宅基地征收向宅基地收回的“逃逸”及其规制

实践中存在宅基地征收向村集体强制收回宅基地使用权逃逸的现象,并呈现为两种路径:一是向村集体基于乡村公益的宅基地收回逃逸,二是向基于村民自治的宅基地收回“逃逸”。此类“逃逸”行为规避了征收法的适用,侵害了农民权益。法律对宅基地使用权强制收回事由、程序、补偿和救济措施规定存在缺漏,人民法院对村民自治决议司法审查较为困难,形成了宅基地征收和宅基地收回之间的制度落差。应当从收回事由、程序、补偿等方面严格规制村集体的宅基地强制收回权,并通过明确村民自治的权限范围和相应的司法审查机制预防强制收回行为借村民自治之名遁入法治真空。建议对村民委员会组织法(修订草案)、农村集体经济组织法(草案)、农村宅基地管理暂行办法(草案)等予以完善。

论权利行使型收回模式下宅基地收回权的构造

宅基地收回中的现存问题根本上源于采纳了权力驱动型收回模式,未来立法应当改采权利行使型收回模式,而形成权性质的宅基地收回权是实现模式转换的制度工具。宅基地收回权本质上是落实宅基地集体所有权的制度安排,是宅基地集体所有权的次级权能之一,是旨在消灭宅基地使用权的终止权,性质上是不独立形成权、法定形成权、单纯形成权。应当区分宅基地收回权的收回主体和行使主体。宅基地收回权可以类型化为基于公益性事由、惩罚性事由和身份性事由的收回三种形态。宅基地收回权的行使产生宅基地使用权消灭、宅基地所有权恢复和农户资格权的保留等法律效果。应该强化宅基地收回权的行使程序,加强行政监管,并完善被收回人的补偿与救济机制。

论审核批准对宅基地强制收回制度的体系构造——兼论《土地管理法》第66条第1款的适用

宅基地强制收回直接关乎着宅基地有偿退出的范围,是新一轮深化宅基地改革的关键性内容。而受制于收回效力认定的不完备性,还应当以对此具有实质影响的审核批准作为类型化的区分标准。其中,作为构成性事实的审核批准,与宅基地收回关系的形成和变更直接相关,能够产生消灭宅基地使用权的法律效力;作为确认性事实的审核批准,则仅确认宅基地使用权是否已经消灭,而不决定或直接影响宅基地使用权的变动。基于此,两类不同的审核批准构成了宅基地强制收回制度的基本类型,从而实现了该制度的体系化构造。

宅基地收回权的虚置、异化与合理配置

土地管理法第65条规定的宅基地收回权,①是农村集体经济组织享有的一项权利而非权力。实践中,宅基地收回权的行使出现了两种相互矛盾的现象:享有宅基地收回权的法定主体对这项权利基本上弃而不用,使宅基地收回权几乎处于虚置状态,而不享有宅基地收回权的地方政府却僭越了集体经济组织的法定权利,导致了宅基地收回权的异化现象。宅基地收回权的虚置、异化现象产生了多方面的负效应。宅基地收回权的虚置与被僭越,既有集体经济组织不想行使也不愿行使等主观原因,也有集体经济组织不敢行使也无力行使等客观原因。对此,需要从明确收回权主体、收回条件、收回程序、补偿机制等方面完善立法,放松对宅基地流转的限制,扩大宅基地流转范围,允许50岁以上原籍本村且愿意回乡定居的在外工作人员成为宅基地流转的受让主体,对治理宅基地收回权被闲置和异化的乱象将起到釜底抽薪的作用。

农村宅基地退出的概念解析

理解宅基地“三权分置”是分析宅基地退出制度的前提条件,而探讨宅基地退出制度的首要问题则是科学合理地界定宅基地退出的概念。农村宅基地“三权分置”指的是农村宅基地集体组织所有权、农户使用权和资格权分置。对“农村宅基地退出”概念的理解,主要从两方面展开:一是对“三权分置”中的三种情形即宅基地使用权退出、宅基地资格权退出及宅基地使用权与宅基地资格权一同退出进行分析,厘清“宅基地退出”的基本内涵;二是在“宅基地使用权退出”“宅基地使用权流转”“宅基地使用权收回”三个概念的对比分析中进一步澄清宅基地退出的具体内涵:宅基地使用权退出在行为性质、权利存续、受让主体、行为客体、适用范围和法律后果等方面不同于宅基地使用权流转,宅基地使用权退出在强制性、补偿性等方面不同于宅基地使用权收回。

农村宅基地使用权收回制度的缺陷与立法回应——基于《土地管理法修正案(草案)》的思考

《土地管理法修正案(草案)》征求意见稿已经发布,其对于现行《土地管理法》第六十五条几乎没有触及。现行《土地管理法》第六十五条对于宅基地使用权收回的规定存在着收回情景不明确、收回程序缺位、补偿标准模糊等缺陷。《土地管理法修正案(草案)》应该在宅基地的收回情景、收回程序、收回补偿等方面进行补充和完善。

宅基地使用权收回的流程规范

宅基地使用权收回制度在整个宅基地使用权制度中处于重要的节点地位。宅基地使用权收回流程的现行法律规定与实践比较混乱,需要进一步规范。宅基地使用权收回程序的启动者应是集体经济组织。对因公共利益而收回和因非公共利益而收回的不同情形,应采用不同的程序。政府负责审查和涂销登记。宅基地使用权收回后,被收回人有获得补偿和重新申请宅基地使用权的权利。未来立法应对宅基地使用权收回流程做出规范,切实保护农民合法权益。

农村宅基地使用权收回制度研究

近年来,农村闲置宅基地腾退成为社会焦点话题。宅基地使用权收回是宅基地使用权制度中的一项重要内容。对司法实践研究发现,宅基地收回可以分为因公益事业收回、因违法行为收回与因丧失集体成员身份收回三种情形。宅基地收回程序存在着启动主体不明确、收回程序不健全和救济保障缺失等问题,未来立法应明确宅基地使用权收回的启动主体、规范实施程序、完善行政监督等。

宅基地使用权收回的性质研究

实践中宅基地使用权收回时常处于或被弃用或被错用或被滥用的状态,究其根源,则在于对宅基地使用权收回的性质缺乏一个合理而精准的界定。为此,通过一体考虑宅基地使用权设立与收回,借鉴合同法中的强制缔约理论与解除权理论,树立宅基地使用权设立的合同观,从而最终将宅基地使用权收回界定为一种私法上的行为——合同解除行为。

集体收回宅基地使用权的性质、条件和完善建议

根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第六十六条,农村集体经济组织在一定条件下可以收回土地使用权。宅基地使用权作为宅基地所有权的一种权能,也应当在可被收回之列。但是该条同样规定了收回程序中需包含政府部门的批准,导致实践中收回权主体不清,权利主体过于被动,非权利主体参与过多。同时,权利行使程序不明确以及救济规范缺位也阻碍了宅基地收回的进程。明确宅基地使用权收回权的性质、真正的权利主体以及收回条件,有助于使基本处于虚置状态的宅基地收回权更加优化。

宅基地使用权收回制度路径完善研究

宅基地使用权收回制度是我国整个宅基地使用权制度的重要组成部分,但我国现行法律未对宅基地使用权收回作详细规定,故学界对其性质有“行政征收说”“合同解除说”“用益物权消灭说”等界定。现行收回立法文本显示,我国基地使用权收回制度存在着主体不明确、事由不全面、程序不健全以及补偿标准不清晰等问题。解决这些问题应在坚持“用益物权消灭”说的基础上,明确宅基地使用权收回的主体与事由;规范宅基地使用权收回的程序;建立合理的补偿机制,从而完善宅基地使用权收回制度,提高我国农村土地资源利用效率。

论对农村宅基地的管理与《土地管理法》的修改

《土地管理法》修改中应当规定农村村民申请宅基地的条件:农村村民居住的宅基地面积上的可建筑容积率、空地面积依照规定标准不能满足其居住需要的,多户共用一处宅基地的,其中的一户可以申请新宅基地;一户独有一处宅基地的,具备分户条件的可以由分立后的其中一户申请新宅基地。宅基地应当经国家批准在本集体内部无偿分配。集体成员购买或者继承本集体成员的房屋,取得宅基地使用权应有严格限制。对于农民宅基地的流转仍然应当坚持从严限制的政策,禁止城镇居民在农村购置宅基地。应当建立宅基地收回制度,明确规定非法占用土地建住宅等违法行为的法律责任。

宅基地使用权储备制度之建构

农村人口的减少必然导致宅基地的空置率高,而土地资源又是极其宝贵的,由集体土地所有权人充当集体土地的储备主体,对闲置的宅基地按照民事原则进行收回、收购,这就需要制度创新。建立农村地区的针对宅基地使用权储备制度,需要从土地储备的主体、土地储备的标的、土地储备行为三个方面进行制度建构。应当按照财产权来对宅基地使用权进行物权化构造,在具体宅基地使用权储备行为路径的构造上,应依据法律行为的分类,将之分为集体土地所有权人对宅基地使用权的单方收回行为和集体土地所有权人的协议收购行为。前者为所有权人行使所有权的行为;后者为合同行为,应当依据意思自治原则来构建。

后院的宅基地归谁

陕西省泾阳县某村吴军来信问:上世纪60年代村里为了村容整齐,进行农村居民点规划,将我家两个空宅基地收回,我与叔父两家合住在只相当于别人家一半的院落里。