宅基地使用权对外流转的概念廓清、政策意蕴与路径实现

“流转”一词的内涵与物权变动联系紧密,包括物权的设立、变更与转让。对外流转本质是指代权利分置,也即只有分置出新的、独立的权利,才能顺利实现宅基地流转之目的。政策文件中的“适度”重在通过扩展宅基地的用途,为农村新产业新业态的发展提供用房空间;“放活”意在创设出可以进入市场流转的具体路径,化解实践困局。可以参照适用土地经营权,通过权利分置这一“分”路径,将宅基地使用权分置出农房土地使用权以供外部主体向集体提出申请,并在获批后临时使用农房土地之用。

农村土地对外流转存在的现实问题及政策建议——以H省国家农业园为例

土地对外流转是继集体内部流转之后的一种流转方式,对外流转用于建设农业园已经成为现阶段农村土地流转的主要模式。H省国家农业园土地流转用于国家农业园建设面临的主要问题有:地方层面在执行及监管上的不到位加剧了土地非农化的倾向;单一的经营模式未能形成对当地农户有效的带动作用。促进农村土地对外流转健康发展、持续增效的对策建议:坚持政策底线思维,大胆积极地探索地方用途管理政策;在现行的流转政策体系下出台对外流转分类管理政策;出台进一步加快推动规模化经营模式转变的政策。

宅基地使用权流转的法律构想

我国宅基地使用权流转制度经历了自由流转、变相流转以及当下限制流转三个时期。随着一系列政策的出台,国家积极鼓励对宅基地资源进行盘活利用,以求达到增加农民财产性收入的目的。但当前地方试点多以政府为主导,容易忽略农民诉求与主观意愿且未能显著增加财产性收入。对此,妥适的解决之道可采内外有别的宅基地使用权流转方案,内部可以向符合条件的本集体成员流转;外部流转发生在村民将农宅对外出售后,由取得农宅所有权的外部主体向集体申请临时使用宅基地。

处分住宅小区车位的法律限制

开发商可以自主决定住宅小区车位的处分方式,租赁并非出售的前置程序。但开发商在处分住宅小区车位时,应受《民法典》第276条“首先满足业主需要”和《建筑物区分所有权司法解释》第5条“配置比例”的约束。对于配置比例之内的车位应当优先向业主转让,并主动加以公示,在公示期间保证业主能够买到特定比例的车位。当公示期限届满,业主仍未购买的,开发商可以自由对外出租或者出售车位。对于配置比例之外的车位,由于先前已经照顾到业主购买配置比例内的车位,则无须再优先满足业主。