居住权登记实践探索之新思考——基于上海市实践的调研分析

“居住权”作为《民法典》物权编新增的一大亮点,对于完善住房保障体系、保障弱势群体“住有所居”具有重要的现实意义。登记是居住权落地实施的关键环节,上海作为国家“新时代改革开放排头兵、创新发展先行者”,在居住权登记法规政策与地方落实方面先试先行,并进行了积极的探索,其面临的一些新情况、新问题,也值得深入分析和探讨。

居住权登记的理论争议与制度构建

居住权登记制度涉及居住权从设立到消灭的多个环节,直接影响居住权制度的运行。目前居住权登记制度处于整体缺位的状态,现有规定较为笼统,在居住权登记客体、居住权登记效力模式、居住权注销登记等方面存有缺陷,需要剖析居住权登记理论,澄清居住权登记权属来源、居住权登记客体、居住权登记范式及审查模式等方面的理论争议,并对居住权登记制度进行完善。贯彻基于居住权人役性的构建理念并采取统一的立法形式,构建可规范居住权登记全过程、兼具稳定性与开放性的居住权登记制度是完善居住权制度的重要内容。

未成年人名下不动产能否办理居住权登记

由于相关制度、规范的不明确,处分未成年人名下不动产一直是各地不动产登记机构面临的审核难题之一。随着《民法典》的出台,今后处分未成年人名下房产不再只有所有权转移和抵押两种方式,还增加了设立居住权这一方式。本文拟从目前实务操作出发,就未成年人名下不动产能否办理居住权登记这一问题进行探讨分析,希望能为居住权登记工作提供思路和参考。

居住权登记中的实务问题

《中华人民共和国民法典》第十四章专章规定了居住权,无论是基于合同还是遗嘱的方式设立居住权,居住权作为一种新类型的用益物权须经登记方产生物权的法律效力。现行的《不动产登记暂行条例》并未将居住权纳入登记的范围,导致了自2021年1月1日开始实施的《民法典》所规定的居住权登记的困惑。居住权作为不动产登记,应依法登记,接受登记申请时应审查申请人和登记内容是否符合条件,只有以满足生活需要为目的且属于合法登记的住宅方可进行居住权登记,不得将承租登记为居住权;而对于设立居住权后转让所有权登记、设置了抵押权后的居住权登记以及居住权登记后的抵押登记等特殊情形,应依法并根据社会发展需要做出灵活的处理。

《民法典》施行后居住权登记相关问题探析

《民法典》第368条规定:“设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。可见,作为《民法典》增设的新兴用益物权,居住权依法实行登记要件主义。本文立足于居住权的登记设立之需,就居住权登记相关具体登记问题进行探讨,以期对居住权登记实务有所助益。

居住权登记及其几个相关问题

我国《民法典》对居住权的性质、设立要件、禁止流转及消灭等作出了原则规定,通过对居住权登记与其他不动产登记类型的法律性质及法律效力进行分析,提出:居住权登记的适用情形、申请主体、登记客体和申请材料;登记实务中居住权的首次登记、变更登记和注销登记与不动产的抵押权登记、查封登记、转移登记、变更登记、地役权登记、预告登记、更正登记、注销登记、司法裁定过户备注、补换发不动产权证书登记的相互关系。

《民法典》下居住权登记问题探析

近年来,随着经济社会的发展,以房养老等为代表的新型住房市场不断发展,传统的住房供应体系已经越来越难以满足中国特色社会主义新时代的要求。《民法典》新增居住权制度,与党的十九大报告中指出的“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的目标不谋而合。如何让这一新兴用益物权落地实施,真正发挥积极效用,是当前亟需解决的主要问题。就居住权登记可能产生的问题和冲突进行探讨,以期对今后居住权登记实践有所裨益。

民法典背景下居住权登记相关问题研究

《民法典》首次引入了居住权制度,并规定了居住权的登记生效规则。然而《民法典》中的相关规定过于简单笼统,居住权登记有法可依,但并未出台实施细则和操作规范,登记规则的“空白”也给登记机构带来了执行上的难题,仍存在着许多的问题需要进一步解决。故本文从居住权登记制度概述入手,梳理分析了当前居住权登记所面临的实际困境,并结合部分地区的实践经验提出了相应对策,旨在在《民法典》的背景下完善我国的居住权登记制度。

如何设立居住权

随着时代发展以及房屋居住功能的理性回归,居住权制度写入我国《民法典》,依物权法定的形式将居住权纳入我国现有物权体系。居住权能够满足人民对房屋居住的多样化需求,且能够为弱势群体的基本住房权利提供保障。居住权指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施,所享有的占有、使用之权利,而居住权的设立具有特定形式要求,作为物权形式又具有区别于所有权、用益物权等物权的特性。文章从居住权制度的概念、内涵,以及居住权的设立、注意事项予以阐述。

《民法典》视野下居住权设立方式研究

我国《民法典》用简短的六个条文将居住权制度规定在物权编中,并表明了其作为用益物权的性质。其中,关于居住权设立方式的条款仅有两条,简单规定了两种设立方式:合同设立和遗嘱设立。有关居住权设立方式的法律条款非常有限,加之我国目前尚且没有完整的用益物权规则可以准用,这给居住权的设立带来了许多问题。本文通过对居住权的设立方式进行研究,讨论居住权合同的性质、类型、内容以及居住权的设立登记;遗嘱设立居住权具体如何参考《民法典》物权编第十四章有关规定予以适用;人民法院、仲裁机构可否以裁判设立居住权等问题,以期促进居住权设立方式的实操性。

从居住权的起源看不动产登记实操难点

居住权入典以来,引起多方关注。从其起源来看,经历了从单纯的人役权到可以实现物权公示的过程,国际上已经影响了近几个世纪。而我国对居住权的应用才刚刚起步,在不动产登记领域还需要深入探索。研讨居住权不动产登记实操中遇到的难点问题,力求为准确办理居住权登记提供参考。

遗嘱方式设立居住权的规范构造

遗嘱继承是居住权最早的也是最重要的运用场景,其功能主要着眼于为遗孀以及未婚女等家庭成员提供生活扶助。以遗嘱方式设立的居住权呈现出“意定设立+保障功能”的体系定位,属于遗产范畴且需要与必留份制度协调。设立居住权的死因行为包括遗嘱继承、遗赠以及继承协议等方式,居住权劣后于其他遗产用于遗产债务清偿。应当区分继承的两个阶段界定居住权的物权变动,在第一阶段立遗嘱人死亡时,居住权依据《民法典》第230条直接设立,暂时归属于遗产承受人共同体所有。在第二阶段遗产分割时,居住权人对遗产管理人享有协助居住权登记请求权,居住权依据第368条自首次登记时设立。居住权人在遗嘱生效后、首次登记前,有权对房屋占有、使用、收益以及申请预告登记。办理居住权首次登记可以先于、同时或者后于房屋产权转移登记,登记时间影响登记申请人的范围以及所需申请材料的详略程度。

居住权的设立与行使

《中华人民共和国民法典》第十四章专章规定了居住权,作为一种新类型的用益物权,应当明确其私权的属性和保障居住的基本功能,可对居住权作继承型、养老型、析产型、保障型、投资型等不同标准的划分。只有符合日常生活居住之需且经过登记才能设立居住权。依据合同设立的居住权,双方当事人应进行居住权登记;根据遗嘱设立的居住权,继承发生后当事人可要求所有权人办理登记手续。居住权一旦设定,则排除了所有权人的占有和使用之权能,但在符合条件的情况下居住权可以解除。