建设用地分层使用权的实践考察及立法完善——以南京地铁建设为例

《中华人民共和国物权法》第136条首次以物权立法形式确立建设用地分层使用权制度。由于确立该制度的法律规范过于原则,目前尚无相关配套规则出台,致使建设用地分层使用权制度仍被束之高阁,尚未充分发挥其立法价值。地铁建设目前在全国各大城市方兴未艾,然而地铁建设用地、地铁设施及附属物业无法获得物权确权登记,充分反映出建设用地分层使用权制度在实施过程中面临着诸多亟待解决的问题。南京市人民政府及南京地铁公司通过不断的摸索,创新性地将建设用地分层使用权制度作为彻底解决相关问题的方法和途径,实现了建设用地分层使用权制度由二维空间向三维空间的立体化迈进,并基于此确定了三维登记制度的基本方向,对我国城市建设中的土地综合开发利用具有引领和示范意义。我国对建设用地分层使用权制度的立法完善也应从这几个方面入手。

分层建设用地使用权设立研究

通过对分层建设用地使用权的研究,提出了我国分层建设用地使用权管理体制,构建了其标准空间设置模式,并探讨了前提条件、设置原则、权利主体,尝试界定了客体分层范围,并就权利的取得与灭失及期限与权利流转等问题提出了展望。

分层建设用地使用权的权利冲突及其解决

研究目的:厘清中国分层建设用地使用权的性质、特征及权利冲突,研究提出解决权利冲突的立法论路径和民法解释机制。研究方法:比较分析和民法解释学相结合。研究结果:(1)中国物权立法通过分层建设用地使用权的规定将空间权利纳入保护范围,而未采纳独立空间权的制度构造;(2)分层建设用地使用权空间上具有独特性,但可以与中国《物权法》结构性原则相契合;(3)现行立法对于分层建设用地使用权引发的权利冲突及其解决作出了原则性规定,需要从立法论和解释论角度重新检视。研究结论:在建设用地使用权制度框架内可以实现对地上与地下空间的物权保护,对于分层建设用地使用权引发的权利冲突之解决,既要在立法层面适度进行"改良",进一步细化完善《物权法》第136条有关规定;又要从法解释层面立足既有规范,借助相邻关系和地役权以及物权请求权制度措施,解决分层建设用地使用权权利冲突。

分层建设用地使用权的内涵及相关问题辨析

分层建设用地使用权包括我国《物权法》所规定的建设用地使用权、将土地于一定高度加以水平性分割规定其上下范围的地上以及地下空间的利用权。与建设用地使用权不同,分层建设用地使用权是一项新型的、与建设用地使用权并行的独立用益物权,各分层利用空间因其特殊性而体现出依附性、层次性、独立性及有限性等特点。应当用"一般规定"形式增设"用益物权分层使用权",对分层建设用地使用权予以制度性建构。

论分层建设用地使用权之范围及立法构造

《物权法》及相关法律法规尽管对建设用地使用权有明文规定,但对建设用地立体、分层利用语境下分层建设用地使用权的范围等问题未置可否。因此,应明确建设用地使用权与分层建设用地使用权的具体范围,对分层建设用地使用权之设定、期限、使用和转让等问题予以制度性建构。

论分层建设用地使用权的性质及范围

我国《物权法》第136条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。但其并没有就建设用地使用权以及分层建设用地使用权的性质和具体范围予以明确界定,不利于解决实践中遇到的土地分层利用纠纷。分层建设用地使用权因其各分层空间范围自有独立的利用功能和价值,其当然具有独立性,因而是一项新型的、与建设用地使用权并行的独立用益物权。建设用地可基于其平面和立体利用需要分为两种,即建设用地使用权和分层建设用地使用权(建设用地地上空间使用权和建设用地地下空间使用权)。

我国建设用地分层利用制度之物权法建构

《物权法》规定之建设用地分层利用制度存有诸多缺憾。其应以《物权法》规定之建设用地使用权为依托,对"物"之适用范围作扩张解释,按其必要范围和利用空间将建设用地使用权之外的分层空间范围纳入利用范围;在《物权法》用益物权编"一般规定"中增设"用益物权分层使用权",对包括建设用地使用权在内的各种用益物权之分层利用情形进行原则性规定,然后在建设用地使用权项下确立分层建设用地使用权概念,以统摄建设用地空中使用权和建设用地中使用权的分层利用。

分层建设用地使用权登记的思考

比较了二维地籍与三维地籍的登记要素,分析了三维地籍研究的现状,提出了分层建设用地使用权登记的模式。

民法典视野下建设用地使用权分层设立制度的实施路径

建设用途的空间使用权存在“地上权——次地上权模式”“普通地上权——区分地上权模式”“空间使用权分层模式”三种立法思路。鉴于我国土地公有制国情,2007年《物权法》选择了“空间使用权分层模式”,《民法典》物权编完整保留了该制度。这一模式实施的关键在于确定各类(地表、地上空间、地下空间)建设用地使用权的“竖向界限”。但是,由于缺少实际可行的操作方案,以及现实中立体开发土地需求不旺盛等原因,理论和实务中“预先确定”建设用地使用权竖向界限的努力,均告失败。反思另外两种模式的制度优势,我们可以转换思维,借助于土地管理实践中的“用地复核验收制度”等,以“事后确认”建设用地使用权竖向界限的方式,真正激活“建设用地使用权分层设立”制度。

我国分层建设用地使用权制度的完善——地下车库问题的思考

地下车库的物权一直是具有争议的话题,虽然我国物权法第136条、第138规定了分层设立建设用地使用权,但对于地下车位的归属仍有一些尚待解决的问题。通过分析在物权法实施前地下车位归属如何确定、地下车位归属与规划的关系、集体所有土地分层利用、空间权利人之间的冲突解决等问题,以期完善我国的分层建设用地使用权制度。

权利分层视角下地下空间利用问题研究

完善建设用地使用权分层设立制度能够规范地下空间资源利用,地下空间权不必确立为独立的物权类型。必须坚持并进一步完善建设用地使用权分层设立制度,坚持3个"有利于"原则、价值利益平衡原则和尊重现实与面向未来相结合原则,完善地下空间资源利用的管理规范。

不动产支撑利益及其法律规则

物权法规定了以独立空间为客体的分层建设用地使用权,土地立体利用凸显了不动产支撑利益的重要性。大陆法系与支撑利益相关的理论和规则无法全面解决不动产支撑问题。应借鉴美国法上的不动产支撑权制度,建立我国民法上不动产支撑利益的理论和相关法律规则。

国土空间立体化开发中的权属界定及管理

在国土空间立体化开发中,依循空间权利的表达、供应及空间权属管理的逻辑进路,可实现分层建设用地使用权在土地立体化开发权利运行与监管实践中的“适法”与“落地”。我国现行有关建设用地使用权分层划设、分别确权等私法规则无法解决空间开发利用中的实务困局,即二维的权利审批及执行监管机制难以适应三维的空间权利界定和运行要求。借助国土空间规划理念的指引,以构建土地空间利用总体规划与专项规划为核心,以地役权为实施与协调的新型路径,可明确界定空间范围、合理划分权属关系、解决空间权属管理难题。详言之,空间权利的表达以特定空间为客体,采用三维地籍管理技术进行权利表达;空间权利供应采取分别或整体供应的方式,并构建以建筑用途、使用年期、用地指标、出让次序、优先利用权等为要素的空间开发指引体系;空间权属管理尝试引入空间弹性管理理念,以分阶段、逐步明确等弹性机制和公私协力等方式细化空间权属的管理。这既是推进市场配置政府监管的自然资源产权制度改革的落实领域,也是实现空间资源治理体系与能力现代化的应有之义。