超占宅基地治理和退出补偿的研究与探讨——基于广东省地区调研和全国各地规范性文件、做法

宅基地超占现象是农村地区普遍存在的现象,对于超占宅基地治理和退出补偿方面,本文先是在广东省地区进行了调研,并对全国各地的规范性文件、做法进行了收集、分析。并得出了目前超占宅基地的现状:超占宅基地现状管控不规范,超面积、超层数现象普遍,难以规范管控治理;因历史遗留问题导致确权颁证难以推进,农村宅基地确权登记困难;权属存在争议,邻宗地相互指界难等问题;无土地权属来源资料和房屋规划审批手续。分析了超占宅基地问题有来自政策因素、经济因素、社会文化因素等方面的原因。对超占宅基地现象的危害进行分析,分别有:农村基础设施难以配套齐全、管理成本增加、阻碍乡村振兴。并对目前全国各地存在的一些规范性文件做法进行了列举。最终提出建议,如:完善退出补偿和有偿使用的做法;完善限制拆迁补偿的做法;健全关于有关资金的监管;完善土地确权。综上,提出相应建议,以此来助力超占宅基地治理。

城乡融合背景下传统农区宅基地治理的动力与路径选择

传统农区宅基地资源利用粗放,治理潜力巨大,而另一方面,传统农区工商业用地存量不足,新增建设用地指标有限,无法满足乡村产业振兴和村庄自身集聚发展用地需求。传统农区城镇化快速推进,城镇建设用地需求旺盛,但严格的耕地保护制度又必然严控建设用地指标,形成乡村宅基地资源粗放利用与城乡建设用地紧缺的困局,宅基地治理成为突破困局的现实选择。但是,宅基地治理资金需求大,村庄和农户的分化导致农户的治理诉求各异和农民权益保障难等问题。宅基地治理的本质是资源配置问题,传统农区宅基地财产性价值弱,市场价值不彰,难以通过市场主导方式解决宅基地治理问题。基于此,应把宅基地治理与乡村建设和提升农民福利相结合,充分利用政府统筹和规划等方面的优势,采取政府主导、引导农户积极参与的方式推动宅基地治理,充分利用增减挂钩政策突破宅基地交易和价值的区域界限的优势,为宅基地治理提供资金。

闲置宅基地形成机理、规模测算与整治前景——基于宅基地闲置类型的讨论

认识闲置宅基地形成机理、测算闲置宅基地规模是推动闲置宅基地有效治理的关键。从宅基地承担的居住保障功能存废视角,将闲置宅基地分为绝对闲置、相对闲置、合理闲置和部分闲置四种类型。人口变动、农户认知和宅基地管理制度共同造就了不同类型的闲置宅基地。目前我国绝对闲置宅基地比例为11.82%、相对闲置比例为7.69%、合理闲置比例为7.01%、部分闲置比例为11.31%。绝对闲置和相对闲置宅基地是重点退出和盘活的对象,整治潜力为268.23万公顷。闲置宅基地治理面临空间分布与需求不匹配、已有政策存在局限等问题,需要从健全宅基地管理制度和拓宽闲置宅基地处置途径两方面完善闲置宅基地治理政策体系。

乡村振兴背景下农村宅基地功能分化机理、规律及治理对策研究——基于资产专用性视角

根据不完全契约理论,农村宅基地制度可以视作国家与农户之间签订的不完全契约,国家通过宅基地专用性投资保障农村居民基本的住房权益。但是,这种资产专用性导致可占用性准租,带来投机主义行为风险。随着可占用性准租逐渐增大,农户实施"敲竹杠"行为的动机增大,表现为利用农村宅基地从事非居住保障功能现象越来越多,所以,农村宅基地功能分化本质就是农户攫取宅基地制度可占用性准租的机会主义行为。现行的宅基地内部治理模式不能适应这种功能分化趋势,造成宅基地治理绩效不高,引发诸多宅基地利用乱象。所以,应当削弱农村宅基地资产专用性,建立农村居住用地制度,完善农村宅基地治理体系。

宅基地资格权的治理功能及其差别化实现

宅基地资格权是集体成员权的派生权利,具有保障与公平双重价值目标,对实现集体成员居住保障、维护宅基地居住利益公平享有具有重要意义。通过剖析资格权在宅基地嵌套型产权结构、层级式治理结构中的定位,明确资格权具有分配请求、费用豁免、退出与受偿、优先受让、取回等具体权能,内含身份性、福利性、公平性、可期待性和潜在财产性等权属特征,并发挥居住保障、身份识别、利益审核等治理功能。试点改革实践经验表明,资格权不仅定位于宅基地初始分配阶段,也贯穿于宅基地治理的全过程;资格权在增量配置、存量盘活和存量更新等治理情境中均发挥重要作用,并以差别化形式实现其治理功能和价值目标。进一步的改革应从宅基地内部治理与外部治理的协同优化角度重构资格权功能实现机制,推动资格权功能实现与宅基地治理效能提升的有机统一。

城市化与宅基地扩张——基于中国农村家庭追踪调查的实证研究

城市化下宅基地治理的一大困境在于农户宅基地面积持续扩张使得“一户多宅、面积超标”问题比较突出,探索造成这一困境的原因对当下深化农村宅基地制度改革、推进乡村振兴和促进城乡融合发展具有重要意义。文章从土地征收的角度入手,利用中国农村家庭追踪调查数据进行实证检验。研究发现,以土地征收为特点的城市化使得城郊土地发生增值,农户和政府参与到土地收益权分配的博弈中,为了获得更高的收益,农户将扩大宅基地的面积。机制分析表明,经济激励和制度空间对农户行为起到调节作用,在土地升值空间更大、农户社会网络更强时,城市化对农户宅基地面积扩张的影响更大。异质性分析表明,政府在面临同样的激励时会收紧宅基地管理政策,压缩农户行为的制度空间,削弱城市化对农户扩张宅基地的影响。文章通过实证分析解释了城市化下宅基地面积持续扩张的现象,为探索更加合理的收益分配方式、解决宅基地治理困境提供了经验证据。