宅基地所有权、使用权与房屋所有权冲突及其解决——以实现宅基地“三权分置”目标为切入点

在“三权分置”目标下,宅基地制度改革应当实现宅基地及地上房屋“动态”式流转,以充分释放宅基地财产权利属性。受限于“静态”式保障功能目标,宅基地所有权、宅基地使用权与房屋所有权会因农村房屋的买卖、继承、赠与、租赁、抵押或其他经营行为而发生权利冲突。解决该等冲突的关键在于“宅基地资格权”的创设。宅基地资格权因宅基地资格权人身份改变,或因宅基地使用权的取得、流转、退还等发生变化。可在宅基地初始分配保障农民居住利益功能不变的情况下,突破宅基地使用权身份限制并设定宅基地使用期限,以实现宅基地及地上房屋的有序流转。

“三权分置”下宅基地所有权实现的困境与完善路径

宅基地作为农村集体经济组织成员所赖以生存和发展的重要物质生活资料,是农村村民的基础,是立身之本,它关系到广大农民的根本利益。宅基地“三权分置”中的集体所有权是指农村集体经济组织依法对宅基地所拥有的管理权、收益权、处分权、监督权等权能。目前中国宅基地所有权实现过程中存在着管理权不规范、收益权难实现、处分权未落实、监督权不健全的问题。宅基地所有权实现的完善应从强化管理权能、探索收益权能、落实处分权能、健全监督权能等方面进行,使宅基地所有权的内容及其实现更加丰富,趋于完整化。

中国农村宅基地所有权代理行使主体比较研究

随着农村宅基地“三权分置”改革的推进,如何落实好“三权”--所有权、资格权和使用权成为当前研究热点。在所有权的相关研究中,现有研究主要分析了所有权的落实对宅基地制度改革的影响以及当前宅基地所有权制度存在的问题,而对宅基地所有权落实视角下行使主体特征的研究与比较相对不足。基于此,本研究根据当前宅基地所有权主体的特征,剖析宅基地制度改革中所有权主体的代理形式--农村集体经济组织、村民委员会和村民理事会的形式、职能、行权机制以及存在的问题。研究发现:当前宅基地制度改革中3种所有权代理行使主体在形式、职能以及行权机制上存在较大的差异,三者均无法完全胜任宅基地所有权行使主体的角色。因此,需因地制宜选择宅基地所有权代理行使主体,对现有的村民自治组织进行职能分割与改进,同时应考虑延伸宅基地所有权行使主体的权能范围。

宅基地所有权权能实现问题研究

宅基地所有权具备财产和社会保障的双重性质,这意味着其权利主体已不再是传统意义上的私权利主体,而是具备了一定的公主体性质.基于我国集体所有的土地制度,又衍生出了以农村集体经济组织为代表的行权主体概念.从本质上看,“三权分置”改革就是从宅基地所有权中剥离各项权能来设立新的权利.剥离后的所有权所剩余的分配、收益、监管、收回四项权能面临着难以有效实现的困境,各宅基地改革试点地区的实践经验为寻找其解决方式提供了宝贵经验.

宅基地改革对农户所有权认知转变影响作用研究——以余江试点为例

基于余江调研数据,运用Mlogit模型分析宅基地制度改革试点对于农户所有权认知转变的影响作用,为强化宅基地所有权认知提供理论参考。研究结果表明,农户越是觉得宅基地审批建房难,就越不容易转变认知。农户越是感觉到村集体对违规宅基地处罚力度大,就更容易实现宅基地个人所有向集体所有转变。同时,是否是党员、家庭常住人口比、家庭年收入、村庄人口流动性、村庄是否为单一姓氏等个体与村庄特征同样对农户宅基地所有权认知具有显著影响。通过调节效应分析,农户是否在城镇购房、家庭宅基地面积的个体特征会对上述作用机制产生强化作用。基于上述分析认为,宅基地改革试点确实对农户宅基地所有权认知转变发挥了显著作用,但是要完全实现对所有权认知重塑仍需要一个长期过程。在这个过程中,需要充分保护农民的合法权益,消除村民对未来权益的担心,增强改革结果的公平性,采取差异化工作方案,这样才能使村民更加信任集体组织的权威性,更加容易实现产权认知转变。

农村宅基地“三权分置”实现形式及政策建议

2018年中央在借鉴义乌改革经验基础上提出农村宅基地实行“三权分置”,2020年、2021年和2023年中央一号文件均提出在“三权分置”格局下,稳妥推进农村宅基地制度改革。宅基地所有权是指所有权人对其宅基地具有占有、使用、收益和处分的权利。农户资格权基于村集体经济组织成员身份设定,还应考虑居住保障权。

乡村振兴视阈下宅基地集体所有权实现障碍及路径破解——以湖南省为例

宅基地“三权分置”改革是乡村振兴的重要制度保障,需要解决宅基地集体所有权实现难这一基础性问题。为此,要明确宅基地集体所有权的主体,解决宅基地集体所有权“空心化”问题;要落实宅基地集体所有权的收益权能,夯实集体经济组织的物质基础;要夯实宅基地集体所有权的处分权能,保障宅基地集体所有权的实现,使宅基地三权分置改革真正有利于发挥村集体经济组织的主体性作用,有利于农民财产性收入的增加与农村经济的持续稳定发展。

宅基地“三权分置”的制度演进、政策背景与权利构造

中国宅基地权利结构经历了从单一的宅基地所有权到宅基地"两权分置"再到宅基地"三权分置"的发展阶段。现行宅基地使用权制度存在问题,宅基地使用权流转普遍存在、宅基地制度改革力度不足,使得宅基地"三权分置"成为中国宅基地权利结构发展的必然结果。在坚持宅基地集体所有权的前提下,宅基地资格权和使用权的分置主要包括"成员权+用益物权"、"用益物权+用益物权"和"用益物权+债权"等三类权利构造模式。三类权利构造模式在宅基地资格权和使用权的分置基础、宅基地资格权的法律表达方式以及宅基地使用权流转制度构建等方面均存在较大争议。

《民法典》项下农村宅基地使用权及地上房屋所有权问题浅议

十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》将自2021年1月1日起施行。这不仅标志着我国社会主义法治建设取得重大成果,同时为乡村振兴战略提供了重要的法律保障。虽然《民法典》专章对宅基地使用权进行了规定,但内容仍然较为原则性。为深化宅基地制度改革,发展宅基地“三权分置”政策,本文通过讨论民法典下宅基地使用权及地上房屋所有权、农村宅基地上房屋买卖合同的效力,从而探索城镇居民购买宅基地房屋的制度发展。

农村宅基地流转制度的法律问题

农村的宅基地使用权属用益物权,但从我国目前的立法和实践中看,立法冲突使得农民对其宅基地使用权的行使受到限制,农民的合法权益没有获得法律的完全支持,导致在大量农民涌入城市后,造成宅基地的空置,一方面违背了物尽其用的物权规则,一方面使得农民的财产被固化,没有进入市场流通变现的机会,损害了农民的切身利益。因此,对于宅基地使用权的流转应当给予立法的具体规制,提高调整的法律效力的等级。允许宅基地使用权的流转,是符合中国现实的需求,是符合经济政策、人口调控政策的必然选择。

宅基地“三权分置”的改革动能及法律表达

很长一段时间内,宅基地承担着保障农民居住权的历史重任。随着我国农村地区社会保障制度的不断完善,隐匿于社会保障使命之下的财产权概念被重提,国家政策有意引导宅基地逐渐进入社会主义市场经济。宅基地制度改革动力,源于对宅基地被错放于农村社会保障功能的归正,宅基地无法匹配社会保障对弱者关照的精准需求,屡禁不止的非法交易催生宅基地不可流转权利与可流转权利的分离。宅基地“三权分置”的政策语言应当被重整为“宅基地所有权—宅基地使用权—地上权”的法律表达。宅基地所有权和宅基地使用权分别通过宅基地有偿使用制度、“一户一宅”制度予以落实和保障,并将地上权这一可流转权利塑造为用益物权,保证债权性租赁权和物权性地上权并存,以供当事人进行意思自治。

论农村宅基地制度改革的基本思路

农村宅基地制度改革应当以渐进方式推进。保障村民的居住权是宅基地制度改革的出发点。为应对户宅制在实践中发生的变化,需要更新一户一宅规则,建立户有所居的住宅用地保障机制。保障村民宅基地使用权的初始取得是实现宅基地集体所有权的基本途径。在宅基地使用权分配机制中,为体现农民集体的主体性,政府的职能主要体现在土地利用规划和用途管制的合法性审查。为维护宅基地的基本功能,现行立法对宅基地使用权的权能的规定应予维持。为适应村庄功能正在发生的变化和发展多功能农业的需要,在遵循土地利用规划和用途管制的前提下,村民自主决定宅基地的使用方式,并建立以合法性和交易目的为主要内容的宅基地使用权交易审查机制。

乡村振兴视域下宅基地“三权分置”改革进路研究——以广东南海为样本

宅基地“三权分置”改革事关农民切身利益,系及乡村振兴大局。我国宅基地制度历经三个发展阶段:“二权合一”“两权分离”到“三权分置”。目前,宅基地制度改革在理论上存在“三权”构造分歧,主要包括“用益物权说”“成员权说”以及“债权说”;在实践中面临所有权主体虚置弱化、资格权立法缺失、使用权流转受限的现实困境。以广东南海为样本,在乡村振兴视域下探索宅基地“三权分置”改革进路,其突破点应包括以下三个方面:明确宅基地管理主体、完整集体权能,落实集体所有权;界定资格权为农户申请宅基地的基本权益,实现保障权能;适度活化宅基地使用权,显化财产价值。

《农村宅基地管理法律政策问答》(九)

(续第8期第49页)第四部分宅基地流转34.宅基地使用权流转的方式有哪些?宅基地使用权流转方式包括转让和出租。35.农村宅基地使用权转让须满足什么条件?宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下,在村集体经济组织内部进行,且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。各省(自治区、直辖市)对宅基地转让做出其他条件要求的,须同时满足规定要求。

我国宅基地使用权退出路径研究--基于宅基地三权分置的权利构架分析

在我国宅基地所有权和宅基地使用权分离的权利框架下,宅基地所有权和其他物的所有权涵义并不完全一致,宅基地所有权有着强烈的行政管理的色彩。但鉴于私法侧重于规范宅基地使用权,宅基地三权分置应当在"所有权——使用权"两权分离的基础上进行权利构架改造,使得资格权和使用权紧密联系,确保资格权保障农户的生存;资格权和使用权的相对独立,为宅基地使用权退出消除身份属性不能转移的忧虑。应当明显增强宅基地使用权的财产属性,通过出租、转让、退回集体等多元途径实现宅基地使用权的退出。

农村宅基地“三权分置”登记现状与思考

2018年中央提出,探索宅基地所有权、资格权和使用权“三权分置”,并进一步要求加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作。面对新形势、新要求,一些地方在已有工作基础上,积极开展宅基地“三权分置”登记发证的探索,形成了不同的做法。

“三权分置”下宅基地集体所有权管理权能的构造与实现

改革开放以来的宅基地制度呈现出强化农户宅基地用益物权,弱化农民集体所有权的态势。在宅基地“三权分置”改革背景下,应当进一步强化宅基地所有权的管理权能。宅基地所有权的管理权能是落实和反映宅基地集体所有权本质属性的应有权能,也是制衡其他主体有序利用宅基地的制度安排。宅基地集体所有权管理权能的双重主体结构和复合构造有助于促进宅基地集体所有权管理权能的实现。宅基地集体所有权的管理权能可以细化为规划、分配、决议、收回、监督等具体权能,并通过具体权能的行使落实宅基地集体所有权。

法定租赁权视角下宅基地“三权分置”改革的路径创新

宅基地“三权分置”,应以法定租赁权路径为优先考虑方案。我国宅基地改革就是去宅基地使用权取得无偿性、存续长期性、主体身份性以及矫正其不可继承性的过程,其通常在农房所有权转让或继承的现实场景中展开,宅基地改革以实现宅基地使用权分置为必然路径。处分权能运行逻辑下,法定租赁权相较于次级用益物权路径更具立法成本优势。法定租赁权基于法律规定直接设立,而非赋予农房受让人或继承人强制缔约的效力,但仅以确定租赁关系成立为效力边界。农房受让人或继承人为法定租赁关系的一方当事人,农房转让时的另一方主体应为宅基地使用权人,农房继承时则为宅基地所有权人。法定租赁关系应以20年为最长期限,但可根据实践需要设计自动续期规则。宅基地用途管制问题可参照《民法典》第279条“住改商”规定适用,必要时可采取转权入市的流转方式。

宅基地集体所有权行使主体运行模式的机制、困境与选择——基于制度改革情景下的社会生态系统框架

明晰宅基地集体所有权行使主体运行模式对落实宅基地所有权至关重要。本文基于宅基地制度改革试点地区江西省鹰潭市余江区的改革案例,借助社会生态系统框架,构建了一个具有操作性的分析框架来分析宅基地集体所有权行使主体的运行模式。本文发现,不同的宅基地集体所有权行使主体在宅基地制度改革中的运行模式和机制差异较大:农村集体经济组织主导模式将集体经济利益作为主要动员手段和方式;村民委员会主导模式将行政力量作为主要动员手段和方式;村民事务理事会主导模式将人情关系作为主要动员手段和方式。不同运行模式适用性差异较大,面临多种困境。最后,本文对未来宅基地集体所有权行使主体的选择和运行提出建议:第一,坚持以农村集体经济组织行使宅基地所有权为主,多种所有权行使主体并存;第二,进一步完善农村集体经济组织宅基地治理运行机制,明确村民事务理事会等村民自治组织在宅基地管理中的法律地位与职责;第三,注重提高宅基地制度改革中农民满意度和获得感,筑牢深化改革的根基。

宅基地使用权的制度困局与破解之维

宅基地使用权的制度困局,源于宅基地承载的社会保障功能和经济价值功能间的冲突加剧,而流转开禁下的制度因应设计亦难点众多。破解之维,一是完善宅基地使用权取得规则,在取得条件上坚守宅基地使用权的身份属性和基本原则,肯认不同情形下的权利分野,丰富宅基地的申请与重新分配制度并完善配套法定程序;二是照应宅基地使用权流转开禁的现实需求并预设规制,其中宅基地使用权转让的边界、宅基地法定租赁权的制度设计、农房买卖和宅基地使用权抵押的实现路径为其重点;三是补全宅基地使用权消灭机制,完善宅基地使用权收回制度和自愿退出机制,积极探索以保障宅基地资格利益为核心的宅基地使用权回复路径。民法典物权编应以"得丧变更"为主线完整展开宅基地使用权制度的构建。