离婚时夫妻一方婚前按揭购买婚后共同还贷房屋性质的认定与分割——兼评《婚姻法解释(三)》(征求意见稿)第11条

近年来,离婚时夫妻一方婚前按揭购买婚后共同还贷房屋性质的认定与分割成为我国司法实践中的热点问题。对此问题的处理,一些省高级人民法院的司法指导意见不尽一致。针对此问题,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(征求意见稿)第11条的相关规定具有一定的合理性,但其是否公平保障了基于基本人权而衍生的婚姻家庭住房权仍有待商榷。作者认为,对此问题的处理,应当综合考虑以下四个因素:夫妻双方的约定、房屋产权登记的时间、夫妻共同财产还贷部分所占购房款总额的比例以及婚姻家庭住房居住权的保障。

城市房屋使用性质变更立法完善建议

在城市化快速推进、大众创业与营商环境优化、民众降低创业成本等多种因素的影响下,变更房屋使用性质的情况日益普遍。不适当的变更会给社区安宁、建筑物安全、环境保护以及治安交通等带来消极影响,亟待相关立法加以完善。我国现行法在城市房屋使用性质变更的要件、程序以及法律后果等方面尚存缺漏,应结合多地相关实践经验,综合已有法律规定,在《城市房地产管理法》中确立城市房屋使用性质不变为原则变为例外、变更审批为原则备案为例外的理念,明确城市房屋使用性质变更应当具备的要件以及禁止的情形,规定审批程序以及永久变更和临时变更的法律责任。

论城市房屋使用性质变更的生效及效力

城市房屋使用性质变更是城市更新与发展中普遍存在的现象,其生效与效力问题涉及国家、权利人、利害关系人等不同主体之间利益的保护,现行法规定不明确,亟待研究。其中,须办理房屋使用性质和土地用途变更登记的,自登记时发生物权变动效力,亦即房屋使用性质发生改变,以新记载于不动产登记簿上的用途为准;反之,仅须规划主管部门批准的,自批准时生效;有些不须批准仅须备案的,自办理住所登记时生效,当事人有权按照批准或备案的房屋使用性质对房屋加以利用。房屋使用性质变更会发生附随效力。

离婚案件中房屋按揭的性质及按揭房屋产权归属

我国房屋按揭中主要涉及购房人、房产商、按揭银行三方当事人，在这三方当事人中存在着两个主要的法律关系，即购房人和开发商之间的商品房买卖合同关系、购房人和贷款银行之间借款合同关系，此外还衍生出其他一些法律关系。我国的现房按揭是通过登记和移交按揭房屋的产权证书的方式设定的，它与抵押的实质是一致的；期房按揭的购房者只是以请求房产商交付房屋的债权作为担保向银行贷款，符合权利质押的特点；在我国的房屋按揭中开发商作为第三人以保证的方式向银行承担保证责任。我国房屋按揭实际上是抵押担保、质押担保和保证三者的结合，无论是房产商还是按揭银行占有按揭房屋的产权证书都不能改变购房人对按揭房屋享有所有权。

对数字测图中房屋建筑结构与层次的确定

本文主要叙述在大比例尺数字测图的作业过程中,探讨对房屋建筑结构性质的判定和房屋层次的确定,以便于地形图正确、合理的表示。