纽约开发权转移政策与建成遗产保护更新研究以高线公园为例

城市更新背景下历史街区作为城市重要的建成物质遗产,面临保护与发展的双重需求。纽约市的历史街区经过几十年的保护更新实践,建立了完善的建成遗产保护政策机制,通过一系列开发权转移政策机制,平衡了遗产保护与更新发展的矛盾,释放了历史街区更新过程中城市空间发展的合理诉求,成为纽约历史街区可持续更新发展的重要动力支撑。以纽约高线公园及周边历史街区保护更新项目为例,详细梳理了保护更新的各个阶段相关规划和建设项目,分析促进高线公园成功更新的区域“哺育”措施,重点考察在区域范围内开展的历史街区保护更新、区划调整、建设控制及其他激励政策,从而了解保护更新背后发挥主导作用的开发权转移机制的介入方式与流程。

易地代保和土地开发权转移比较

研究目的:通过对浙江省2001至2003年基本农田易地代保案例和美国马里兰州Calvert县1978年至2003年TDR项目案例的比较,分析在不同的土地所有制背景、土地管理体制下中美规划管理模式突变的异同,以期对完善土地利用规划管理模式有进一步启发。研究方法:实证分析和案例分析。研究结论:两个案例都是源于因经济、人口增长和变化而对土地用途分区管理的突破,并基于市场运作,但两个案例在转移的权利性质、市场参与的深度、转移内容供给和对资源配置的影响程度有很大差异。案例的进一步推行则取决于不同国家政府基于资源状况、发展压力的分析所做出的宏观决策。进一步地探讨则需要借助于法律层面对基本农田有偿易地代保权利和TDR权利实质的分析,从这一角度看,TDR已有明确的含义,这也是TDR项目能够得以不断运作、推广和改进的重要原因。基本农田有偿易地代保的权利内涵从目前来看更接近于"污染物的有偿交易"。

土地开发权转移框架下我国建设用地指标行政配置的法律规制

资源配置方式是推进供给侧结构性改革的关键因素。作为土地宏观调控政策杠杆,建设用地指标具有调整城乡各类用地布局优化功能。但现行建设用地指标实行行政配置法律制度,在配置实践中存在高昂的信息成本、寻租成本等制度成本问题,政府权力寻租现象严重,建设用地指标配置效率低下。在土地供给侧结构性改革背景下,建设用地指标行政配置制度存在行政权力不断消退,私权利日益彰显等特征。在土地开发权转移框架下,构建我国建设用地指标行政配置法律制度,要构建指标行政配置坚持的原则,同时建立指标行政配置程序制度、私法救济制度、指标交易价格宏观调控制度,实现土地供给侧结构优化。

开发权转移中的可转移区域选址模型构建——以南京中心城区江南片为例

以南京中心城区江南片为研究对象,基于中心城区江南片存在问题以及城市发展价值取向,尝试用定性分析和定量论证相结合的方法构建“基于政府规划引导的基准模型+基于基地条件评估的校核模型”的可转移区域选址框架.基准模型与相关法规政策中对中心城区江南片建设用地开发强度的整体规划管控契合,体现区域层面的宏观把控引导;而校核模型则是在全面考虑相关城市要素的基础上,利用多因子综合评价体系,根据具体地块被划作接收区与转让区的适宜程度,对其赋值,体现地块层面的中观落实调整.最后根据开发权供需平衡的转移原则,对模型叠合后的研究成果进行校核.

土地开发权转移制度在禁限建区管控中的应用研究

快速城镇化进程中,乡村成为城市禁限建区的主要组成部分,在城乡二元土地制度下,为了保护耕地和基本生态用地,有限的建设用地指标多被用于城市建设,严格的建设用地管制忽视了乡村正当的发展诉求,农用地流转过程中利益平衡机制的缺失导致规划失效。开发权转移制度作为国外一项成熟的规划控制手段,在禁限建区管控中能发挥利益杠杆作用,协调保护与发展的关系。基于中外实践比较和成功经验总结,运用市场化手段,我国开发权转移制度可更广泛应用于禁限建区内的农业、生态与历史资源保护。我国土地制度确立了集体土地享有"存量土地开发权"与"潜在土地开发权"。引入开发权转移制度,针对禁限建区优化存量、严控增量的土地管控要求,一方面对原建设用地进行复垦复绿,腾出的"存量土地开发权"通过市场交易转移,体现土地的真实价值,实现多方共赢;另一方面乡村因提供公共产品而空间增长权利受限,"潜在土地开发权"受损,应当以公共财政进行补偿,体现社会公平。

历史风貌保护开发权转移制度的实施困境及对策——以上海为例

通过对上海历史风貌保护工作中的开发权转移的实践案例进行分析,按照实施开发权转移的不同阶段,将上海历史风貌保护工作中的开发权转移分为两类,一类是在土地出让之前规划编制阶段,一类是在土地出让之后。通过对具体案例的分析,结合实际管理经验,总结历史风貌保护开发权转移的实施困境并分析原因,在借鉴国际经验的基础上,提出加强现有控规法定地位作为开发权转移的基准容积率,设立不同的奖励比例加强开发权跨区转移的经济可行性,建立土地捆绑出让制度保障保护要求的落地等对策。

美国土地开发权转移制度研究:理论、评判与思考

在简要回顾美国土地开发权转移制度相关背景的基础上,从公共投资和公共经济的视角,对该制度的理论渊源和运行机理进行了回溯和解析。随后从交易平台搭建、融资手段设计、储备机制构建、补偿方式调节、激励措施引导、开发模式转型、规划策略制定等方面,总结了开发权转移制度的创新性,并就该制度的运作效果及其存在的诸多争议进行了系统阐述。研究认为,在我国镇城镇化快速推进、利益格局出现失衡的情形下,须通过合适的制度设计,完善利益分配机制,进而引导空间有序开发,纠正市场缺陷,平衡各方权益,维护公共利益。

开发权转移及容积率奖励在我国的适用性探讨

本文通过对国内外土地所有权、开发权制度、城市规划体系等制度对比,尝试论证国外纯粹的开发权转移及容积率奖励在我国并不适用。我国应通过中国特色的城市规划与土地管理创新手段来达到国外开发权转移及容积率奖励所要实现的目标。

基于开发权转移的历史街区开发模式初探

针对历史街区保护与更新提出了开发权转移的开发模式,总结了开发策略,结合重庆市长寿区三倒拐历史街区的保护规划,对现状特征要素进行了分析,提出了适宜三倒拐历史街区可持续发展的开发模式,以指导街区的规划布局。

广州市属国有企业旧厂更新中的开发权转移机制研究

市属国有企业旧厂更新对促进广州土地空间资源优化配置、经济结构转型升级发挥重要作用。在产权主体利益追求多样化的背景下,市属国有企业旧厂更新中的土地开发利益与规划管控意图矛盾突出,面临规划强度控制、公益性用地建设与城市功能布局等规划意图难以落实的困境。为实现国有资产保值增值和城市功能优化提升的双目标,文章以广州为例,探索运用开发权转移作为利益协调工具,制定一套适用于市属国有企业存量用地的开发权转移机制,结合广州市属国有企业用地的特征归纳出3种开发权转移模式,以期公平、公开地实现规划管控,促进城市更新,并在其他存量工业用地更新改造实践中推广。

减量目标下“开发权转移”的适用性分析——以东莞市水乡特色经济发展区为例

"开发权转移"是牵涉土地产权与空间管制的制度设计,具有以市场的方式完成空间资源优化配置并实现保障个人财产权利的制度优势。本文以东莞水乡特色经济发展区为例,通过对比研究和问题分析,认为"国内外制度环境差异"对"开发权转移"制度的地方化过程并不构成重要障碍,但在"权利主体意愿、开发权市场供需关系、与既有政策关系、空间管制"等问题的影响下,采用"开发权转移"来帮助东莞水乡实现减量目标还存在一定的适用困境。

纽约开发权转移对外滩老建筑保护性开发的启示

开发权转移是纽约空间规划管理的重要政策工具。通过将开发权从所有权中分离,在不突破区划确定的地区开发总量的前提下,既保护了所有权人的财产权益,同时也借助市场机制实现了地区更新、环境保护,特别对历史街区和建筑的保护开发有很好的借鉴。

中国开发权转移试验的创新与局限

开发权转移是一项调和土地开发与环境保护关系的土地管理政策工具。中国开发权转移试验经历了"土地置换"和"城乡建设用地增减挂钩"两个阶段。该试验注重利用市场机制,协调了经济发展与耕地保护的关系,提升了土地管理绩效。但是目前该试验的环境保护倾向不突出,开发权交易市场不成熟而且不够尊重农民权益。短期内中国应该改进增减挂钩,长期看应该推动增减挂钩向开发权转移高级形态转变。

深圳市城市更新开发权外部移交机制探索

为加强城市更新对于公共利益项目实施的促进作用,深圳市进行了以城市更新项目捆绑外部移交用地并进行开发权转移的机制探索,最终形成《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》,基于该文件,阐释开发权外部移交机制的相关概念、建立的基本思路以及具体方案的形成过程,并以深圳市宝安区松岗街道松岗第二工业区城市更新单元及其外部移交用地为例,探讨开发权外部移交机制的实践应用。

美国城市开发管制方法变迁——从分区制到土地开发权

美国对城市土地开发进行管制的历史并不悠久,传统上美国人可以在自己的土地上自由地进行开发。直到1916年,美国才开始使用分区制管理城市土地开发。随着分区制在美国的普及,分区制中出现的不适当、不公平、未提供补偿、较为僵化等弊病越来越突出,为了解决分区制的不足,土地开发权转移制度顺势而生,较好地弥补了分区制的不足。到目前为止,土地开发权转移制度已经成为美国管理土地用途的一个重要方法,土地开发权转移制度与分区制配合使用能够更好地规范城市土地开发行为。

土地开发权的国外实践刍议

近年来,城市化过程中的土地开发权研究越来越为学界所重视。而对土地开发权的国外实践认知却存在着若干事实偏误,诸如英国土地开发权归国有和美国土地开发权私有模式等。本文从"开发"的概念入手,较系统地介绍美国、英国和日本土地开发权的运行现状,为进一步深入地研究土地开发权夯实事实基础。实际上在现代西方市场经济法治社会,土地开发权并不是土地所有权人的私权力,是受规划和用途严格管制的,是政府基于社会管理的公权力对私有权力的规制。

促进限制开发区与重点开发区土地开发权与人口并流——基于城乡土地置换的视角

土地开发权与人口并流,是指在主体功能区建设背景下,土地开发权由限制开发区(乡村地区)转移到重点开发区(城镇化地区),要求人口也随之同向流动。本文认为在主体功能区建设背景下,城乡土地置换可以进一步拓展为重点开发区(城镇化地区)与限制开发区(乡村地区)之间的土地置换,并以皖江城市带为例,讨论在特定经济区域范围内,坚持城乡建设用地增减挂钩和耕地占补平衡的原则,将城镇建设用地指标与吸纳农产品主产区的剩余劳动力以及GDP总量等指标挂钩,促进限制开发区与重点开发区土地开发权与人口并流。

以开发权交易为基础的宅基地退出补偿方案设计——以皖江城市带为例

土地开发权是国家赋予土地使用者的权利,可以独立于土地所有权而存在,农村宅基地退出的本质是宅基地开发权转移。宅基地补偿的内涵包括宅基地开发权转移收益和地上房屋及其他附着物补偿费。皖江城市带宅基地补偿存在补偿标准偏低、补偿标准不统一和补偿标准缺乏动态调整机制等问题。目前,皖江城市带农村土地交易市场不完善,建议采用基于"市场参照法"的宅基地补偿方案;将来,形成了统一的城乡土地交易市场,再采用基于"区域交易法"的宅基地补偿方案。

存量规划背景下容积率奖励及转移机制设计研究——以上海为例

容积率奖励及转移是为协调开发商与公众之间利益,提升公共环境品质和保护历史文化遗产而采取的容积率调控手段。本文借鉴国外在容积率奖励及转移方面的经验,总结其做法的优缺点;分析上海在这方面的探索情况,指出目前面临的公共空间难统计、实际操作缺乏政策保障、跨区转移难度大等问题。在此基础上,提出容积率奖励及转移的机制设计要点,包括合理设定容积率控制上限、明确指标核算方法、建立交易平台、建立实施保障机制等,为政策制定完善提供建议,对解决上海实际开发建设需求与城市品质提升之间的矛盾具有一定实际意义。

上海实施容积率奖励、转移面临的难点和对策

上海虽然有过容积率奖励、转移的相关实践,但只是在点上进行探索。为了能在更大范围内发挥容积率奖励、转移在改善公共环境品质、增加公共设施和促进历史风貌保护方面的作用,应尽快制定容积率奖励、转移的操作办法,明确范围、原则、标准等。