房价与地价的内生性及其互动关系——基于时间序列模型的研究分析

房产是土地和增值部分的总和,土地和增值部分的权重随时间和区域而变化.本文通过对土地和总价值的比例测算得出了土地开发强度或房产＂杠杆＂.本文展示了如何通过特征价格模型来确定土地价格和地价杠杆的时间序列.文中证实了地价与基本因素的相互作用对于确定房价影响因素的重要性.房价会受到施工成本,人均国民生产总值,以及30至49岁人群的影响,而地价杠杆的变化是建筑成本和人均国民生产总值的共同作用.最后得出就因果关系而言,房价与地价的变化过程是相互影响的,即房价与地价之间存在内生性,对房价和地价的相互关系要从不同的角度不同的时点来分析.

房价与地价关系的探析

2004年我国全面实行土地招拍挂后,地价与房价的关系成为社会各界关注的热点。本文梳理了近几年来关于地价与房价关系的主要理论和实证文献,厘清理论界对房价与地价相互关系的现状研究,在对各种观点进行比较后,指出其存在的不足和需进一步探讨的问题,为以后的研究提供探讨的平台。

房价与地价关系的再认识——各种房地产价格指数的应用

房地产价格指数是一个相对指标,用来反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度,对于房地产价格指数的应用同样很重要,本文中作者选择了我国三十个季度的房地产销售价格指数和地价指数,通过建立VAR模型来讨论房价与地价之间的关系,并提出相应的措施,呼吁进一步完善房地产价格指数的编制、发布及应用。

关于我国房地产业的若干思考

我国现在的房地产业是城市与农村争夺资源的重要渠道,在城市里的利益指向,也是只为富人服务、不为穷人服务,因而不是支柱产业。中国房价高的根本原因是政策失误,导致开发商垄断住房供应,并与投资、投机相结合。此外,对需求引导不力,管理有漏洞,也是重要原因。房价与地价关系,是理论上早已解决的问题。投机引致的供求变化,使房价起起落落,投机的真正对象是地租地价。政府收入过于依赖土地,使政府面对高房价陷入两难尴尬。解决老百姓住房问题的根本出路,是打破开发商垄断。政府的税费也有减免的余地。

房地产评估价值不是地价与房价的简单相加——关于房地产抵押估价房与地分别备案的思考

目前，福建省一些市县要求房地产抵押估价报告向土地管理部门与房地产管理部门分别备案。本文从分别备案所面临的技术问题人手，剖析了在房地产抵押价值中强求分解（剥离）出房价与地价的弊端；从房地产的含义、特性和估价方法等有关方面，论证了房地产评估价值不是地价与房价的简单相加；阐述了房地产抵押登记的核心是抵押物和抵押价值；提出了既使需要向土地与房地产两个管理部门分别备案房地产抵押估价报告，也不必要求从抵押价值中再分解出地价的建议。

房地产市场及其细分的调控重点区域划分理论与实证——以中国35个大中城市为例

2010年以来,在国家严厉的、密集的调控政策下,各大城市房地产市场运行绩效表现出差异性,但也显示地方反弹的压力。因而,如何做到调控精准化、差别化和决策科学化需要房地产重点监控区域划分的理论与方法研究。本文以房价与地价波动及其关系的表现形式为依据,提出工作假说——房价地价关系与全国基本一致的城市,其房价波动偏离全国房价波动均值的程度也较小,以此作为划分重点监控区域的标准或方法。然后利用全国及35个大中城市的房屋销售价格指数与土地交易价格指数,通过Granger因果关系检验得出,与全国层面房价地价关系短期内双向互动影响一致的城市有26个;运用均值、方差与离散系数等描述性统计得出,与全国层面房价地价关系的短期效应一致的城市,2010年以来其新建住宅价格指数和二手住宅价格指数离散系数普遍小于均值,而海口、杭州、深圳等城市应成为房地产调控政策实施监控的重点;单个样本t检验表明,新建住宅市场与二手房市场的差异较大,而后者与全国层面房价地价关系的短期效应一致的城市较少,今后国家宏观调控政策应重点关注二手房市场。总体而言,把握各城市与全国层面房价地价关系的短期效应一致性以及差异性,是房地产分区域、分市场、分类差别化与精准化调控体系的基础。