的土地权利可转为集体建设用地所有权或建构宅基地使用权次类型。

宅基地房屋买卖的困境破解:以占有保护为核心

在合同业已履行,买受人已占有宅基地房屋的前提下,城镇居民购买宅基地房屋用于生活居住,该宅基地房屋买卖合同应认定为有效。这并不违背禁止土地投机的政策目的,也未违反公共秩序。诚实信用原则既能成为分析合同有效的解释依据,也可基于结果的实质不正义,通过个案规范加以论证适用。在认定合同有效的前提下,买受人对宅基地房屋的占有是基于债权的占有,其性质是一种具体的财产利益,这种基于完全正当权源的占有足以对抗出卖人的返还请求。买受人继续占有宅基地房屋,出卖人仍静态保有宅基地资格权与宅基地使用权,只是在房屋未灭失或未拆迁前,出卖人的现实利益无法得到具体实现。从这一角度来说,农民在宅基地房屋上设定无身份限制的居住权可成为未来盘活闲置宅基地资源的有效方式。

宅基地“三权分置”下宅基地上房屋转让制度改革路径

通过宅基地"三权分置"实现宅基地上房屋的财产权是当下三农制度改革的重大命题。目前宅基地上房屋转让存在国家政策多管齐"堵"难见成效、法律规定之间相互抵牾、司法裁判难定纷争的治理困境。实行宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置",以宅基地使用权为制度建设的核心,配置宅基地批租权,改革宅基地上房屋转让的相关制度,破解宅基地上房屋转让的治理困境,解开宅基地上房屋转让问题的症结。

三权分置改革背景下宅基地上房屋买卖纠纷的裁判现状与优化路径研究

本文在对2006年以来7万余份裁判文书的分析基础上,结合实地调研成果,联系三权分置改革背景,提出在认定宅基地上房屋买卖合同效力时,应尊重村规民约和集体经济组织的自治权,审慎认定当事人是否具有集体经济组织成员资格;根据标的房屋所在土地的所有权归属判断是否属于同一集体经济组织;在现有法律和政策框架下,综合考虑时间、法律政策规定和受让人身份等因素,审慎认定向集体经济组织外人员出卖宅基地上房屋的合同效力;根据《土地管理法》规定的“一户一宅”原则,审慎认定同一集体经济组织成员之间宅基地上房屋买卖合同的效力;注重平衡诚实信用原则与公序良俗的关系,公平处理合同无效产生的返还问题等建议。

《民法典》项下农村宅基地使用权及地上房屋所有权问题浅议

十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》将自2021年1月1日起施行。这不仅标志着我国社会主义法治建设取得重大成果,同时为乡村振兴战略提供了重要的法律保障。虽然《民法典》专章对宅基地使用权进行了规定,但内容仍然较为原则性。为深化宅基地制度改革,发展宅基地“三权分置”政策,本文通过讨论民法典下宅基地使用权及地上房屋所有权、农村宅基地上房屋买卖合同的效力,从而探索城镇居民购买宅基地房屋的制度发展。

从权益保护视角论述宅基地拆迁补偿问题——以江苏省南京市为例

改革开放以来,我国经济迅猛发展,综合国力极大提升,其中,城镇化是主要动因。随着城镇化的深入推进,征地拆迁成为热议话题,被打上了"不满、摩擦、冲突"等时代标签,无形中被推上了众矢之的的风口浪尖,现阶段更成为与劳资纠纷和社会保障纠纷并提的三大社会矛盾之一,特别是其中事关亿万农村人口的宅基地房屋拆迁问题,处理起来最为复杂,对应的社会关注度也最高。

浅议农村宅基地使用权

三农问题一直是国家的重点，作为农民安身立命所必须的宅基地，就至关重要。农村宅基地使用权属于用益物权的一种。是我国所特有的，它具有用益物权的一般特征，同时也有自己的特点。《物权法》对农村宅基地使用权的规范相当不完善，仅有四个条文。农村宅基地使用权制度的完善与否，关系到国家的发展，社会的和谐，农民的生存。了解农村宅基地使用权相关概念、特点与性质，成为认识农村宅基地使用权的重点。

南方某地区宅基地征地拆迁补偿问题研究

南方某地区,随近年来经济和城市化的快速发展,城市规划用地剧增,土地征收问题突出,特别是集体所有土地宅基地的征地拆迁补偿,存在补偿不合理现象。本文尝试分析征地拆迁补偿存在的问题,就补偿问题提出建议和意见。

发挥国家政策调控作用建设中国农村养老保障体系

农村老龄化问题严重,农村养老问题将成为社会问题,文章从当今农村的实际出发,分析农村养老问题,提出通过土地承包权和宅基地房屋置换,建立农村新社区和养老社区,建立农村养老金保障制度,解决农村老年人养老问题。

说说农村宅基地上的那些事儿

如何继承父母留下的宅基地房屋?能否买卖小产权房屋?如何分配农房拆除后的拆迁利益?要回答好这些问题,离不开今年1月1日起实施的新修订的《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)。“土地者,民之本也。”