论房地产开发企业破产中的购房者利益保护

房地产开发企业的破产较之其他企业具有一定的特殊性,涉及更多复杂主体的多重利益,目前与之相关的一些法律、法规在适用实践中还存有不协调之处。在房地产开发企业破产程序中,需要平衡协调购房者与建设工程承包人、建设工程抵押权人等相关当事人之间的利益。应按不同情形保护破产程序中购房者的物权性正当利益以及作为预告登记权利人的利益;妥善处理因房地产开发企业的欺诈行为、违约行为产生的购房者的普通债权清偿利益。

保障生存利益与维护交易安全的平衡——房地产开发企业破产中购房人权利之顺位研究

近年来,房地产开发企业破产大量涌现,其中购房人权利的顺位问题引发颇多争议。本文从破产实践对购房人权利的优先顺位安排为问题切入;提出基于保障生存利益将付款额超过50%的消费者购房人的物权请求权纳入优先顺位,基于维护交易安全将经过预告登记的购房人物权请求权纳入优先顺位。前述优先路径的实践适用方法是,在标的房屋是现房的情形,将处于优先顺位的购房人物权请求权推进至物权(现房所有权);在标的房屋是期房的情形,将处于优先顺位的购房人物权请求权部分推进至瑕疵物权(以期房现状履行)、部分转化为金钱请求权(以期房与现房之间的价差超过未付房款的部分产生损害赔偿请求权作普通债权受偿);将不具优先顺位的购房人物权请求权以及虽具优先顺位但购房人不作主张的物权请求权,完全转化为金钱请求权作普通债权受偿。