基于房产居间视角的审慎核查义务边界认定分析与研究

房产中介作为促成双方交易、提供专业信息咨询和居间服务的居间方,需对交易的可行性和安全性提供专业意见和必要审查,即居间方的安全保障义务。但理论界和司法实践中对于房产中介安全保障义务中的审慎核查义务的边界存在争议,对购房人和中介各自应该承担的注意义务和过错责任存在模糊与混同。本文从司法实践出发,认为房产中介作为专业居间方,未尽必要的审慎核查义务而导致买卖双方利益受损,应承担与过错相适应的不真正连带的补充赔偿责任。

房屋居间机构未尽审慎核查义务之责任认定

在房屋买卖居间活动中,房产中介公司作为居间人应根据委托人的真实意思开展居间活动,并尽到专业从业者的注意义务。在委托人本人未到场的情况下,房产中介公司在建立与委托人的居间合同关系时,应核查委托人代理人提供的委托书、公证文书等相关文件的真实性。房产中介公司未核查相关文书真伪,造成当事人损失的,是否应当对委托人的损失承担赔偿责任,以及如何认定其承担赔偿责任的范围,在实践中存在一定争议。本文认为,房产中介公司作为专业的居间机构,因未尽必要的审慎核查义务而导致委托人利益受损的,应就该相对方的损失承担相应的补充赔偿责任,对其赔偿责任的范围可以从不真正连带责任理论的角度来进行分析和认定。

中介机构合理信赖规则的适用疑难和制度反思

对于证券中介机构的履职标准,目前,我国在规范层面已逐步区分专家责任与非专家责任,中介机构有权合理信赖其他证券服务机构的专业意见并主张免责,但监管与司法实践却鲜见适用合理信赖规则免责的案例。应当首先探究合理信赖规则的要义,在此基础上明确合理信赖规则的适用前提,消除现行规则之间的差异,一并澄清中介机构在履行一般注意义务时的关注重点,避免产生职责泛化和边界不清的情况,通过总结重大异常的实践类型、提升中介机构的自律管理能力等措施,为真正激活合理信赖原则提供有益指引。