宅基地法定租赁权破解宅基地使用权流转难题研究

现行法律对于宅基地使用权流转的限制,使得宅基地使用权无法充分发挥其资产属性,已经不适应农村经济发展的需要。本文在充分分析宅基地使用权流转问题症结、结合宅基地法定租赁权相关理论和立法例,提出以宅基地法定租赁权制度解决宅基地使用权流转问题,在此基础上分析了共6个需要注意的关键问题。

农村宅基地使用权流转研究

结合2018年中央"一号文件"中规定的宅基地"三权"分置,提出在明确宅基地资格权的前提下需适度放活宅基地使用权和农民房屋财产权,文章认为开禁宅基地使用权流转已是大势所趋,符合当前农村地区的整体发展态势,并就当前房地一体主义模式下的宅基地使用权附随房屋流转困境提出了一些完善建议。

宅基地“三权分置”的法律制度实现路径探讨

宅基地“三权分置”的实现,需要完成从政治表达到法律术语的转换,形成全新的法律制度表达范式。从现行法律规定与制度改革政策探析“三权分置”中的资格权与使用权法律性质,对构造法律制度表达具有重要启示:最为可行的方式是取消原有宅基地使用权,建立全新的资格权与使用权,其中使用权包含宅基地法定租赁权与宅基地经营权。未来的法律制度建构路径,应通过建立由集体成员多数决的资格权确认程序;建立资格权人监管宅基地利用制度和有偿退出制度;完善资格权人宅基地征收补偿制度等途径实现。在微观制度的完善上,使用权可考虑通过确立无须集体经济组织同意的设立宅基地使用权备案制度,完善宅基地使用权流转的登记制度,确立宅基地使用权的法定租赁模式,同时设置宅基地使用权转让的保障金制度等配套举措。

宅基地立法政策与宅基地使用权制度改革

宅基地“三权分置”政策的提出并没有改变宅基地基本政策,没有改变宅基地是农民住房用地的性质。解决农民宅基地闲置和房屋空余问题,提高资源配置效率,不是单纯地对宅基地使用权赋权扩能的问题,而是落实集体土地所有权、保障农户资格权和房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权等多方面的综合改革。改革的制度设计必须遵循基本立法政策,符合宅基地使用权的性质,不应单纯为宅基地使用权赋权扩能。对宅基地的客体空间范围应予界定,宅基地的地上、地下空间发展权应按照规划赋予农民集体,农民集体应当享有宅基地空间经营权。在农民房屋所有权变动中,因受让人不具有集体成员资格而发生的宅基地使用问题,在生活居住目的范围,应当由集体为受让人设定宅基地法定租赁权;在商住、经营范围,应当由集体为受让人设定集体经营性建设用地使用权。对于农户资格权,应在农民集体所有权成员权中加以规定。

宅基地流转的实践路径、权利结构与制度回应

从改革政策和试点实践来看,宅基地流转沿着农户自决和集体主导的双重路径展开。农户流转农房引致宅基地使用权流转,本集体经济组织成员以外的社会主体因农房转让或者抵押而取得房屋所有权的,同时取得宅基地法定租赁权;如果农房流转作为经营性用途的,理应由农民集体为农房受让人设定集体经营性建设用地使用权。在集体主导宅基地流转场合,农户实现户有所居,社会主体通过集体出让取得集体经营性建设用地使用权。宅基地流转的制度设计,需要通过集体权能充实和成员资格认定,落实集体土地所有权,保障农户居住资格利益;社会主体取得的宅基地权利应因宅基地流转路径的不同,而类型化构造为宅基地法定租赁权和集体经营性建设用地使用权。