房地产中的开发商行为和地方政府行为研究——以史奈伯格理论为出发点

房地产业是我国国民经济发展中的支柱产业,对我国国民居住条件的改善和经济发展起到了重要促进作用,因此对房地产业发展现状和存在的问题进行分析就显得非常重要。本文在目前的房地产发展现状的基础上,通过史奈伯格的理论分析房地产业中的房地产商行为和政府的行为,探讨了房地产业的存在的问题。

开发商行为、土地管制与住房供给的动态调整

基于一个住房存量部分调整模型,估算了住房市场上供给方对需求冲击的反应速度。实证分析表明,面对我国住房市场上的正向需求冲击,供给方不能做出快速反应以增加住房供给是近些年我国房价持续高涨的重要原因。住房建设周期不能完全解释过慢的反应速度,开发商基于房价的预期而采取的囤积土地、延长开发等行为以及政府对土地的严格管制是供给方调整缓慢的原因。因此,在住房需求持续增加的大环境下,政府应重视供给方的管理。一方面改变市场预期,严厉打击囤地等行为以调节住房供给速度;另一方面,逐步放开土地管制,发挥市场在土地资源优化配置中的作用,实现供需平衡。

基于开发商策略行为的土地出让收益优化模型

在我国土地的出让市场中,根据开发商对土地的用途,将开发商分为近期开发土地的开发商和采取寻找最优开发时机策略的开发商。在基于开发商的策略行为下,引入最优定价与供应量选择模型,考虑土地供应量大于需求量,土地出让价格固定以及土地供应量固定这3种情况,探讨政府的最优收益问题。从而提出土地供过于求时划分土地出让市场阶段的建议,在土地价格固定时,引导第一阶段高值开发商,在土地供应量有限时,采取限量配给的原则。

房地产开发商的自我行为规范研究

房地产业是目前我国的支柱型产业,直接影响着我国的宏观经济运行。但是,随着房地产业的高速发展,也呈现出开发商为谋取利益而产生的欺诈行为,房地产纠纷越来越多。因此,本文通过分析当前开发商行为出现的问题,提出意见和建议,希望开发商行为能够得到规范,使房地产业健康稳定的发展。

住房降价补差价的经济学分析

本论文从经济学角度分析住房降价补差价现象。指出:第一,住房降价补差价涉及多时期决策;第二,住房开发商是否自愿实行降价补差价,取决于前期售房量;第三,降价补差价对大楼盘的影响大于小楼盘;第四,降价补差价的法制化极有可能成为一种经济工具,通过其威慑作用,影响楼市的竞争格局和开发商行为。