城乡建设用地市场一体化:演变与并轨

城乡建设用地市场制度一体化是符合我国构建高水平社会主义市场经济体制和全国统一大市场的历史需要。本文从转轨经济学的理论概念和理论特征论述其与城乡建设用地市场制度的适配性,并以“计划—市场”的内在逻辑梳理新中国成立依赖城乡建设用地市场制度的渐进式演变。不难发现,目前城乡建设用地市场制度正在经历“双轨运行”向“单轨运行”的渐进式过程,以坚持渐进式转轨之路、坚持“试点—推广—再试点”之路和坚持“同权同价平等”原则为基本路径,来破除城乡建设用地市场“两套制度、双轨运”的割据局面。

坚持同权同价 构建城乡统一的建设用地市场体系

土地是农业最重要的生产资料,是农民赖以生存和发展最基本的物质条件。农村土地制度改革是深化农村产权制度改革不可回避的迫切任务。允许农村集体经营性建设用地入市是新《土地管理法》的一个重大突破,新《土地管理法实施条例》也对其相关规定进行了细化,主要目的是建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划、用途管制和依法取得前提下,推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价同责。

城乡建设用地市场一体化测度及实证分析

研究目的:基于2015—2020年浙江省德清县与广东省南海区的城乡建设用地市场交易数据,实证分析产权的市场分割效应,定量测度城乡建设用地市场一体化水平并进行对比分析。研究方法:OLS回归,时空地理加权回归,倾向得分匹配与相对价格法。研究结果:(1)产权的市场分割效应显著且存在地区差异,集体产权在南海区正向影响建设用地价格,而在德清县反之;(2)地区间城乡建设用地市场一体化进程不一,集体建设用地市场发育更为成熟的南海区城乡建设用地市场一体化水平为1.707,相较于德清县的0.880领先;(3)同一地区不同区域的城乡建设用地市场一体化水平也存在分化,集体经营性建设用地以异地调整入市为特色的德清县相较于政府整备入市的南海区城乡建设用地市场一体化的内部差异更小。研究结论:产权依旧是城乡建设用地市场一体化面临的主要制度性壁垒,不同地区及其内部城乡建设用地市场一体化分异明显。未来在深入推进土地权利权能平等,改善集体建设用地区位劣势的同时,也需进一步关注城乡建设用地市场一体化在区域协调发展中的作用。

基于IAD框架的集体经营性建设用地市场建设与发展研究

为建立健全城乡统一的建设用地市场,实现土地要素市场化配置、促进城乡融合发展,在集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市实现“同权同价”的背景下,通过借鉴和利用制度分析与发展(IAD)理论框架,系统梳理了影响集体经营性建设用地市场发展的客观情境,剖析了集体经营性建设用地市场主体参与市场运行发展的行动舞台与行动策略,明确了当前我国集体经营性建设用地市场运行过程存在的现实挑战与矛盾焦点,并从提升市场运行效率与促进市场公平两方面为集体经营性建设用地市场创设良好的运行条件提出建议,进而实现与国有建设用地市场有效对接整合。

城乡一体化建设用地市场构建

党的十八届三中全会提出构建城乡统一建设用地市场,这为我国城乡建设用地改革指明了方向。阐述了城乡一体化建设用地市场构建面临的困境、构建路径及构建框架,对促进城乡建设用地市场协调发展、提升农村资本化价值具有参考价值。

南京市构建城乡统一建设用地市场的郊区农民意愿分析

研究目的:研究南京市郊区农民对构建城乡统一建设用地市场的意愿,为制定相关政策提供参考。研究方法:实证分析法和问卷调查法。研究结果:农民对构建城乡统一建设用地市场持既渴望又担心的矛盾心理,同时也具有一定的区域差异。研究结论:提高农民收入预期和社会保障水平是增强构建城乡统一建设用地市场中农民意愿的重要途径。

交易费用三维度属性作用机理及交易方式选择意愿——佛山市南海区集体建设用地市场实证分析

基于广东省南海区的问卷调研,采用Tobit模型分析资产专用性、交易的不确定性和交易频率对农村集体建设用地交易费用的影响,采用Probit模型分析交易费用对市场交易方式选择的影响。(1)集体建设用地市场交易费用的研究结果:资产专用性中承租人不是本地人、受教育程度越高的人力资本资产专用性较高,会产生更高的交易费用;模型中需求方物质资产专用性没有影响;土地资产专用性中的地块离镇中心距离越近的资产专用性更高,因而其交易费用相对较高。交易的不确定性中交易行为的不确定性中交易对象为村集体,其交易费用更低;签订合同可以减少不确定性,降低履约风险,从而达到减少交易费用的目的;没有政府干预更倾向于采用接近市场的形式,交易费用低;交易环境的不确定性中采用竞标方式决定价格其交易费用较低,而采用协议方式其交易费用较高;办理了《房屋产权证》的交易其交易费用更低,产权明晰是市场有效运作的前提。(2)市场交易方式选择的研究结果:交易费用较高的情况下,承租方倾向于选择出让的交易方式;资产专用性中企业员工人数和产业状态均显著正向影响交易方式的选择,地块更靠近镇中心,企业更愿意选择出让的方式;交易的不确定性中交易行为的不确定性具有正向显著影响的因素包括交易对象、合同年限、合同是否公证;交易环境的不确定性中价格决定方式、是否知道南海区试点及南海区流转政策三个变量都显著正向影响交易方式的选择;交易频率显著正向影响交易费用,二次或多次转租的承租方会更愿意选择出租的方式进行交易。研究结论:交易费用的三个分析维度对交易费用的影响不尽一致,应根据其影响的差异性来制定相关政策,以达到降低市场交易费用的目的。

论构建城乡统一的建设用地市场体系——兼论“同地、同权、同价、同责”的理论圈层特征

研究目的:探讨城乡统一建设用地市场体系构建中“同地、同权、同价、同责”的内涵及实现路径。研究方法:理论分析法、观点比较法。研究结果:(1)“同地、同权、同价、同责”是城乡统一建设用地市场体系构建的目标,体现了城乡建设用地市场配置的核心内涵;(2)目前实践中存在着较为突出的选择性“同地”、限制性“同权”、约束性“同价”、过度性“同责”等问题;(3)“同地、同权、同价、同责”所体现出的理论内涵、实现路径、目标内涵等都具有相互关联的圈层性特征。研究结论:(1)以国土空间用途管制为依据,形成规划同地、城乡同地、发展同地“三同地”机制;(2)以各类土地产权权益平等为准则,构建结构同权、权能同权、安全同权“三同权”机制;(3)以市场决定为基准,探索制度同价、市场同价、同地同价“三同价”机制;(4)以合理承担为支撑,筑就差别同责、生计同责、服务同责“三同责”机制。

我国城乡统一的建设用地市场研究重点进展评述及展望

建设用地既是工业化的投入要素,又是城镇化的发展载体。现行的城乡建设用地制度已经不能适应经济社会现代化转型的要求,尤其是不能适应新型城镇化发展的要求,因此进一步的市场化改革势在必行。采用文献法,通过梳理近年来城乡统一建设用地市场的主要研究成果,总结出建立城乡统一的建设用地市场的必要性及其理论探索、市场主体行为解析、市场障碍因素剖析、市场路径构建及其模式选择、市场制度创新等5个方面是当前研究的重点领域。在此基础上提出借鉴新型城镇化高效、包容及可持续的发展理念,系统完善城乡统一的建设用地市场的顶层设计,构建市场主体行为互动影响分析框架将是今后的重点研究方向;包含价格形成机制、增值收益分配机制等城乡统一的建设用地市场内部运行机制研究以及加强制度框架设计将是未来进一步研究的关键领域。

构建城乡一体化的建设用地市场探讨

建设用地市场的城乡分割局面在很大程度上阻碍了城乡一体化发展的道路。从当前城乡建设用地市场的现状入手,分析现代市场理念下城乡一体化建设用地市场的必然要求,并认为"不转权"的集体建设用地市场是关键。研究表明:城乡一体化的建设用地市场可以通过乡镇企业建设用地直接入市、宅基地一体化流转以及缩小征地范围三方面实现。

建立城乡统一的建设用地市场研究——基于北京若干案例的调查分析

为探索建立城乡统一的建设用地市场的实现路径,为国家制定细化政策提供依据,以个案调查与对比分析相结合,系统梳理相关问题,认为未来建立城乡统一的建设用地市场应该允许国家征地、农村自征自用、农村自主开发三种模式并存,国家、集体和农民收益分配大致均衡。建立城乡统一的建设用地市场还有许多复杂的问题需要应对,为此需要系统谋划,细化政策,应对风险。

建立城乡统一的建设用地市场研究

建立城乡统一的建设用地市场,已被确定为中国土地制度改革的方向。要推动城乡统一的建设用地市场的建立,需要了解集体建设用地市场的现状和存在问题,分析阻碍集体建设用地入市的原因,在此基础上才能提出有建设性的改革建议和实施途径。本文对城乡建设用地市场的一些重大问题作了分析判断,认为集体建设用地市场早在改革开放前就已存在,改革开放后更为国家的工业化、城市化做出了重要贡献,这是中国亿万农民的伟大创造;1998年修订的土地管理法给这一市场带来问题,但集体建设用地市场禁而不止,仍以各种形式广泛存在;改革的难点,在于政府直接经营土地。政府不再经营土地,是建立城乡统一的建设用地市场的关键;现在最需要做的,是认真了解、总结基层的实践和群众的创造;要按照党的十八届三中全会决定的部署,稳步推进改革。提出九大方面的具体实施工作建议。

关于建立城乡统一建设用地市场的风险评估

运用层次分析法与模糊分析法,根据专家调查问卷的数据对我国建立城乡统一建设用地市场的风险进行识别与定量评估。研究结果表明:(1)建立城乡统一建设用地市场的风险主要有五个,其相对严重程度由高到低依次为房地产市场受冲击的风险、农民权益受侵害的风险、削弱国家宏观调控的风险、政府管理效益受损的风险、危及国家粮食安全的风险。(2)指标层中风险较大的五个风险依次为降低房价的风险、农村宅基地失去社会保障功能的风险、信息不对称导致农民利益受损的风险、国家对土地管理失控的风险、加剧地方政府债务危机的风险。(3)建立城乡统一建设用地市场的系统风险值为0.39,风险较低,处于可控状态。针对评估结果,可采取必要的风险管理手段,为城乡统一建设用地市场的健康发展提供决策支持。

“构建城乡统一的建设用地市场”内涵再认识

本文从产权演进、土地市场发展、市场成本3个角度对构建城乡统一的建设用地市场的内涵进行诠释,认为其本质是由国有与集体土地产权向完全产权过渡,是产权公共域不断缩小的过程,最终发展阶段为城乡土地金融市场。在此过程中,需要考虑各地市场成本。在理论内涵理解的基础上,城乡统一的建设用地市场构建应以"三块地"改革为突破口,同时兼顾国有城镇建设用地制度改革;发展集体建设用地金融,为城乡一体化发展增添新动力;以集体建设用地流转有效需求为抓手,大力推进规模化流转地区城乡统一的建设用地市场建设步伐。

我国农村建设用地市场博弈与产权异动

微观市场机制和产权制度安排是新型城镇化进程中的重要基础和推动力量,地方政府作为新型城镇化的重要参与方,其高度依赖并构造出的土地指标流转市场是典型的双边垄断市场结构,博弈均衡达到的市场效率水平较低。城镇化应建立在明晰的产权制度安排基础之上,是产权交易和利益共享的结果,产权的弱化、调整、消失,将部分城镇化增值收益置于公共领域,在对公共领域内的价值攫取过程中,交易主体非对称的谈判地位弱化了城镇化进程本应有的"帕累托改进"性质。

城乡建设用地市场一体化的制约因素及对策分析

随着我国市场经济的快速发展,城乡分割的建设用地市场的弊端日益显露、矛盾日渐突出,因此如何推进城乡建设用地市场的一体化已刻不容缓。分析了城乡建设用地市场一体化的制约因素,并最终提出了相应的对策,以期推进城乡建设用地市场的一体化。

基于城乡统筹的城乡统一建设用地市场构建

由于我国一直实行二元土地所有制基础之上的城乡有别的建设用地使用制度,现行法律对集体建设用地的各种流转方式进行了严格的限制,农民的利益受到了不同程度的侵害。因此,城乡统筹是解决"三农"问题的有效途径。通过统一城乡建设用地市场,来保障农民的经济利益,进而实现城乡统筹。

城乡统一建设用地市场法律制度的构建

现行"城乡割裂"的建设用地市场法律制度具有农村集体建设用地流转被严格限制、国有建设用地流转一元独大、弱私法强公法、城乡建设用地流转的收益天差地远等特点。构建城乡统一建设用地市场法律制度应包括建立城乡统一建设用地市场的主体法律制度、行为法律制度和保障法律制度。

农村集体建设用地市场效率测度及其影响因素研究——基于广东省南海区372份数据的供给侧实证分析

研究根据广东省南海区农村集体建设用地市场发展现状,对农村集体建设用地市场效率进行测度,并分析效率受到抑制的障碍因子,以完善农村集体建设用地市场发展制度,推进建立高效、安全的城乡统一建设用地市场。研究利用两阶段DEA模型测度农村集体建设用地市场交易过程中供给侧投入——产出效率,再根据Tobit模型探析农村集体建设用地市场效率受到抑制的障碍因子。结果表明:(1)南海区农村集体建设用地市场综合效率较低。农村集体建设用地规模对于市场总体效率的影响更大。区位属性及地方社会经济发展水平差异影响区域农村集体建设用地市场效率。目前南海区农村集体建设用地市场交易可以通过扩大规模以提高农村集体经济组织生产总值。(2)从交易费用方面看,农村集体建设市场制度存在无效率因素(制度建立的滞后性和产权的不清晰),农村集体建设用地市场制度改革具有重要意义。从交易主体方面看,农村集体经济组织自治化水平越高,政府等行政干预程度相对较低,有助于提高市场效率。交易客体结果表明,加大市场投入有助于规模报酬向着规模报酬不变的阶段发展,以提高市场资源配置效率以及总体效率。从交易行为方面来看,缔约和履约安全性、市场化程度、第三方规制机制影响市场交易行为的风险,从而影响市场效率。从交易环境方面来看,市场透明化程度、规范化程度越高,交易环境风险较低,有助于提高市场效率。因此,农村集体经济组织应提高集体经济组织的组织化水平,明晰集体建设用地和地上物业产权,降低市场风险,以提高农村集体建设用地市场效率。

集体建设用地市场化进程:现实选择与理论思考

研究目的:现有文献对集体建设用地市场化改革的现实模式选择和路径演化归纳还相对薄弱。本文旨在基于观察不同类型集体建设用地(包括宅基地、经营性建设用地、公共基础设施用地以及征地)的市场化改革典型路径的基础上,探索不同模式在提升建设用地经济效率上殊途同归的共性规律,为城乡统一建设用地市场提供理论支撑。研究方法:案例分析与比较研究。研究结果:总结了本轮集体建用地市场化改革起点,刻画了宅基地、征地、统筹和入市4类市场化的典型模式或特殊现象,并对集体建设用地市场化规律做了初步探索。研究结论:集体建设用地市场化的现实路径是渐进式的"由点及面"的改革,现阶段改革创新需要关注三类收益分配问题,政府的规划和收益调节政策是地方探索市场化亟需的基础性规则,政府还应尽快对市场化中的各项权利开展立法工作。