房企破产中购房合同的处理方式

购房合同的处理无疑是房企破产的焦点之一。从系统性风险和法治化双重视角看,管理人原则上应当选择继续履行现房合同并认可已支付房款的优先权地位和对房企违约金的劣后债权地位;从房屋续建可能产生的价值提升以及消费者住房生存权益的保障角度看,管理人原则上也应当选择继续履行期房合同。与普通待履行合同的处置模式不同,购房合同的处置应转变为购房者的多层次自决:基于债务人追加担保及共益债保障的障碍,购房优先权人有权逐一决定是否接受现金清偿或是等待交房,且全体购房债权人基于对重整风险的分摊和自身权益的让步,均有权对重整计划、续建方案等事项进行表决,并根据其付出的时间与金钱成本分享房企继续履行购房合同的成果。在其他融资途径均行不通的情况下,可以由选择交房的购房者出资续建,且其出资额形成共益债务。同时还应充分利用数理思维来维护购房者之间的同质性及相应的权利救济。

房企破产案件中不同情形下购房人优先权的适用问题分析

在房地产企业破产案件中,购房人因数量多、情况杂等原因已成为一类特殊的主体。文章通过探究购房人优先权的性质及保护价值,就目前审判实践中惯用的三项认定标准以及购房人优先权在不同情形下的适用问题进行分析,并认为:在认定商铺及商住两用房适用性时,应以"商铺不适用,商住两用房适用"为基本原则,根据房屋的实际功能进行确定;"以房抵债"与"假按揭"不能获得真实购房人身份,不应享有优先受偿权。最后部分分析并铺设了真实购房人实现其优先权的路径。

浅析房企破产程序中购房人权利保障

近年来,受多种因素影响,房地产开发企业破产案件数量激增。在房企破产程序中,债务人预售不规范、购房款监管不力、预告登记不规范办理等多因素导致购房人权利与建设工程款、抵押权等存在权利冲突。同时,各类购房人要求也不同,有的购房人向管理人要求交付房屋、协助过户,有的购房人要求解除合同返还购房款,还有的购房人直接诉讼请求确认所购房屋不属于破产财产,要求确认物权。在房地产开发企业破产程序中购房人应如何行使权利?有哪些购房人的权利可以在破产程序中可以优先得到保障?本文从一则房企破产的实务案例分析破产程序中购房人的权利保障问题。

房企破产中购房者优先权保护的问题研究

房企破产中消费者购房人往往处于最弱势地位,尽管相关的法律及司法解释都在一步步完善弱势群体权利的保护,但仍然存在适用条件不明确、未成体系化等问题。为了更好地保护购房人的优先权利,立足于购房者优先权问题产生的背景,梳理购房者优先权演变历史及相关规定,结合其法理基础分析当下实践中权利保护存在的问题,提出通过完善适用条件、法律制度及运用好个案平衡规则来保护购房者优先权。

房企破产中购房者的优先受偿权研究

房企破产中,购房消费者优先受偿权的存在为解决债权清偿顺序、保障生存利益、追求实质公平发挥了不可替代的作用。但其适用规则的改变解决不了它法理依据的欠缺和权利顺位的冲突。为了让购房者优先受偿权得到完善,本文以生存利益为基础,分析了权利间的冲突和价值理念协调,并借助最新适用规则对购房者优先受偿权的进一步完善提出建议,以保证购房消费者的权益得到最大的保护,减少房企破产后的权益损害和社会影响。

房地产企业破产承租人利益保护研究

缓解管理人和承租人之间的矛盾,使债权人利益和承租人利益之间不存在巨大冲突,成为需要认真探讨的课题。在房企破产的众多突出问题中,以租赁商铺居多的承租人作为一类特殊的权利主体,如何在债权人利益最大化的前提下,不损害承租人的利益,合理限制管理人的合同解除权,以维护市场交易的安全性与稳定性,调节各方权利主体的关系,是一个较为突出的现实问题。文章从保护承租人利益的角度出发,通过分析《破产法》的相关规定,借鉴各国破产制度对承租人权利保护的措施,就作为出租方的房企破产后,如何更好地平衡出租方与承租方的利益,以公平合理的方式化解承租人与债务人之间的矛盾提出完善建议。