采用市场提取法测算住宅房产报酬率——以西安市为例

报酬率是报酬资本化法在房地产价值评估应用中的核心参数,房地产作为一项长寿命资产,其收益期限远高于其他资产,所以在使用报酬资本化法进行房地产价值测算时,报酬率的微小变化会导致测算结果产生大幅度的变化。通过梳理报酬资本化法与报酬率之间的关系,分析报酬率三种测算方法的适用性,以西安市为例,从专业房地产估价的角度出发,采用市场提取法测算住宅房产报酬率,为科学、合理地确定各类型房地产的报酬率提供了实例佐证,旨在为房地产相关从业人员或投资者提供些许帮助。

浅谈如何简单地利用市场提取法确定还原利率

还原利率也叫投资收益率、投资回报率、资本化率。在收益还原法中,通常用公式求取标的物价值,公式中n是年份,最容易客观确定,A值也易确定。而对于还原利率r的确定,则主观性较强。因为r有多种求法,使用方法不同,求出r值不一样。即使用同一种方法,不同的评估人员所得出的结论亦不尽相同。而在此公式中。

采用市场提取法测算报酬率的实践运用

相对于报酬资本化法涉及到的其他参数，报酬率对收益价格的影响最大，合理准确确定各种类型房地产的报酬率，已成为估价人员不能回避的课题，本文围绕采用市场提取法测算报酬率的主要步骤，结合估价实践，谈些个人的看法，供业内人士参考。

房地产估价:对收益还原法下资本化率求取方法的探讨

在诸多房地产估价方法中,收益还原法是十分重要的一种方法。而应用收益还原法,最关键的问题是确定资本化率。资本化率有多种求取方法,比较易行且科学的有市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法以及投资复合收益率法。

房地产估价中租售实例选择之我见

笔者依据多年来从事房地产估价理论研究和估价实践的经验体会,对比市场法中可比实例的选择标准与要求,就运用市场提取法测算资本化率过程中租售实例的选择标准与要求问题展开对比分析与探讨。

关于报酬率若干问题的再思考

文章论述了当前国内房地产估价实践中报酬资本化法运用失当的现状及表现,归纳出报酬率取值的“倒凑式”和“本本式”两种通病,由此展开对报酬率概念的再认识,界定并论述了报酬率、回报率和收益率三者间的微妙区别和联系,导出报酬率本质上是各年度回报率或收益率线性加权和的结论,同时在数学上严格论证了不同净收益流模式下的报酬率值间的量化关联关系。文章讨论了报酬率取值的客观性判别标准,在此基础上对现有确定报酬率的投资收益率排序插人法、市场提取法和累加法进行再探讨,从理论和实操角度详析了它们各自的优势和局限,提出对累加法中的投资风险补偿率进行二度解构的思路和实施方案,最后给出通过组合运用市场提取法和累加法以确定报酬率的操作建议。

房地产估价中资本化率的确定

在房地产估价中，经常用的方法有三种：市场比较法、成本法和收益法，而对收益性物业诸如宾馆、商场、加油站等，由于种种原因，利用前两种方法往往无法准确地反映其真实价值，一般优先使用收益法。即用预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，结合一定的资本化率，将其贴现后得到其估价时点上的价值。