进城落户人员宅基地有偿转让的逻辑转换与制度优化

从制度变迁过程考察,进城落户人员宅基地有偿转让的制度逻辑经历了以“土地权换市民权”为特征的权力逻辑向以“自愿退出”为特征的治理逻辑的转换。实践表明,在以自愿退出为特征的治理逻辑下,宅基地有偿转让无法发挥宅基地财产价值对进城落户人员市民化成本的支撑作用,因而进城落户人员宅基地有偿转让的制度逻辑应从治理逻辑向市场逻辑转换。但宅基地有偿转让市场化面临权能受限下的产权交易困境、有限市场空间下的价值实现困境和“失宅”风险下的生计保障困境。为突破困境,顺利实现进城落户人员宅基地有偿转让的逻辑转换,应以“三权分置”为契机,夯实宅基地使用权的用益物权法律地位,突破身份限制、用途限制和空间限制,拓展宅基地有偿转让市场空间,以渐进市场化路径保障进城落户人员生计稳定。

基层治理中选择性执法的“破窗效应”及对策研究——以一起农村宅基地使用权转让中的选择性执法为例

党的十八大以来,基层治理现代化逐渐成为一个重要问题。2021年,中共中央和国务院发布了《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》,明确提出了基层治理现代化的指导思想、工作原则、主要目标和具体内容等,成为新阶段开展基层治理的工作指南。在我国,农村基层治理是基层治理现代化的重要环节,而在农村基层治理中,选择性执法是一个长期存在、久经整治,但仍未能得到根治的问题。

宅基地使用权先买权的制度逻辑与法律适用

在宅基地“三权分置”背景下,宅基地使用权经转化后转让的制度经验逐渐成熟,一方面要求对其权能扩至处分权能,另一方面也对有关权利、制度供给提出了需求。宅基地使用权先买权具有平衡宅基地经济价值与居住保障功能的制度张力,该权利设立的正当性在与既有先买权的典型规范、制度目的比较分析中得以证成。该权利为法定先买权、形成权,对第三人具有法定对抗效力,权利主体为本集体经济组织及其成员,权利人依出卖人“事后通知”,在知晓出卖人与第三人订立宅基地使用权转让合同后,有权在通知期限内向出卖人做出愿以同等条件购买的单方意思表示。在宅基地使用权转让中,同种先买权竞存与不同先买权竞存应按照差别化原则处理。

我国农村宅基地使用权转让制度改革研究

我国农村现行宅基地使用权转让制度存在着诸多弊端,宅基地使用权转让的内涵、是否须经集体同意、限制条件等缺乏明确的界定,一些条款存在政策规范与法律规则矛盾、行政管理和司法裁判冲突,因而造成宅基地资源巨大闲置和极大浪费、宅基地使用权转让范围过窄等问题。因此,应赋予宅基地使用权为完整的现代意义上的用益物权,依法确立宅基地使用权转让自由与限制相统一的法律制度。

宅基地“三权分置”下宅基地上房屋转让制度改革路径

通过宅基地"三权分置"实现宅基地上房屋的财产权是当下三农制度改革的重大命题。目前宅基地上房屋转让存在国家政策多管齐"堵"难见成效、法律规定之间相互抵牾、司法裁判难定纷争的治理困境。实行宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置",以宅基地使用权为制度建设的核心,配置宅基地批租权,改革宅基地上房屋转让的相关制度,破解宅基地上房屋转让的治理困境,解开宅基地上房屋转让问题的症结。

农村宅基地使用权转让纠纷法律问题研究

农村宅基地使用权转让不仅涉及到法律问题,还涉及到政策问题和社会问题。本文对当前农村宅基地使用权转让和农村房屋买卖纠纷状况进行了实证研究,梳理了涉及农村宅基地使用权转让的制度演进、理论上的不同观点以及司法实践中的法律适用问题,论证了农村宅基地使用权转让的法理正当性。在此基础上,从理论层面,提出探求解决宅基地转让问题的新方式——"房地分离"模式下的法定租赁权;从制度构建层面,提出建立健全制度的建议,包括界定宅基地使用权流转的范围,规范宅基地使用权流转的方式,完善农村宅基地使用权确权登记制度,构建宅基地使用权流转的税收制度等;从司法实践层面,提出依法妥善处理农村宅基地使用权转让和农村房屋买卖纠纷案件需要衡平好保护个人权益与稳定社会秩序两者的关系,同时要通过增强前瞻性思维、创新裁判方式等,以引领性的司法裁判推动改革深化发展。

改革抑或守成:论宅基地使用权的转让——宅基地“三权分置”下的思考

推进宅基地"三权分置"改革中,宅基地使用权的内部转让须经本集体经济组织同意,受让人不应受"一户一宅"原则限制,应改采法定面积限制。宅基地使用权跨集体转让应被许可,受让人应向集体经济组织交纳使用费,依宅基地用途确定受让人使用宅基地的年限。现阶段,禁止城镇居民购买宅基地有其必要性,仍应继续沿用。

农村宅基地使用权有偿转让制度探析——对现行《物权法》第十三章规定的思考

宅基地使用权是我国所特有的一种用益物权形态。我国现行法律法规包括新颁布的《物权法》对农村宅基地使用权实行转让限制,在实际生活中引发诸多问题。在经济发达区农村和市郊农村先行试点推行有偿转让制度,完善相关配套措施,是解决农村宅基地使用权转让问题的有效举措。

浅论农村房屋和宅基地使用权转让问题

农民对房屋享有所有权与宅基地所有权属于集体所有,长期以来影响着农村房屋的自由流转,无法实现农村房屋价值的最大化.一户多宅与一宅多户的矛盾以及农村对宅基地管理不严的现实,致使农村住房和宅基地资源不能得到合理的配置,造成资源的极大浪费.我国现行立法未对农村宅基地转让直接作出允许或禁止的规定,但根据"地随房走,房随地走,房地一体"[1]的原则,在转让住宅时,宅基地使用权应随之一并转让.村民自治管理,在农村房屋转让时实现附带宅基地使用权的自由流转是解决这一问题的最佳途径.

法律视角下宅基地使用权转让的困境与改革思路

保障农民公平分享土地增值收益,增加农民的财产性收入是农村土地制度改革的方向之一。宅基地作为农村土地的重要组成部分,其用益物权功能应当得到充分释放,但现阶段宅基地使用权转让存在法律障碍。通过规范分析和实证分析研究发现,当前宅基地使用权转让主要存在以下三种与现行相关法律相冲突的情形:转让给本集体经济组织以外的人员、用于非农建设、不符合"一户一宅"原则。但作违法处理已经不符合经济社会发展实际,不但给宅基地确权登记和使用权流转造成困难,而且给司法实践带来混乱。在具体的改革思路上,应当从实际出发,借《土地管理法》修订契机使上述因隐形转让造成的困境合法化,清晰界定宅基地使用权益主体以推动市场流转,通过区分对待宅基地使用权"首次转让"和"非首次转让"原则下的专门的税收制度和土地置换制度,实现收益的公平分配。

宅基地使用权转让的法理探析与立法实现——以宅基地“三权分置”为视角

宅基地“三权分置”不仅是宅基地上权利结构重塑的立法指导,也是宅基地使用权放开转让的一种具体转让规则。“三权分置”将附着于宅基地使用权上的身份性与财产性进行分离,以宅基地上权利结构分化的方式改变了原有宅基地立法模式中公益性与私益性的冲突,为宅基地使用权的转让提供了实现思路。在确定资格权和使用权的法律内涵以及用益物权属性的前提下,构建“动静结合”的宅基地使用权转让规则,能够在不破坏原有宅基地上所有权——用益物权立法结构的基础上实现使用权转让,从而激发宅基地的经济价值,增加农民的财产性收益,促进乡村振兴。

农村宅基地立法的若干热点问题

改革开放以来,中国宅基地法制建设不断发展完善,但也存在不少问题。农村宅基地立法热点问题主要有:(1)宅基地能否继承问题;(2)宅基地转让问题;(3)城市居民购买农村宅基地问题;(4)农村宅基地使用权抵押问题;(5)农村宅基地使用期限问题;(6)农村宅基地使用权登记问题;(7)宅基地使用权补偿问题;等等。

宅基地使用权转让,不得违反法律强制性规定

农村稳则国家稳,农村和则天下和。我国是一个农业大国,解决好农村社会纠纷对治国安邦意义重大。那么,如何培养农民的自我保护意识,让他们“敢于维权、善于维权”?本栏目以近年来“三农”领域内发生的具体维权事件为着眼点,结合相关法律法规,对事件发生的原因和处理结果进行全面梳理审视,一方面为合法权益受到侵害的人们指点迷津;另一方面,为法律体系的进一步完善抛砖引玉。

论对农村宅基地的管理与《土地管理法》的修改

《土地管理法》修改中应当规定农村村民申请宅基地的条件:农村村民居住的宅基地面积上的可建筑容积率、空地面积依照规定标准不能满足其居住需要的,多户共用一处宅基地的,其中的一户可以申请新宅基地;一户独有一处宅基地的,具备分户条件的可以由分立后的其中一户申请新宅基地。宅基地应当经国家批准在本集体内部无偿分配。集体成员购买或者继承本集体成员的房屋,取得宅基地使用权应有严格限制。对于农民宅基地的流转仍然应当坚持从严限制的政策,禁止城镇居民在农村购置宅基地。应当建立宅基地收回制度,明确规定非法占用土地建住宅等违法行为的法律责任。

《农村宅基地管理法律政策问答》(九)

(续第8期第49页)第四部分宅基地流转34.宅基地使用权流转的方式有哪些?宅基地使用权流转方式包括转让和出租。35.农村宅基地使用权转让须满足什么条件?宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下,在村集体经济组织内部进行,且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。各省(自治区、直辖市)对宅基地转让做出其他条件要求的,须同时满足规定要求。

江苏农村宅基地管理与改革政策研究初探

宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。加强宅基地管理,对于保护农民权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略具有十分重要的意义。从2019年4月份开始,江苏省农业农村厅农村宅基地课题组对江苏省92个县(市、区)宅基地与农房管理利用情况做了问卷调查,并先后赴6个涉农区县对23个镇(街)57个村(社区)的606户农户进行了入户调查,以此为基础,对江苏省农村宅基地管理利用情况进行研究分析,提出了政策建议。

宅基地使用权转让的司法裁判立场研究

目前宅基地使用权转让争点主要集中于自由转让和限制转让,由于对司法案例的类型化研究较少,两大争点中体系化解释法律文本的论据支撑力度不够。历史分析宅基地使用权转让限制过程,发现宅基地的使用权自产生时具有依附性特征,依附于房地一体转让和国家政策目标,1986年制定的土地管理法没有明确继承历史上增加的限制内容。类型化研究宅基地使用权转让案例,因司法裁判依据不同理解产生的差异化裁判理由表述,司法裁判立场的冲突比较普遍。通过司法裁判立场统一的解释论路径研究,发现现行土地法律规范无法构建禁止宅基地使用权转让的解释框架,宅基地使用权转让在土地管理法上存在伪命题性,物权法转让条款因此而陷入空洞化。立法应以界分宅基地使用权申请取得和继受取得为起点,申请主体仍受身份限制,破除转让主体的身份限制,更注重转让行为的法律规制,建构转让条件、集体经营管理权、政府规制权、成员优先购买权、房地一体转让、有偿使用、使用期限等法律制度。

美丽乡村建设背景下我国农村宅基地“三权分置”制度模式评析

随着城镇化进程不断加快,我国"一户一宅、无偿分配、永久使用、限制流转"的土地制度与农村、农户的基本需求不再匹配。如何平衡人地矛盾,提高土地利用率,配给农村与城市间的资源,促使农村与城市之间人员、资本、技术、资源的健康流动一直是国家关注的问题。在此背景下,美丽乡村、宅基地制度改革、乡村振兴等概念相继被提出,上述概念的政策导向性强,实践中操作规程的地域属性和不确定性特征明显,部分政策的法律正当性也尚待论证。因此,探索与美丽乡村建设相关的法律问题,研究社会主体如何更好地参与美丽乡村项目建设并实现营利.

发挥国家政策调控作用建设中国农村养老保障体系

农村老龄化问题严重,农村养老问题将成为社会问题,文章从当今农村的实际出发,分析农村养老问题,提出通过土地承包权和宅基地房屋置换,建立农村新社区和养老社区,建立农村养老金保障制度,解决农村老年人养老问题。

法律问题三则

1宅基地转让给他人,原权利人是否有权主张宅基地相关拆迁补偿权益?Q:2016年,家住天津市河东区某街道的胡某退休后欲在农村养老,便购买了该区某村汤某的宅基地及房屋,双方签订了转让协议。胡某付清所有款项后便一直在此处居住。2017年该村拆迁,汤某得知后,以宅基地转让协议无效为由要求获得拆迁安置房及相应补偿。其主张能否得到支持,胡某的利益又该如何保障?