中心城市科技创新能促进城市群协调发展吗?——兼论收入房价比的调节作用

利用2007—2019年127个地级市的数据,系统检验了中心城市科技创新对城市群协调发展的影响机制,并讨论了收入房价比对二者关系的调节作用。研究发现:第一,中心城市科技创新水平的提高不仅显著促进了城市群协调发展,还加快了外围城市经济增长收敛,并在不同地区和不同发展阶段的城市群表现出明显的异质性。第二,中心城市科技创新通过深化产业分工促进城市群协调发展。第三,收入房价比能够调节中心城市科技创新与城市群协调发展之间的关系,但调节效果存在区域异质性,仅在中部地区显著增强了中心城市科技创新对城市群协调发展的促进作用,对东部和西部地区没有明显的调节作用。研究结论不仅丰富了中心城市科技创新影响城市群协调发展的理论研究,且在提高收入房价比方面提供了政策启示。

安徽省城市房价收入比的时空演变及驱动因素

基于2008―2020年安徽省面板数据,采用变异系数、趋势面分析、空间自相关和地理探测器等方法,分析安徽省房价收入比的时空演变及驱动力。研究表明:安徽省的房价收入比整体呈下降趋势,各市的房价收入比空间异质性增强,表现为西高东低,南高北低。安徽省房价收入比在南北方向上倒“U”型趋势减弱,由中心区域向外围递减;总体上各个方向的趋势都逐渐平缓,极化效应减弱。以合肥市为中心的房价收入比空间依赖性显著,处于不断增强的趋势;外围地区空间依赖性较弱。在驱动力方面,不同时期城市人口与经济这两大驱动因素对房价收入比的影响有着明显的差异。

再论房价分化之谜--收入不确定性的视角

近十年来,我国房价呈现明显的区域分化特征,然而人口流动、土地供给等传统供需因素并不能很好地解释房价分化的现象。本文认为,收入不确定性是解释房价区域间分化的一个重要视角。本文构建了一个包含异质性投资者的动态一般均衡模型,着重刻画了收入不确定性对不同地区房价的影响。研究发现:不确定性加速了人口流入地区房价的上升,但也挤出了更多的消费与实体经济。机制分析显示:由于金融不完备性的存在,人们持有的住房资产往往具有“流动性溢价”,住房需求对于预期收益的变化比对当前价格的变化更为敏感。在不确定性上升的情况下,人们会预防性地增持住房资产,提高住房资产的预期收益;同时,人口从低线城市向高线城市的集聚也势必会通过传统供需机制增加人们对于优质房产的投资需求。由此,预防性储蓄机制放大了传统供需机制,两者的联合作用大于两者独立作用的联合,扩大了高线城市与低线城市的房价(增速)差距。最后,本文进行了政策分析,分别考察了在“缓解供需矛盾”和“稳定市场预期”两个核心维度上,保障性住房供给、拓宽投资渠道及“房住不炒”预期指引等政策的实行对经济的影响。研究发现,这些政策均能在一定程度上缓解上述联合效应所带来的房价分化现象,同时也能抑制内需下降及经济脱实向虚的趋势。

房价上涨、收入不平等与家庭消费结构升级

基于2014年和2016年中国劳动力动态调查(CLDS)数据和地市级层面城市房价数据,采用双向固定效应模型考察了房价上涨、收入不平等与家庭消费结构升级之间的关系。研究表明:房价上涨抑制家庭消费结构升级,且主要减少家庭发展型消费占比。从异质性角度看,房价上涨对单套房、东部地区以及男性儿童占比和老年人口占比较高家庭消费结构升级的抑制效果更加明显;收入不平等抑制家庭消费结构升级,且主要降低低收入、农村以及东部和中部地区家庭消费结构升级水平;房价上涨通过加剧收入不平等间接抑制家庭消费结构升级,但收入不平等的中介效应仅在东部地区显著,而在中部和西部地区不显著。

房价上涨对共同富裕的影响探究——基于城乡收入差距视角的空间计量分析

为探究房价上涨对共同富裕的影响,通过分析房价、城乡收入差距和共同富裕的作用机制,并基于我国2010~2020年30个省际面板数据,构建空间计量分析模型对其进行检验。结果表明,从全国来看,房价上涨会拉大城乡收入差距,从而抑制共同富裕;从各地区来看,房价上涨对城乡收入差距的影响存在差异,需因地施策促进共同富裕。

房价收入比影响因素研究

住房是人民的基本生活需求,因此住房问题也是重要的民生问题。我国住房发展取得了巨大的成就,但在发展中也产生了诸多问题:供给侧,开发商暴雷、项目烂尾的事件频出;需求侧,由于部分城市的房价上涨速度过快,中低收入家庭面临买不起房、甚至租不起房的问题。房价收入比作为衡量房地产业发展情况的重要指标,对其进行研究具有多方面的价值和意义。本文收集了中国部分地级及以上城市的经济数据,通过回归分析法,分析和论证影响房价收入比的因素。

人均收入、房屋竣工面积及货币政策对重庆房价影响的VAR模型分析——基于重庆1999~2018年度数据

近年来我国各地城市的房地产价格主要趋势向上,但也随着宏观环境尤其是货币政策的变化起伏。而这种价格的波动,短期内主要受到货币政策的影响,长期来看受需求供给的双重影响,在生活水平的提高与投资需求的推动下,一二线城市的房地产价格金融资产属性凸显,房地产开发面积迅速扩大,而供给的扩大反向又将作用于房价。本文主要以重庆城镇居民人均收入、重庆房屋竣工面积、广义货币供应量为因子,通过建立VAR模型,研究对近年来较热的新一线城市,重庆房价的影响。结果证明四组变量间存在长期协整关系,并表明近二十几年来重庆城镇居民人均收入的上涨与重庆房价的上升有显著的因果关系,广义货币供应量及房屋竣工面积对房价的波动也存在较大的贡献率。

中国城镇房价收入比时空演变的多尺度分析

从全国、省级、市级多个尺度,运用空间自相关和变异系数等方法对中国1999~2012年城镇房价收入比的时空演变特征和分异规律进行了系统分析。结果表明：1中国城镇房价收入比的时空格局演变特征表现出明显的空间尺度效应,国家尺度呈波动上升趋势,省级尺度先上升后分异,大中城市不断升高,且在2007~2011年省、市级尺度下存在较显著的空间自相关,表明近年来中国房地产市场的空间邻近联动性明显增强;2房价收入弹性分析表明2003~2012年全国大约70%的大中城市居民的收入涨幅赶不上房价涨幅,部分城市泡沫存在的可能性较大,居民住房支付能力不断下降;3全国和东部地区省份间的空间差异2003年之前为缩小趋势,之后逐渐增大,中西部省份间差异较小且基本处于缩小态势,市级房价收入比的差异要明显高于省级尺度的差异且呈上升趋势,空间差异的变化存在尺度效应和分区效应。

城镇化、城乡收入差距与房价研究——一个调节效应模型的实证分析

利用2005-2012年31个省、自治区、直辖市的面板数据,以房屋竣工面积、利率和城镇居民人均可支配收入为控制变量,分析了城镇化对房价的影响机理。结果表明,城镇化和城镇居民人均可支配收入显著正向影响房价,利率则与房价之间存在着显著负向关系;城乡收入差距在城镇化对房价的影响中起调节作用。

房价收入比的实证研究——基于北京和全国整体数据的分析

研究目的:探讨房价在怎样一个区间内表示市场是健康的。研究方法:金融部门对个人还款比例的限额与购房模型。研究结果:适合中国城镇普通居民家庭的房价收入比的合理区间为2.9—7.6。研究结论:全国整体的房价收入比并未明显攀高,但北京市的房价收入比超越了警戒区域。

我国35个大中城市房价——持久收入比研究

房价收入比是反映居民购房可支付能力的重要指标。为了更真实准确反映我国居民长期承受的购房负担,本文基于持久收入假说,利用我国35个大中城市数据,建立状态空间模型,估计出持久收入意义下的房价收入比,通过情景分析确定其合理上限,并分析主要特征。研究表明:1我国房价-持久收入比的合理上限为7.6,有28个城市已超过该上限,其中,北京最高,达到14.9;2城市越发达,房价-持久收入比越高,居民需要承受的购房压力越大,且在时间趋势上,一线与二三线城市间的差距呈现扩大趋势;3在地理分布上,我国东部、中部、西部、东北地区大中城市的房价-持久收入比呈现从高到低的排列顺序;4相比于根据可支配收入测算的房价收入比,房价-持久收入比与其约有10%的差异。当前我国政府应采取有效措施继续限制房价,减轻居民购房负担。

房价、收入与住房负担能力关系实证研究

基于河北省1995年～2017年相关数据,构建VAR模型实证分析了收入、房价与住房负担能力之间的相互关系。研究结果发现,城镇居民住房负担能力逐年下降,房价与住房负担能力存在单向Granger因果关系,与收入之间存在双向Granger因果关系;给定房价一个正的标准差冲击,对自身将产生明显的正向影响,对住房负担能力有明显的负向影响;给定住房负担能力一个正的标准差冲击,对房价有明显的正向影响;收入的变动对房价收入比没有显著影响。可以通过采取措施稳定房价,加大力度抑制住房的投资需求,构建全面的住房保障体系等措施提高居民住房负担能力,实现"住有所居"的目标。

收入差距、挤出效应与高房价

本文考察了收入差距的扩大对城市房价的影响。研究表明,收入差距的扩大在微观上通过挤出效应、在宏观上通过储蓄率的上升引发过度住房投资,助长了房价。无论是用基尼系数表征的收入差距,还是用高收入阶层所占总收入的比例表征的收入差距,在经验分析上都与高房价高度正相关。这意味着改善收入分配或通过各种手段限制高收入者的住房投资需求应成为房地产调控的政策选择。

房价收入比影响因素分析

本文从我国的实际数据出发,提出房价收入比的五种影响因素:财政支出结构、经济发展、人口结构、城市建设、城市辅助设施,其中每一大类影响因素又分为若干指标。实证的分析分为21大中城市横截面数据的静态回归分析,和3个重点城市的面板数据动态回归分析。得到的结论是:房价收入比一般与经济发展呈负相关,与城市辅助设施呈正相关,与其他影响因素的相关关系有正有负;同时,随着时间的推移,各种影响因素都会在不同程度上变化,经济发展的影响因素越来越强,城市辅助设施的影响因素虽然也在增强,但幅度不大。

土地出让收入、地方财政支出对我国房价影响的区域差异性研究

利用2002～2011年30个省市面板数据分析土地出让收入、地方财政支出对我国房价影响的区域差异性。研究结果表明,东中西部三个区域的土地出让收入与地方财政支出对房价的影响均存在不同程度的时滞效应;短期内土地出让收入与地方财政支出对房价的作用效果并无显著的区域差异性,但就长期发展趋势来看,东部与西部地区仍以地方财政支出影响为主,而中部地区的情况却出现了逆转,土地出让收入对房价的刺激作用要显著大于财政支出。

人口集聚过程中的我国房价收入比

基于全国35个大中城市数据的实证分析表明,城市的生活收益、人口集聚程度和人口集聚速度是影响城市房价收入比的三个关键因素。目前我国部分大中城市房价收入比过高,一是因为它们本身拥有较高的生活收益,人们在那生活获得了比其他地区更大的收益,相应地也必然承担更大的生活成本——较高的房价收入比;二是因为它们的人口集聚程度较高,城市居民对住房的需求更强烈,供需矛盾导致当地房价水平升高;三是因为它们的人口集聚仍处于高速的动态进程,住房建设速度远跟不上人口增长,导致了房价的过快上涨。政府有必要从供给和需求两方面采取措施降低过高的房价收入比。

城镇居民收入差距、财富差距、收入增长与房价关系的因果检验:1992—2006

利用协整等方面理论对中国城镇居民收入差距、财富差距、收入增长和房地产价格的因果关系进行分析,得出如下结论:(1)收入分配不均促进房价快速上涨,收入向20%高收入阶层过度集中和房价快速上涨只存在单向促进关系;(2)房价的快速上涨和财富分配不均存在单向促进关系;(3)最高收入阶层收入的快速增长不是房价上涨的促进因素,而房价上涨使得最高收入阶层的收入增长速度加快,进一步促进收入两极分化。要抑制房价,应缩小收入差距;只有控制房价,缩小贫富差距和收入两极分化,房地产业才能健康发展。

基于房价收入比的居民住房支付能力研究——以上海中等收入居民为例

面对高涨的房价,一些城市的中等收入居民既无足够的支付能力也不符合申请经济适用房的条件。本文以上海为例,通过否定国际惯用房价收入比4～6的合理取值范围,分析居民的实际购买力来确定房价收入比取值范围。同时对现行房价收入比指标进行修正和改进,以反映中等收入城市居民真实的住房支付能力现状。

中国地级及以上城市房价收入比的时空分异

利用位序-规模分析法、ESDA-GIS、空间变异函数、重心迁移与趋势面分析等方法,对2004和2014年全国343个地级及以上城市房价收入比的空间分异格局、总体趋势、空间异质性和自相关性进行研究。结果表明:中国地级单元房价收入比空间分异显著,2004年呈现东部>西部>中部、北方>中部>南方的趋势,2014年则呈现自北向南、自西向东依次递增的态势。10 a间,房价收入比的重心向正南方向迁移;地级单元的房价收入比整体呈扩大趋势;从一线城市到五线城市,房价收入比整体表现出下降的态势。房价收入比的自相关性在不断增加,冷点区大幅扩张而热点区大幅收缩。城市化率和人均可支配收入对城市房价收入比具有较大的正面影响。

持久所得、隐性收入与中国房价合理性

目前流行的用于衡量房价是否合理的房价收入比指标存在缺陷,它只考虑现期收入而未考虑持久所得,且将其运用于中国时忽视了隐性收入因素。通过设计一个新型的房价收入比指标,计算并进行国际比较,发现目前中国房价仍是合理的,中国人民的房价负担能力被低估。政府不应当用行政手段打压房价,而是应当合理处置"土地财政"带来的巨额收入,并且通过政策优化使高价商品房更多地成为"廉租房",从而使房地产市场成为无痛苦调节收入分配的渠道,实现房地产市场发展和社会公平的统一。