房屋交易已交付但未登记的确权问题

近年来,人民法院在审理民事案件中,经常会遇到房屋已经交付给买受人,但买受人尚未办理过户登记手续的情形,此类案件被法官普遍认为属于疑难案件。疑难之处在于,《物权法》第9条规定不动产物权变动必须登记,加之法学界一些学者坚持的"债权形式主义"观点认为,只有行政机关办理的不动产登记才具有物权变动的效力。很多法院和法官已经认识到这种观点有失公正,但是却找不到否定的立法根据和理论依据。本文指出"债权形式主义"违背了物权公示方式仅仅具有推定正确效力的物权法原理,也从本质上否定了民事主体的固有物权,否定了民事主体有权依据自己意愿处分物权的法理。《物权法》第9条已经规定了物权变动的但书规则,《物权法》第142条亦专门针对这种所谓的疑难问题明确规定了排斥"不动产统一登记公信力"的但书。本文以法官审理此类案件尤其是审理第三人申请执行异议的几个典型案例为分析对象,以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条作为参照,提出了司法分析和裁判中的明显问题,并指出了依据《物权法》第142条的但书条款和按照区分原则的法理解决此类案件的应有根据和方式。

《民法典》第352条在执行异议确权案件中的适用——基于几个最高法院典型判例的分析

近年来,在第三人申请执行情形下,房屋交易已交付未登记确权案件成为房产纠纷案件的审理难点。主要由于《物权法》第9条第1句(《民法典》第209条第1款)规定不动产物权依登记发生变动,同时一些学者主张的债权形式主义理论认为,登记是行政机关对民事权利的确认,在此理论主导下,登记成为不动产物权变动的唯一公示方式。但在审理执行异议确权案件之时,最高人民法院认识到只承认登记唯一公信力,势必会造成消极的审判后果,因此就针对这类案件专门出台了《查封、扣押、冻结规定》第17条、《执行异议和复议规定》第28条与第29条。但基于审判实务视角观察,该规定存在明显的法理不当,同时也带来了一定的实践问题。而真正能够公正、准确而且科学地裁判这些案件的法律规定,就是《民法典》第352条的但书条款,从实质上讲,该但书条款承认了交付也是不动产物权变动的公示方式。这一规定,既符合物权法法理,也符合中国房产交易的实际,其理论价值和实践价值显著,理应作为司法裁判准据。