宅基地所有权、使用权与房屋所有权冲突及其解决——以实现宅基地“三权分置”目标为切入点

在“三权分置”目标下,宅基地制度改革应当实现宅基地及地上房屋“动态”式流转,以充分释放宅基地财产权利属性。受限于“静态”式保障功能目标,宅基地所有权、宅基地使用权与房屋所有权会因农村房屋的买卖、继承、赠与、租赁、抵押或其他经营行为而发生权利冲突。解决该等冲突的关键在于“宅基地资格权”的创设。宅基地资格权因宅基地资格权人身份改变,或因宅基地使用权的取得、流转、退还等发生变化。可在宅基地初始分配保障农民居住利益功能不变的情况下,突破宅基地使用权身份限制并设定宅基地使用期限,以实现宅基地及地上房屋的有序流转。

土地使用权期限与房屋所有权完整性的探讨

基于现代物权理论,分析了土地使用权与房屋所有权之间的关系,揭示了目前我国有关法律中关于土地使用权期限的规定对房屋所有权完整性的限制,指出由此影响到房屋产权的自由让渡。最后,提出了如何完善土地使用权期限届满后有关续期申请制度和房屋所有权完整性的有关建议。

试论农村房屋所有权和农民利益保护

我国目前仅存在农村宅基地使用权的法律规定,而没有农村房屋所有权的明确规定,致使农民的合法利益无法得到保护。长期存在的二元经济结构使得城乡居民处于不平等的地位,导致农民的权利容易受侵,以致申领房屋产权证的权利也没有。文章通过分析现行有关法律存在的缺陷,对将来农村房屋所有权和农民利益的保护提出建议。

论房屋所有权初始登记应提交材料的范围

房屋所有权初始登记申请应提交材料的范围是严重困扰房地产登记实践的一个问题。繁杂的、"搭便车式"的申请材料提供要求导致房屋所有权初始登记的办理存在诸多障碍。在房屋已合法转让的情形下,这一问题更演化成"小业主办证难"问题,形成了尖锐的社会矛盾。这一难题的解决既涉及对房屋所有权初始登记制度功能的正确认识,也涉及行政法理论中的信赖保护原则在房屋所有权初始登记申请材料提交制度中的正确应用。立法及实践有必要在厘清这些问题的基础上,重新审视我国房屋所有权初始登记应提交材料的范围并妥善解决与此相关的一些法律问题。

论房屋所有权转让预告登记在金钱债权执行中的法律地位

为使预告登记制度良性运作,我国《物权法》第20条第1款第2句所谓"处分"应包括民事执行措施。预告登记得排除强制处分,法释[2015]10号提出的"先查封后解除"方案,与《协助执行若干问题的通知》第15条第1项的价值判断相冲突,其正当性与可行性尚无确证。事实上,在预告登记义务人为被执行人的情形下,法院可借鉴轮候查封制度来处理预告登记与查封登记的衔接问题,即法院可依债权人的申请对已预告登记的房屋进行轮候查封。当预告登记权利人为被执行人时,依《协助执行若干问题的通知》第15条第3项,法院可依债权人的申请,"预查封被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋"。此处所谓"预查封"措施,应定性为对被执行人房屋给付请求权的扣押。我国应当借鉴德国法,尽快完善被执行人给付请求权执行制度。

论土地使用权与房屋所有权的关系

我国在土地和建筑物权利的相互关系方面采纳了二者不可分离的模式,这种模式有利有弊。随着我国国民经济的快速发展和住房制度改革的不断深入,尤其是住房金融等一系列配套政策的逐步建立,国内住宅市场迅速发展,土地使用权与房屋所有权之间的矛盾越来越突出,其中土地使用权期限与房屋所有权完整性之间的矛盾日益突出。

论土地使用权到期后其上房屋所有权的归属

我国的经济体制决定了土地的所有权归国家所有。由于现行法对于出让土地使用权规定了较短的期限,客观上会造成其与地上建筑物所有权的恒久性之间的冲突。而国家所有权优位等理念使得我国现行立法以“无偿收归”国有的方法解决这一冲突,这很不利于公民财产权的保护。本文从传统“越界建筑权”及“主权利与从权利”的理论出发,提出了建立“法定续约权制度”以解决这一矛盾。

论宅基地使用权与房屋所有权的关系

在大陆法系的物权法理论中,土地和建筑物的关系有结合主义和分离主义两种模式,并被不同国家和地区所采用,尽管各有特点,但通过制度比较可知,结合主义模式更具优势。在我国,农村宅基地使用权在尚未放开流转的情形下,与房屋所有权尚处于分离状态。应当改变和完善相关制度,令房屋所有权与宅基地使用权的一并流转即结合主义模式成为我国处理农村房地关系的原则。

农村宅基地使用权及其上房屋所有权登记探讨

根据《物权法》、《宪法》、《城乡规划法》、《城市规划条例》、《民法通则》、《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规,厘清了农村宅基地使用权取得情况,农民进城后户籍改变的宅基地归属问题、有宅基地使用权证明但无规划手续的房屋登记问题。

论设立房屋所有权转移登记前置选择性公证实质审查制度

在房屋所有权转移登记中引入自愿公证,采取前置选择性公证实质审查制度,设立选择性的办理房产证"绿色通道",是解决老百姓购房后办理房产证难的有效途径。同时,对减轻国家财政负担和房产登记机关压力,提高房屋交易安全等方面也具有积极作用。

城市房屋所有权人的权利保护——从《拆迁条例》到《征收条例》

《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称（（拆迁条例》）实施以来，对城镇化建设起到_『巨大的推动作用。特别是《物权法》实施后，各地不时出现的“暴力拆迁”和“钉子户”现象，使得拆迁问题一次次成为舆论的焦点，也使《拆迁条例））几近沦为“恶法”的代名词。因此，2011年1月21日“国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）的出台将征收限定在基于公共利益的需要，并彻底抛弃“拆迁”这一非法律语词。但寄希望于名称的改变就能一劳永逸地解决征收所带来的问题，显然不切实际。从实践反映的情况来看，房屋所有权人与其说是关注征收（拆迁）是否是基于公共利益这一上游问题，不如说更多关注的是能否对被拆除的房屋进行“足额”补偿这一下游问题。因此，房屋征收中如何保护房屋所有权人的合法权益、不因为征收而降低被征收人的实际收益，就显得十分必要。以下以一起行政案件为例，通过《拆迁条例》与《征收条例》中的“变”与“不变”，来分析被拆迁人房屋被拆迁（征收）时的权利保护问题。

论宅基地使用权与房屋所有权的关系

在大陆法系的物权法理论中,土地和建筑物的关系有结合主义和分离主义两种模式,并被不同国家和地区所采用,尽管各有特点,但通过制度比较可知,结合主义模式更具优势。在我国,农村宅基地使用权在尚未放开流转的情形下,与房屋所有权尚处于分离状态。应当改变和完善相关制度,令房屋所有权与宅基地使用权的一并流转即结合主义模式成为我国处理农村房地关系的原则。

夫妻间房屋所有权归属的法律规制

调整夫妻间房屋归属的实证法律规范并不完全符合法技术的要求,即缺乏一定的普遍性、明晰性和一致性。从法学层面而言,运用一致性的规范标准,对这些规范素材进行技术分析和锻造,整理成具有可操作性同时也符合法技术要求的法律规范命题,不仅必要,而且可行。通过分析,可以得出以购房资金归属性质决定的关于房屋归属的规范命题。该命题并非法学随意创设,而是源于对相关实证规范素材的法技术分析。

房屋所有权对居住质量的影响研究

本文通过文献研究对居住质量理论进行了系统梳理,运用居住质量的概念模型,分析了房屋所有权对居住质量的影响,认为租房(无房屋所有权)的居住质量显著低于自有住房(有房屋所有权)。这解释了在房价高居不下,高租售比背景下,人们仍然热衷于买房,导致购房市场供不应求这一社会现象的原因。因此,努力提高租房的居住质量是缓解购房市场供需关系紧张的一种有效方式,对相关研究者和政策制定者都有重要借鉴意义。

夏飞诉徐州市房产管理局注销房屋所有权证案

原审原告夏飞购买了原审第三人彭继华的争议房屋并在原审被告徐州市房产管理局处领取了争议房屋所有权证。后原审被告以原审第三人提供的土地证件无效为由，注销了给原审原告颁发的房屋所有权证，因此引发诉讼。案件审理中通过运用行政法理论中的信赖保护原则，保护了善意当事人的合法权益。案件中提出的立法、执法及司法上所存在的其他问题，也同样值得关注和研究。

加强产权产籍管理 加速村镇建设步伐——江苏省建湖县开展村镇房屋所有权登记发证工作的几点经验

根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》和《江苏省村镇规划建设管理条例》的有关要求,为了加强村镇房屋产权产籍管理,依法维护房屋所有权人的合法权益,提高村镇建设的整体水平,江苏省建湖县政府在全县村镇普遍开展房屋所有权登记发证工作,仅用了一年时间,基本完成全县17万户农民房屋的所有权登记发证工作,并进入了正常的动态管理。

集资建房应申办《房屋所有权证》

目前,集资建房已成为我国城镇居民解决住房问题的一条重要途径。但一些地方集资建房不申办《房屋所有权证》的现象十分突出,由此引发的民事纠纷日渐增多。 《房屋所有权证》是房屋所有权人依法对自己的房屋行使占有、使用、收益和处分权利的法律凭证。任何单位和个人要取得《房屋所有权证》,都必须具备合法手续。

建设部决定整顿房屋所有权登记发证秩序

建设部日前决定,在全国整顿房屋所有权登记发证秩序,并重申,非房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》一律无效。 通知要求各地,按照《城市房地产管理法》的规定,建立健全具有政府行政职能的房地产管理机构,依法开展房屋所有权登记发证工作,凡不具有政府确定的房地产行政管理职能机构一律不得承担房屋所有权登记发征工作。 通知强调。

清至民国时期徽州无契土地房屋所有权认定考略

本文以清代以来遗存的徽州文书为研究对象,探讨当土地房屋所有权的凭证如佥业票、买卖典当赤契遭兵燹、火灾、水灾或其他原因损毁后,作为土地管理制度的一个环节,怎样进行所有权的重新认定和补发凭证的,并对这一过程做了一些分析研究。认为:清代徽州对无契土地管理处于民报官理阶段,民国初期以后对无契业户管理逐步受到重视,建立了一些制度,并不断地进行完善。

论农村房屋所有权流转障碍与对策

我国为了保障农村土地的使用合理合法,在农村土地转让的过程中设立了诸多限制。在农村,虽然房屋的所有权属于农民,在法律层面上,农民可以自由地进行房屋转让,但是由于房屋土地之间不可分割的紧密关联,农村房屋始终缺乏相应的地产市场,导致了农村房屋流转的障碍。因此,必须针对具体情况进行改进与完善,使我国的法律与政策能够符合我国不断发展、变化的实际国情。