基于交易系统的房产评估决策支持系统

设计一个基于交易系统的房产评估决策支持系统 ,实现了该系统的构成 ,并着重介绍系统模型的选取与实现 ,以及交易系统与决策支持系统之间的接口方法 .

改进的ANFIS在房产评估中的应用

房产评估是个较为复杂的非线性过程,目前的方法存在房产近邻难以定义等问题。为解决这一问题,提出基于k近邻的自适应神经模糊推理方法,并应用于房产评估。该方法通过定义不同意义的全变量、部分变量、空间、时空的k近邻,计算k近邻均价,将k近邻均价加入模型。实验结果表明,使用基于空间k近邻和时空k近邻改进自适应神经模糊推理方法对房产价格进行预测,准确性显著提高。

基于收益法的房产评估研究

2000年我国的第一部房地产评估业国家标准《房地产估价规范》正式实施,其不仅规范了房地产估价的行为,还保证了估价结果的客观性和公正性,房产评估也成为了一个行业。其中市场比较法、成本法和收益法是当前房地产行业估价中经常使用的方式,本文就将研究房产评估行业中收益法的运用。

浅析如何提高房产评估能力

我国建立现代的房地产估价制度是从八十年代中期开始的，目前已经有了一定的规模。但是，当前房地产评估工作还存在一些问题。

坚持服务第一观念 拓展房产评估市场

溧阳市天目房地产评估咨询有限公司前身为溧阳市房价评估事务所,成立于1996年,2001年4月脱钩改制后,主动接受经纪人协会的管理,公司运作严格对照经纪人协会的行业要求,先后承接了溧阳市全部的房地产拆迁评估,90%以上的房地产交易。

基于房产税收入及供需弹性的最佳房产税税率评估

1950年1月政务院发布《全国税收实施要则》,明确规定全国统一征收房产税,直至2011年确定上海、重庆两市为房产税试点城市,正式开启我国的房产税改革试点工作。2021年全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点,对于建立房地产长效机制、调节收入分配、促进共同富裕、优化财税体制具有重大现实意义。选取上海作为试点城市探究房产税改革实施效果,构建最佳房产税税率评估模型,并对北京、成都两市进行最佳房产税税率评估。结果表明:房产税减少了房产销售面积、施工面积和开发商投资总额,但未显著影响房价;住房的投机性需求减少,延缓了房地产市场泡沫化,房产税改革有利于房地产市场的可持续发展;上海市房产税税率整体设置偏高,应提高低交易价格的房产税税率,降低高交易价格的房产税税率;北京市最佳房产税税率为1.45%,成都市最佳房产税税率为1.42%;在房产的供给弹性及需求弹性较高时应设置较高的房产税税率,反之应设置较低的房产税税率。

融合GIS和集对分析的房产市场比较法评估模型

针对房产市场比较法估价模型存在不确定因素的问题,提出了一种融合GIS和集对分析的市场比较法估价模型。利用GIS空间分析方法对房产价格影响因子进行量化,并采用熵权法确定量化后的价格影响因子权重,最后在GIS支持下,开发房产估价的集对分析平台系统并进行估价实践。赣州某待估房产经过本系统的价格评估后,所得价格与该房产实际交易价格接近,表明估价模型能够提高房产估价的效率和准确性,在房地产快速批量化定价方面将有广泛的应用前景。

基于深度学习的房产价值视觉评估

由于全球化趋势,房产投资不再局限于某个地区,越来越多的人开始进行海外房产投资,但由于出行问题以及对当地市场的不熟悉,造成了对房产价值的认知偏差。为了克服以上缺点,提出了一个多实例深度排序与回归(MDRR)网络,用于对房屋进行可视化评估,其目的是从房屋的照片和文字描述(如卧室数量)来预测房屋的价值。该网络使用弱监督数据进行训练,不需要密集的人工标注。同时还设计了一组人类启发式方法,通过对解决方案空间施加限制来提升深层特征,通过实验表明,提出的方法能够较为准确的评估房产价值。

基于随机森林模型的房产价格评估

文章以住宅性房产为切入点,基于特征价格理论,选择了区位特征、建筑特征和邻里环境三大类共计21项特征变量,构建了房价格评估的随机森林模型。并以广州市天河区某区域的二手住宅性房产为例,应用所构建的模型对该区域内的二手房产进行了价格评估。

浅谈房产评估与耐用年限

目前，许多评估人员对确定建筑物的成新不是很慎重，特别是对一些超过耐用年限的房屋评估时，常采用“房屋现值=房屋重置完全价×残值率”这一个公式来计算，而对于该超过耐用年限的房屋的现状却不重视。不久前，笔者曾看到几份评估报告，均是采用这种方法计算房屋的现值，而报告中却描述该标的主体结构、设备等均处于完好状态、房屋可供人居住等等。因此，仅仅根据耐用年限来决定房屋的成新，在评估中不仅不够全面，而且有时颇有偏差。那么如何合理确定房屋的成新呢?

住建部简政放权 房产评估资质审批下放

自10月16日起，住房和城乡建设部不再受理一级房地产估价机构资质核准事项，改由省级住建部门负责本行政区域内的相关核准工作。10月24日，住建部已经向各地下发了相关通知。

猜猜谁在当房产评估“卫道士”

房产评估师曾在推升房价和促成眼下金融危机爆发上起到了推波助澜的作用，只是他们的角色并没有那么显眼。当时，受贷款商和房产中介的雇佣，这些房产评估师有意或默许房价虚高，以确保高额贷款。这种做法显然会让房地产食物链上的每一环节在交易结束后都能大赚一笔。泡沫破灭后，面对调查和诉讼，房地产和金融行业不得不接受由政府提出、定于5月1日生效的房产评估准则。新规力挺全美6万房产评估自由职业者和贷款商、房屋中介之间的中间方——房产评估管理公司，简称AMC。这些机构的出现旨在防止贷款商和房屋中介与房产评估师之问相互串通，高估房产价值。房产评估管理行业一下子从冷门变为热门后，不少新人行者竟然是先前的那些刺激抵押贷款商，正是这些人曾经助长了房地产泡沫。

当前我国房产税的改革问题

近年来,随着我国房地产业的飞速发展,商品房价格迅猛上涨。2011年初,国家在上海、重庆两市推行了房产税改革试点,如何深化房产税改革,已成为理论界探讨的热点问题。目前,一是要明确房产税改革的近期目标是完善税制,长期目标是增加地方政府财政收入;二是要准确评价试点方案,上海、重庆两市房产税改革试点方案都缺乏通盘考虑,现阶段都不具有推广价值;三是要从逐步扩大征税范围,改革计税依据,采取切实可行的差别税率及制定科学的免税面积等方面完善房产税改革试点方案;四是通过加快住房信息系统建设,完善房产评估制度和住房保障制度以及改革房地产开发和流通环节的税费制度来建立和完善房产税改革中的配套制度。

房产税改革试点方案的评析与拓展

现行的立法法和税收征管法构成了重庆市和上海市房产税改革试点方案的立法根据,试点方案在计税依据、征税范围、税率与税收减免等方面对原来的房产税进行了探索与改革。借鉴重庆市和上海市房产税改革试点方案的经验,结合我国具体的国情,在未来的房产税设计上应规定一定的免征面积,并按照不同房产的属性进行免税,其征税范围要涵盖国有土地上的所有存量和增量房产,计税依据要从房产交易价改变为房产评估值,并且实行房产税累进税率。

征管视角下房产税改革的困境与破解

房产税改革对于抑制房地产泡沫、促进房价合理回归具有重要现实意义。本文从征管视角研究房产税征管的困境与对策。研究认为,鉴于税负难以转嫁和管理体制不完善,房产税征管应按照公平、正义和分步走原则,走立法先行、政府职能转变和财政体制改革的协同改革之路。

我国个人住房房产税改革现状及制度优化探析

对个人的住房在保有环节征收房产税,理论上对增加地方政府财政收入、调控房地产市场及调节居民收入分配能发挥积极的作用。通过对我国个人住房房产税改革现状进行分析,发现其未能有效实现上述政策目标,究其原因在于改革中征税范围过窄、免税面积不合理、税率偏低且较为单一、计税依据不科学、缺乏配套房产评估机制等,针对存在问题,就将来我国个人住房房产税税制优化提出了相关政策建议。

浅析基于财产税下的房产税改革问题

通过房产税在沪渝两地的试点效果分析,提出了我国房产税在征税范围、税率形式、计税依据、税收优惠政策等方面的改革设想,以及在房产税改革过程中必须要解决好的几个问题。