房地产企业破产中“以房抵债”问题探析

在房企破产案件中,“以房抵债”问题的实践表现形式错综复杂,考虑到房地产的独特性,其清算和重整程序都涉及到在建工程的续建问题,因此对“以房抵债”的处理可能会直接影响续建投资人的招募和续建工程的顺利进行。另外,“以房抵债”债权与其他类型的破产债权间的冲突也日益凸显,使得如何妥善解决“以房抵债”成为当前房地产公司破产案件中一个棘手的问题。

房地产企业破产债权清偿顺位研究

房地产企业破产关系到人们的生活水平,涉及主体多元,利益纷繁,是企业破产的特殊一类.在处理房地产企业破产程序时,厘清债权、债务人关系,梳理破产债权清偿顺位,公平公正地分配破产企业资产及清偿债务具有现实必要性.本文剖析房地产企业破产涉及的各类债权法律性质,分析各类破产债权的清偿顺位,以期实现利益平衡.

房地产企业破产程序中购房者权利保护

当前,关于购房者优先权的权利主体、权利基本内容的规定存在法律层面的空白,该权利在破产程序中如何具体保护也缺乏明确规定.购房者的优先权前提,应包括已经支付50%以上房款,并且其名下应当只有唯一住房.在房屋买卖合同终止后,房款超过50%的购买者,其已支付的房款可以在购买房屋的变现款之内优先受偿.要想使我国住房市场主体权益得到进一步的完善,就必须充分利用经营者的主动性,适时地解决与此相关的各类问题,并与?破产法?等相关法律和社会保障体系相结合.

论房地产开发企业破产中的购房者利益保护

房地产开发企业的破产较之其他企业具有一定的特殊性,涉及更多复杂主体的多重利益,目前与之相关的一些法律、法规在适用实践中还存有不协调之处。在房地产开发企业破产程序中,需要平衡协调购房者与建设工程承包人、建设工程抵押权人等相关当事人之间的利益。应按不同情形保护破产程序中购房者的物权性正当利益以及作为预告登记权利人的利益;妥善处理因房地产开发企业的欺诈行为、违约行为产生的购房者的普通债权清偿利益。

房地产企业破产中待履行商品房买卖合同的解除权研究

房地产企业破产案件审理的最大难点是商品房买卖合同的继续履行与破产解除权行使的权益冲突问题。破产解除权具有特殊法定性,原则上无溯及力,但基于公平原则和比例原则也有例外。管理人对待履行商品房买卖合同的破产解除权应受限制,且因待履行合同种类不同各异。对消费型购房合同行使破产解除权,要保障购房人的基本生存权,赋予已给付购房款本金共益债权地位。司法审判中考查管理人行使的破产解除权,应坚持破产企业财产利益保值增值和消费型购房人基本生存权相平衡原则。

房地产企业破产中购房者权益的保护

房企破产中购房者权益如何保护一直是法律理论和实务中的重点和难点。对此,需以购房者权益的物权化层级为脉络,考虑不同情形和因素进行具体的规范解释和适用,进而在微观上明确破产程序中多层次利益衡量的具体操作。首先,购房者权益呈现不同的物权化层级而可区分为预告登记、“网签”、未预告登记且未“网签”等情形。其次,还需结合房企以房屋还是建设用地使用权进行抵押、以建造完毕的现房进行抵押还是以期房的在建建筑物进行抵押等因素作出进一步的类型化分析。最后,在购房者预告登记的情形下,其可享有物权期待权,因而一般可对抗抵押权,但要区分房企抵押的客体为何,且消费型购房者才可依预告登记对抗建设工程价款优先受偿权人;在购房者“网签”情形下,需附加其他履行要素才能对抗抵押权,且仅消费型购房者才可对抗建设工程价款优先受偿权;在购房者未预告登记亦未“网签”的情形下,支付全部或大部分购房款的消费型购房者仅享有债权优先性,在继续履行或对其个别清偿不损害房企及其他破产债权人利益时,方可通过继续履行路径获得保护继而取得房屋所有权。

房企破产中消费型购房者的权益保护

房地产企业破产中法律关系错综复杂,涉及到各债权人的利益分配和权衡,其中消费型购房者享有优于工程建设价款优先受偿权及抵押权受偿的权利。在现房交易合同和期房交易合同下,消费型购房者的权益保护呈现出不同的标准和路径,区分两类合同下消费型购房者的权益保护问题可以更好地指导实践工作。

保障生存利益与维护交易安全的平衡——房地产开发企业破产中购房人权利之顺位研究

近年来,房地产开发企业破产大量涌现,其中购房人权利的顺位问题引发颇多争议。本文从破产实践对购房人权利的优先顺位安排为问题切入;提出基于保障生存利益将付款额超过50%的消费者购房人的物权请求权纳入优先顺位,基于维护交易安全将经过预告登记的购房人物权请求权纳入优先顺位。前述优先路径的实践适用方法是,在标的房屋是现房的情形,将处于优先顺位的购房人物权请求权推进至物权(现房所有权);在标的房屋是期房的情形,将处于优先顺位的购房人物权请求权部分推进至瑕疵物权(以期房现状履行)、部分转化为金钱请求权(以期房与现房之间的价差超过未付房款的部分产生损害赔偿请求权作普通债权受偿);将不具优先顺位的购房人物权请求权以及虽具优先顺位但购房人不作主张的物权请求权,完全转化为金钱请求权作普通债权受偿。

重整式房企破产清算的若干问题

2012年至2015年,常州房地产企业破产受理案件数量在江苏全省已位居前列,可谓形势严峻。虽然常州房企破产的收案量在短期内已创新高,但这并未给当地经济带来重大冲击,这主要得益于常州地方经济韧性好。自2017年以来常州受惠于中央宏观政策的改革红利、人口净流入的红利及府院联动的处置适当,从而在保护地方经济、盘活存量土地资源方面,给常州经济特别是常州房地产行业引入新活水、注入新活力,房地产实现V形反转。给予了市场各方稳定的预期。近年来,常州房地产市场行业拐点已步入新的上升期,破产烂尾楼经破产保护后,已逐渐成为百姓争相抢购的"香饽饽"。因此,破产法的保护功效在维护当地经济与托底民生维稳方面显而易见。

建设工程价款优先受偿权在破产程序中的实现

立法虽已赋予承包人对建设工程享有优先受偿的权利,但在权利主体、权利范围规定上仍旧存有争议.建设工程价款优先受偿权的主体限于施工合同中的承包人,实际施工人、合法分包人在一定条件下可以取得优先受偿主体资格.工程价款优先受偿的范围包括施工人员报酬、材料费、垫资款、利润及质量保证金,停窝工损失费和履约保证金不属于优先受偿范畴.承包人向管理人主张优先受偿权的,应当按照管理人要求进行申报,由管理人进行审查,必要时管理人可以聘请工程造价鉴定机构参与审查.