新房价格底部特征分析及政策建议

判断房价的趋势和拐点,是房地产市场研究的重点和难点,需要找到关键的分析指标。主要发达国家房地产市场发展历程表明,房价收入比的低点通常是房价的低点,房贷利率连续大幅下调会促进房价企稳,租金回报率超过无风险利率时房价触底支撑增强,购房意愿度最低时往往也是房价筑底的时候。我国在2008—2009年和2014—2015年经历过两次房价下行,房价筑底时房价收入比、个人住房贷款利率、租金回报率与无风险利率的利差、购房者预期四个指标均表现出了与国际市场相似的特征。本轮始于2021年下半年的房地产市场下行,是时间最长、房价调整幅度最大的一次。用房价收入比等四个指标判断,当前新房价格已呈现明显的底部特征。建议重视解决房企资金紧张问题,优化住房供给结构,降低居民改善置换成本,促进房地产市场尽快回稳。